遭遇调控市场冷清 长甲地产IPO折戟

地产中国网讯 在暴风骤雨式的调控频频阻击下，热闹喧嚣的地产资本市场骤然冰封，逆势探路，准备在香港资本市场“圈钱”的长甲地产（00957，HK），其IPO（首次公开募股）半道折戟，最终铩羽而归。
11月4日午间，向来低调的长甲地产发布公告称，“鉴于中国房地产政策的不明朗因素持续，并考虑到投资者的最佳利益，决定不按原定时间表进行全球发售。”至此，长甲地产信誓旦旦，紧锣密鼓逆势登陆香港资本龙门的计划就此“泡汤”。
“市场冷清，认购不理想，我们老板最终决定放弃。”长甲地产首席财务官谢知君在接受地产中国网独家专访时表示：“如果要上，还是能上得去的，但削价上去之后，并不能呈现出公司的本来面目。”
其实，未打上香港上市时间窗口末班车的长甲地产，除了其浓厚的“家族企业”不利影响外，低廉拿地、执着于高端等特色都是此次上市的卖点。“我们的资产很好，未来还会有动作。” 谢知君透露，再过一段时间，市场转暖后，长甲地产还会卷土重来。
由医药转战地产
“这家企业是从做医药起家的家族企业，现在规模不大。”一位上海当地开发商老总向地产中国网透露：“在6、7年前开始做地产。”
据长甲地产网站显示，该公司成立于1992年，居于上海一隅，其母公司长甲集团是大型民营企业，实际控股人为河南郑州富商赵长甲。
上述开发商老总透露，上世纪90年代初，赵长甲于上海以长甲医药起家，靠热销的长甲百消丹揽得第一桶金。
1999年，正值内地房地产市场起步阶段，有投资眼光的赵长甲此时成立了长甲置业，正式转战房地产业。据悉，此次上市的资产，正是从长甲集团剥离出来的所有地产业务。
长甲地产招股书显示，截至2010年5月，长甲地产共拥有上海长甲置业等数十家房地产开发公司，从事中高端房地产住宅以及商用物业的开发，拥有11个项目。
自2006年起，随着地产行业的突飞猛进，长甲地产的业绩亦随之一路扶摇直上。2007年，营业收入只有5.3亿元的长甲地产，经过两年多的发展，截至今年4月30日，其营业收入达到了10.3亿元，几乎翻了一番。
“目前，我们已经完成了全年销售目标的90%。”谢知君透露，今年公司的销售额将超过20亿元。虽然规模不大，但公司的毛利率处在地产行业的前列。
但与其他老牌房企相比，成立时间并不长的长甲地产，带有浓厚的家族色彩。招股书显示，公司的相关高管中，与董事长兼首席执行官赵长甲有关的亲属并不占少数。
其中，副董事长张文浩为赵长甲的妹夫；执行董事赵宏阳为赵长甲的儿子，年仅23岁；联系秘书赵长伟是赵长甲的堂弟。此外，经地产中国网多方打听获悉，公司执行董事张帆则是赵长甲执教时的学生。
一位投行人士向地产中国网表示，与目前一些民营企业一样，长甲地产家族控股的特点，可能会影响其发展，甚至在上市时，投资者也会有一些排斥心理。
低价拿地 高价出货
实际上，此次准备上市的长甲地产，其中最大的一个卖点就是低廉的拿地成本和丰厚的利润回报。
“长甲地产崛起的一个途径是通过土地市场协议、招标及收购烂尾楼增加土地储备，再用高端住宅的产品定位来获取丰厚利润。”承销商之一的麦格理发布研究报告中如是说。
而上述当地开发商老总也向地产中国网透露：“这家企业一个明显的特点就是拿地成本非常低廉。”
在成立之初，长甲地产就以收购的方式，成功发展了住宅项目上海滩花园洋房，并一炮走红。
此后，长甲地产在赵长甲的掌舵下，一发不可收拾，频频以收购的方式低廉拿地，并形成了其独特的发展模式。
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2002年9月，长甲地产从原开发商中国汽车贸易华东公司处收购位于大陆家嘴金融区的甲级办公楼长泰国际金融大厦(商铺写字楼详情 户型图 楼盘图 论坛)的工地，于2006年3月开始施工，2008年大厦竣工。目前，这座地段优越的写字楼出租率一直保持在100%。
而自2006年后，长甲地产迅猛扩张，并踏出了上海，将其势力范围拓展至周边城市。
2007年底，长甲从上海圣和圣公司手中收购了正在建设中的圣和圣广场，后更名为长泰企业天地广场项目，转交新成立的子公司上海长贺来发展；2008年5月，长甲置业分别从上海豪盛和上海健全处分别收购了长泰东郊御园（资料、论坛)(楼盘详情 户型图 楼盘图 论坛)的项目公司上海豪全60%和40%的股权，代价分别为3.51亿和1.19亿元；2009年，长甲再次耗资8亿元从上海浦东土地发展控股公司手中，收购正在开发、位于张江科技园区核心地段的长泰广场，完成了其在大型综合类物业中的布局。
除了上海之外的项目，长甲则同时采用招拍挂和收购的形式获取土地。
2006年底，长甲将业务扩展到了上海之外，先后布局了常熟、昆山、无锡等地。2010年2、3月间，长甲地产以5.15亿的代价，向上海英泰收购了启东当地的长泰海滨城项目。
截至2010年10月底，长甲拥有的土地储备建筑面积 （包括发展中物业）在398万平方米，并为其上市奠定了基础。
谢知君表示，若此次上市成功，募集的绝大部分资金将用于扩张购地，并只限于长三角地区，“拓展太快，则鞭长莫及，小有小的好处，大也有大的难处。”
首度上市叩关败北
实际上，长甲地产上市，早在2009年就开始着手准备。据悉，2010年初，便有消息称长甲拟在3月份由花旗和瑞银安排赴港上市，计划筹资5-6亿美元，但其后因种种因素拖延至今。
在香港上市时间窗口的最后关头，长甲地产于10月29日起在香港公开招股，按原定时间表，公司在11月3日结束招股，并在4日定价，11月11日挂牌上市。美林远东、花旗环球金融及申银国际为此次IPO的联席保荐人。
长甲地产原计划全球发行10亿股新股，其中10％为公开发售，90％为国际发售，发售价介于3.2-4.8港元，最多集资48亿港元，并获得李嘉诚长江实业（00001.HK）旗下子公司斥资3.87亿港元担任基石投资者，而这也是李嘉诚首次参与投资内地房地产股的IPO。
此外，包括郑裕彤旗下的周大福代理人有限公司，以及石库门资本管理（香港）有限公司管理的Tailwind Group Limited，共同构成了长甲地产的三大基石投资者。
上述三个基础投资者各投资5000万美元，如果以发售价的中位数每股4港元计算，三个基础投资者将分别认购9687.5万股，占发售股份总数的9.69％，以及占全球发售完成后长甲地产已扩大股本的约2.42％。基础投资者认购的股票，禁售期为6个月。
按照公司的计划，本次融资最多48亿元，81%会投向增加土地储备，14%用于偿还银行贷款，5%则用于运营。
但长甲自启动路演以来，碰巧内地多次传出与房地产相关的楼市调控政策，令投资者关注内房股的前景，最终因公开发售及国际配售两部分均不足额，而不得不“打退堂鼓”。
接近承销团的人士则透露，长甲地产此次公开发售最终超额2.6倍，国际配售亦足额，但公司最终不欲以下限定价，宁可待市况好转再卷土重来。
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不过长甲地产此次搁置上市，亦有迹可循。今年以来截至目前，仅有两只内地房地产股赴港IPO，包括中骏置业（01966，HK）和融创中国（01918，HK），但两者的招股认购均不见热烈，最终分别以招股价区间的下限和中下限定价，而股价也早已破发至今未收复失地。
截至10月4日午间休市，中骏置业和融创中国分别收报2.13港元和2.98港元，虽较上一日收盘上涨，但仍较招股定价的2.6港元和3.48港元下跌18%和14%。
“内房股目前整体表现欠佳，这也是投资者看空的另外一个原因。”谢知君告诉地产中国网：“应该说我们点比较背，加之宏观调控越来越严厉，所以给投资者和我们很大的压力。”
但在外界看来，启动此次资本之旅的长甲地产更多的压力还是来自于自身，而非外部环境。原因在于，偏安一隅的长甲地产急需资金进行扩张；此外，虽然其拥有一定比例的商业资产的组合优势，但是商业与住宅的协同效应并未达到很好的效果，比如，公司在上海的商业与住宅就相隔较远。
首度上市叩关即败北，看来，面对海外资本市场，长甲地产的挑战才刚刚开始。
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