上海中原：二手房成交量腰斩 违约现象增多

国庆长假最后一日公布的“沪12条”再次将申城楼市拖入“观望”，一个月以来二手房成交量开始下滑，违约现象正在增多。
上海中原对其旗下240余家直营门店的抽样调查显示，10月二手房买卖成交各个区域都有两成到四成不等的下滑。
上海中原副总经理陈宇珏表示，9月全市二手房成交17000余套（下半年单月新高），10月的单月成交量将在此基础上速降三成，由于实际签约数字有滞后效应，因此预计实际成交下跌幅度将高达五成。预计11月成交量会再降两成。

违约现象增多
国庆期间，王先生看中了浦东源深板块的金羽名庭一套103平方米的两房，并支付了5万元的定金。
10月底，王先生以房源建筑质量存在瑕疵为由，停止了与房主的进一步沟通，5万元定金即是其解约的代价。不过21世纪销售人员与王先生沟通得知，担心新一轮调控引起房价下跌是他违约的真正原因。
早报记者走访多家中介机构发现，虽然违约现象逐渐增多，但与先前业内传言的大幅度退房仍有距离，违约退房的现象并不普遍。
“自新政出台后，尽管买卖双方心态都有明显变化，但是从实际操作情况来看，违约形象还算个别。”陈宇珏表示，本轮新政出台后，在其管辖的70余家门店中，仅有2起客户违约不买的情况，而他们不买的原因则是考虑到仅有一次新购的机会，已经签约购买的物业不能满足“一步到位”的要求。
陈宇珏介绍，中心城区有3位房主选择了撤盘不卖，他们的理由是再次买入房产要么是“第二套”，要么是不能贷款的“第三套”，利率、贷款成数都不理想，他们宁愿选择持有现在的物业。
21世纪研究中心主任黄河涛也表示，总体看来，上海违约退房的现象开始增多，但仍不是普遍现象。综合沪上各个板块的情况判断，该比例在1%左右。原因主要有二，一是担心房价下降，二是信贷、限购政策影响，在客观上影响了交易的达成。
挂牌量小幅上扬
值得注意的是，从10月的市场行情来看，外环以及外环外的区域开始出现挂牌量小幅上升的情况，增幅在5%左右。
据了解，此类房主多为持有多套物业的投资客，因担心周边新盘开发商熬不住调控降价，所以提前出手挂牌出售，但是价格尚无明显松动迹象。然而，看房量出现了明显的下滑，多数客户认为调控后，成交价格会有所下调，等跌价了再来看房。
中原研究咨询总监宋会雍告诉早报记者，目前，上海二手房挂牌量为14.8万套，相比10月7日的13.9万套有了明显增加。新政对于业主抛售房源还是起到了一定作用，但回顾4月份的调控，上海二手房在两周内就增加挂牌数2万套，相比较而言，此次的供应增幅并没有很大，由此可见，普遍业主在信心上有较大程度的增长。宋会雍强调，现阶段沪上二手房市场处于平稳的“两望”状态，购房者和业主均保持观望态势，未来这种现象还将持续很长的时间。
此外，在成交量下滑的同时，成交速度也明显放缓，尤其是在中心城区。上海中原中山分行区域经理姚会英表示，9月份大部分客户从看房到下定，往往在1-2周内就能完成；而10月的成交速度明显放缓，不少客户从新政前开始看房，看了1个月也没有明确下定的迹象，多数人表示要再看看有没有性价比更高的房源挂牌。客户量没有明显减少，但是成交量却明显下滑。另一方面，房主不肯谈价的理由源自周边新增供应的不足，普遍认为中心城区物业卖一套少一套。
“中心城区未必能独善其身。”宋会雍指出，从往年的情况来看，当外围楼盘房价出现下滑之后，中心城区房价也会相应走低，两者中间会相隔一定时期，这是一个效应显现的快慢问题。只要在此轮调控下外围二手房价格出现下滑，中心城区也会相应降低房价。
成交量或再降
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汉宇地产的门店统计数据显示，10月份全市门店成交环比萎缩27.5%，按照全市稳定的比例，预计全市10月份成交量环比大幅萎缩35%左右。门店反馈信息显示，信贷政策收紧、限购政策出台和新推楼盘挤压是影响二手房买卖市场全面回落的主要原因。
另一方面，本月，新盘主力供应区域集中在宝山、嘉定及松江三区。上述区域各有6个新盘推出房源，累计推案量达43.56万平方米，占全市总供应量的52%。与在售一手房相比，二手房在价格上并没有优势。汉宇方面表示，目前在售的不少楼盘已经是现房销售，所以对于购房者来说，相同价格前提下对于有选择余地和有优惠的新盘和操作复杂、税费众多的二手房来说，肯定是选择前者更加划算，这一现象也相应制约了本月二手房的成交。
同时，改善型购房者在新政下率先“落马”，调控过后，有改善型需求的购房者几乎很少出手，严苛的贷款要求、较高的贷款利率，使得改善型客户受到了强烈冲击，成交零星。
据上海中原万科二分行经理杨秀清介绍，10月份七宝板块就有约20%的改善型客户，因为信贷收紧而推迟了购房计划。
近期，该分行接待一位改善型客户小王，小王夫妇之前在松江新城有套一房，最近计划要孩子的他们，看重七宝板块的教育、生活配套设施，有意在这边购置一套两房。原本计划将小房卖掉做首付的他们，发现以现在的信贷政策，他们看中的一套万科城市花园73平方米、140万元的两房，不仅首付提高五成达到了70万元，每个月还贷压力也有所增加。无奈之下小王夫妇只能等等再看。
陈宇珏指出，目前市场上存在着“部分房主撤盘不卖”、“刚性需求客户观望待购”、“改善型客户想买不能买”等多种情况，在这些因素的积聚下，预计11月二手房成交会比10月再降两成。
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