购房者入市谨慎 二手房：退房多为退"意向"

日前，有消息称，因“沪12条”以及加息影响，近期二手房市场出现大面积退房现象。究竟是哪类购房者退房，其退房原因又是什么？业内人士表示，目前，二手房市场“退房”现象主要集中于退意向金阶段，但签定金协议之后违约的现象则不多见。原因方面，超过7成购房者违约是因为，第二轮新政再次收紧信贷使其难以凑齐政策规定的首付款。
“退房率”有水分,多是退“意向”
二手房交易环节众多，因此退房现象可能发生在表示购买意向之后、签定金协议之后。据中原地产市场部相关人士透露：“近期，因为新政出台以及加息的影响推迟购房计划的购房者不在少数，但在签定金协议之后违约中止交易的购房者不多见。毕竟，违约后极有可能损失几万元的定金，因此购房者不得不谨慎操作。”美联物业相关人士也表示，近期门店内发生频率较高的“退房”现象大多是取消购房意向。
分析师杨晨青指出，在二手房买卖双方未签订定金协议之前，双方的交易意向没有明确，此时中止交易不应算作“退房”。只有在签立定金协议或者交易合同之后违约，才算是实质性的退房。照此计算，10月二手房退房率处于5%以下水平。“从10月中旬开始，二手房成交速度明显放缓。9月份大部分购房者从看房到下定金，往往在1-2周内就能完成。但10月至今，不少购房者看房过程已经长达1个月。在这么长的周期内，购房者有充足的时间消化新政、加息等对其造成的心态和购房预算方面的影响，因此违约退房发生的几率非常小。”上海中原中山分行区域经理表示。
此外，为了保证交易的效率，近期房产中介在操作业务时也谨慎了很多。如中原地产门店经纪人在购房者付定金之前，将有可能影响其置业进程的因素作出提醒，以给购房者留出更充足的计算和考虑时间。
受信贷影响较大，7成退房出于被动
通常而言，二手房市场“退房”现象主要有两种情况，一类是被动退房，另一类是主动退房。前者多数由于现金支付能力不足而被迫退房，多集中在经济实力有限，购房预算吃紧的刚性需求和一部分改善型需求群体。后者则是因为买家看低未来行情走向，避免在价格相对高位出手，因此选择暂时退市观望。这类群体以中高档买家为主，包括相当一部分的投资型购房者。
德佑地产统计数据显示，目前7成以上购房者为被动退房，仅有不足3成为主动退房。“经过几轮调控后，购房者对长期房价仍然看涨，同时对调控的抗压性也增强了。因此目前主动退房的购房者非常少”业内人士分析。
据德佑地产市场中心经理蒋旭介绍，近期购房者被动退房的原因多是受差别化信贷政策的影响。不少购房者受8月、9月市场回暖的影响，在国庆期间盲目出手。而10月7日“沪十二条”出台后，购买一套房最低首付三成，三套房完全停贷，导致部分购房者首付款不足，只能“被动”退房。
抗压性增强，10月退房率未及4月
今年4月中旬，楼市调控政策重磅出击，也曾在二手房市场引起一轮退房潮。从两次政策出台后退房现象统计来看，目前二手房市场退房率微乎其微，远没有达到今年4月份水平。
上海中原副总经理陈宇珏表示，今年10月新政出台后，在其管辖的70余家门店中，仅有2起购房者违约的案例发生；利尊地产同期也只有两例退定现象；而凯盛经略（上海）投资管理有限公司10月份业务中则未涉及退房现象。
杨晨青分析认为，目前二手房退房率相对较低的原因主要有两条。
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第一，两个阶段的市场环境不同。今年4月份之前，楼市正处于去年火爆行情的惯性中，买方追高热情正旺，因此新政的出台直接对市场起到了逆转式的影响。当时，买家对市场走向预期悲观，因此导致主观退房率激增。但今年10月份以来，由于市场已经在前期受到一系列新政打压，购房者理性度和谨慎度较4月份时候有了明显的提高。目前，依然活跃在市场中的购房者大多为迫切的刚性需求，受近期新政心理影响较小。
第二，两次政策执行力度的不同。相对而言，今年4月份的第一波楼市调控新政，把二套房首付款由4成提升至5成，且二套房认定标准趋严，导致不少改善购房者或“被二套”的婚房置业者贷款受阻。在此情况下，相当一部分对银行信贷依赖程度较高的刚性需求和改善型需求买家由于支付能力不足被迫退房。相比之下，今年10月份出台的第二波调控政策，对于信贷收紧方面的条款大多是加强以前政策的执行。在绝大多数购房者已经吸引第一轮新政教训，放宽购房预算后，第二轮新政并为对他们的购房预算产生较大的影响。
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