深圳商务公寓投资将热 业内看法分歧明显

“10月底限购令细则明确商务公寓不受限购之后，我们专门做了市场调查，发现并没有想象中的火。”世华地产市场研究部总监肖小平说。她给记者发来一份题为《商务公寓市场未见预期热度》的报告。不过，也有多名业内人士指出只是目前市场尚未表现出来，如果能明确究竟哪些属于商务公寓、不受限购，那么“将变得抢手”。
商务公寓看的多，买的少
“有客户专门跑过来问这种产品。”丽湾商务公寓（资料、论坛) (论坛 新闻)相关负责人说，虽然已处于尾盘阶段，没有营销活动之类，近期也因为“商务公寓不受限购”的明确而较10月中上旬增加了一些上门客户量。鸿隆世纪广场的商务公寓尚未开售，其营销负责人也反映“问的人很多，最关心的问题不是价格，而是还能不能买，其中过半是投资型买家”。
不过，看的多，成交量并没有增多。“世华商业部的地铺反映，最近关注商务公寓物业的买家确实有增加，跟9月份相比，约增加了5%。这些买家基本上是投资客，他们多是因限购令的影响无法再次置业的人群。不过也有部分投资客经过一番了解后，打消了投资商务公寓的念头。”世华报告如此总结。
由中原地产日前发布的10月份一手办公楼销售数据统计报告显示，公寓成交量的占比为9.54%，相比前一月还下降了3.93%，如东方新天地广场、澳新亚大厦 (论坛 新闻)、哈尔滨大厦 (论坛 新闻)等在售商务公寓项目的月度成交量和均价都和前一月基本持平。
未来走势分歧明显
“之所以有些投资客一番了解后打消了念头，一是因为商务公寓要按商业地产最低首付5成、利率1.1倍、最长贷款年限只有10年，这样的门槛较高；二是担心作为商住两用的‘边缘型’产品，商务公寓一旦炒作热卖之后，也可能被明确 概 念 限 购 ， 政 策 风 险 较大。”肖小平说。此外，她认为还有产权年限短、物业管理费高等劣势限制。世联地产首席分析师、市场研究部总监王海滨还指出，因为目前经济环境下中小企业发展压力大，所以以其为主流租赁客户群的商务公寓的投资前景也受限，不会成为新的投资热点。
不过，目前深圳市场上可供销售的商务公寓量小、空置率较低、投资回报率普遍较高等现状，也令多名业内人士看好其投资价值。
“目前商务公寓的租金水平正随着甲级写字楼明显上涨。如果厘清了商务公寓的概念，并且明确不限购，那么我认为这类物业会变得抢手。”中原地产工商铺总经理何世胜说。
专家观点
正方
明确不限购，商务公寓会抢手
何世胜 中原地产工商铺总经理
9月30日晚限购令出台，直至10月底才有细则明确商务公寓不受限购约束，所以到现在时间太短，市场还看不出来商务公寓会否因而火爆。而且，因为商务公寓的概念复杂、种类较多，很多人存在误解，不知道是看土地性质、使用权年限还是房产证上的物业类型，所以，即便细则里明确指出商务公寓不在限购范围，很多人还是心存顾虑。
如果厘清了商务公寓的概念，并且明确不限购，那么我认为这类物业会变得抢手。因为目前市场上放盘的商务公寓很少，而且其租金水平正紧随甲级写字楼明显上涨，如福田区的星河世纪（资料、论坛) (论坛 新闻)，商务公寓去年租价才90元/平方米/月左右，目前已升至100-120元/平方米/月，直追写字楼租价130-150元/平方米/月。同时，目前商务公寓的空置率低于商铺及写字楼，核心区较好地段的商务公寓空置率约5%，而福田、罗湖两区的写字楼空置率在5%-10%，投资安全性更高。
商务公寓投资回报高于住宅
邹建民 资深投资客
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我曾经投资过商务公寓，租给某连锁酒店，收益率可观。目前来看，关内的商务公寓投资回报率还可以，普遍有4%-5%，比住宅要高。而且这类产品不多，如果你有足够实力，能够整层或好几层买下来，是很好租的，比如租给商务酒店，或一些公司作为员工宿舍等。这类的租赁需求很大，所以也能租得起价。如果是买个一两套的，可选靠近大型写字楼或商业中心的，可租可住，风险不大，其实这类就是“懒人投资法”，不像写字楼、商铺等那样考验投资眼光。
不过，现在商务公寓的投资门槛高了，要严格按照商业地产的规则来，最低首付5成，利率1.1倍，不像以前还可以打打擦边球，按照住宅的首付比例和利率做按揭，那样相当于“按住宅按揭，按商业收租”，门槛低而且利润可观。同时，还要注意物业管理费，商务公寓的物业管理费是普遍高于住宅、接近写字楼的，要把这部分支出算进成本中来计算可能的回报率。
反方
商务公寓未来可能涨租难
王海滨 世联地产首席分析师、市场研究部总监
大家都认为住宅限购了，资金会流向商业地产，但从我们上月的数据看，写字楼、商铺的成交都没有多少增长。从我们代理的项目看，虽然看房人明显增多，但买者并没增加多少。因为商业地产和住宅是两个不同的市场，前者投资比较专业，对资金实力的要求较高，一般投资客不敢盲目下手。
虽然在商业地产的各种类型中，商务公寓的投资门槛较低，一般都是小户型，总价低，且商住两用，不受限购的话理应分流部分住宅投资客，但即便如此，我也认为商务公寓不会成为新的投资热点。因为商务公寓投资是以租金为回报，主流租客是中小企业，而中小企业在目前高通胀、加息等因素的影响下，发展较为艰难。尤其接下来若连续加息的话，他们面临的生存压力更大。如此可推断，未来的商务公寓可能面临涨租难的局面，甚至可能导致空置率上升。
诸多不利限制商务公寓投资热
肖小平 世华地产市场研究部总监
据我所知，有部分投资客，经过一番了解后，打消了投资商务公寓的念头。他们认为，虽然商务公寓不在限购之列，但属于商业性办公用地，售价普遍比周边同等品质的住宅要高，而且按揭贷款政策与商铺、写字楼相同，都需首付五成，贷款利率为基准利率的1.1倍，贷款年限一般只有10年，投资门槛较高。另外，也有部分投资客认为，政府出台“限购令”的目的是打击楼市投机，而商务公寓虽说处在调控边缘，但若以不受“限购令”约束为由炒作热卖，不排除招致相关部门再次出台政策打压。与商务公寓相比，这些投资客更愿意直接投资商铺或写字楼。
还有两个因素也令投资客不愿投资商务公寓，即其产权年限比住宅短、税费负担比住宅重。目前住宅产权年限是70年，商务公寓只有40-50年。《物权法》对住宅到期给予了自动续期的规定，但对商用物业尚无明确政策。另外，商务公寓的交易税费、物管费，都比普通住宅高。
投资对比
投资商务公寓
与投资写字楼、住宅相比
优点
1.户型较小：商务公寓一般都是小户型，30-60平方米的一房、两房产品较多，80-90平方米的三房已是少数，如此总价较低，中小投资客也可下手。
2.可商可住：商务公寓是在商业性办公用地上建造的，可供办公、酒店等商业用途，同时户型大小和设计上又适合住宅，而且大多精装修出售，购买者可自住，也可出租给企业或住户。
3.配套优越：商务公寓一般是作为写字楼的搭配性产品建造，大多处于城市或区域核心地段，因临近写字楼、商场等而有较稳定的租赁客户群。
4.目前回报率较高：据多名业内人士介绍，目前关内商务公寓的投资回报率普遍在4%以上，比住宅要高。
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5.目前市场供应少：全市在售的商务公寓项目屈指可数，而且很多都有部分留作自用或者整体出租，真正面市销售的更少。如此情况下，有业内人士反映商务公寓的空置率比写字楼较低。
缺点
1 .与住宅70年产权相比，商务公寓或酒店式公寓通常产权在40-50年，使用年限只有住宅的三分之二左右，只有极少数由于补交了地价或其他原因可以达到70年，如果将总价平摊到使用年限上，公寓的年使用成本会明显高出。后续产权如何处理，目前也没有明确说法。
2.与住宅通常以元为单位的物业管理费相比，商务公寓由于提供各种商务服务，并且有些物业会将公摊的水电费用包含在内，形成目前商务公寓物业管理费居高不下的局面，有些管理费甚至高达16元/平方米/月，一套100平方米的物业，每月仅物业管理费就要1600元。
3.商务公寓由于单价较高，总价也高，即便租金会高于普通住宅，但是整体的年租金回报率却未必胜出。对于首套置业者而言，选择产权为商业的公寓，也必须首付5成，并且按揭时间只有10年，月供压力较大。
4.与写字楼相比，有些商务公寓在发售时便混杂了部分居住的功能，入伙后一些小公司拿来注册，既住且办公，还有些被纯粹用来居住，商务专业氛围会略差一些。与纯粹的酒店相比，还需要甄别酒店管理公司的专业性，空置率高的酒店式公寓回报也难以提升。
5.通常商务公寓在户型设计上会更倾向于办公，一般都不设计阳台，与住宅相比不仅赠送面积减少，而且宜居性也会略差些。
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