广州控制高价楼盘入市 定价过高将"被约谈"

随着年底临近，地方政府“稳定房价工作不力将被追究责任”的压力骤增。
日前，北京传出“售价3万元/平方米以上的楼盘申请预售证频频遭拒”的消息；而更早之前，上海也传出政府放慢高价楼盘网签速度的风声。记者从多家大开发商及中介公司处了解到，广州也对高价楼盘使出“控制”手段，“约谈”即将高价入市的楼盘开发商、控制高价楼盘的签约量。
约谈开发商控制网签量
多家大开发商增城项目营销负责人告诉记者，增城有可能在近期采取手段遏制高价楼盘入市，手段之一是“约谈”高价楼盘的有关负责人。甚至有开发商告诉记者，“约谈”的对象可能是均价超过9000元/平方米的洋房及均价超过1.5万元/平方米的别墅。及后，记者希望向增城市房管局求证，不过致电联系采访对象的增城市房管局市场科没有人接听。
此外，记者还从开发商及地产中介处了解到，广州市区某超高价楼盘在阳光家缘的网签量走势诡异，也算是对市场传言的侧面印证。在10月15日广州限购、限外、限贷细则出台前，该超高价楼盘的日均签约量接近5套；10月15日至11月3日晚，其日均签约量只有0.15套。
不仅如此，记者还了解到，广州中心城区某准备上市的楼盘，因为其定价高，所以有关负责人正积极和政府协商，看以什么样的报价才能顺利拿到预售证。另一方面，营销人员也给楼盘准备了两套价格方案让老板审批，一旦高价的方案没能通过政府部门的审批即换定价相对较低的方案。
只针对少数超高价楼盘？
北京是售价3万元/平方米以上楼盘申请预售证频频遭拒，广州将会“被约谈”、控制签约量的价格水平是多高？
虽然有开发商明确说出了增城会“被约谈”的价格，但也有开发商表示价格会更高，洋房价格至少在1.1万-1.2万元/平方米才会“被约谈”。
至于市区楼盘，上述两个受影响楼盘的售价及目标价在广州数一数二，至于珠江新城一些签约价在3万元/平方米以上的楼盘、海珠区售价极高的楼盘，均表示没有“被约谈”也没有“被控制签约量”。此外，以白云区楼盘为主的中型开发商也表示没有听到“约谈、控制签约量”的消息。有开发商就认为：“广州市区控制高价楼盘的手段，应该只针对少数那种售价五六万元/平方米的超高价楼盘。”
控制楼价效果有待观察
中原地产项目部总经理黄韬认为，应该会有更多城市通过各种手段控制高价盘对楼价的影响，这些做法在短期内也会有效，楼价确实会得到一定的控制，但从长远来看，这些做法是“本末倒置”，令市场扭曲，控制高价楼盘的入市或签约，“不如问清楚楼盘高价的原因，采取更市场化的手段让房价降下来，更利于楼市的发展”。
合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，要看政府约谈高价盘开发商、控制高价楼盘签约量会有多大的效果，就要看其波及的范围有多大、持续的时间有多长，目前只能说“有待观察”。
“贵价地”难改楼市调整之势


一周热评
□本刊评论员
时下信息纷杂，市场各方拿着自己擅长的“乐器”唱着不同的“曲调”。中国社科院、高盛“中国房价将跌20%”的“曲调”仍萦绕在耳，广东开发商已高价在广州再拿下两地块：越秀区下塘西地块拍出12423元/平方米的楼面地价，广州历史第四；白云区金沙洲回炉重拍“地王”，成交价比原先的“地王价”再涨5%。
于广州市民而言，中国社科院、高盛太远，新的“贵价地”却就在身边。过去“贵价地”一出，往往导致新一轮涨价的经验，又引起消费者对“广州楼价会不会反弹”的担忧。
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放在一般时期，地价是楼价的风向标，地价升，则楼价涨；地价降，则楼价跌。只是，目前房地产市场处于高压调控的非常时期，政策轮番打压之下，地价已失去指挥楼价之力，影响楼价涨跌、楼市走势的，是政府对楼市调控的决心和手段。
政府调控的决心，已在短时间内进行二次调控的行动上表露无遗。而调控的手段，更加犀利，也更加明确，直指房地产痛处，通过收紧融资渠道增加房企的资金压力，通过限购、限贷打击投资、投机型买家。
不仅如此，在市场观望气氛日浓的情况下，政府还“宜将剩勇追穷寇”，将打击面扩大至公积金购房者及以自住为主的首套房购买者。一方面，公积金限贷。使用公积金购买首套房，套型建筑面积在90平方米以上的首付不低于30%；二套房首付比例不得低于50%，利率为同期首套住房的1.1倍；三套及以上住房停贷。另一方面，商业贷款终结首套房贷7折优惠利率，转而执行最低8.5折的政策。在中国是否进入加息通道未定的情况下，公积金限贷及首套房贷优惠利率的提高，等同于单独为房地产加息，大大增加了购房者的成本。特别是首套房贷优惠利率的提高，其幅度达到0.921个百分点，效果相当于4次加息，100万元20年期的商业贷款，月供将增加500多元。对于普遍并不宽裕的首套购房者而言，每月增加的月供款可能成为打消其购房欲望的“最后一根稻草”。
不惜误伤自住需求继续深化楼市调控，说明政府对遏制房价过快上涨态度之坚决，亦说明政府对楼市的现状仍不满意，严厉调控将会持续。近期“遏制高端楼盘入市步伐”已在北京、广州、上海等一线城市悄然出现的消息，就是明证。
在不断增加的成本及政府坚决态度面前，少量房企对后市的乐观判断，一两幅“贵价地”的出现，根本扭转不了市场的走向。开始出现调整迹象的楼市，将会沿着目前的轨迹发展，2009年楼市在短期内反转的历史不可能重演。
（执笔：张秀钦）
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