长安8号内部认购房被退内情：开发商自买自退

是谁最先消费了曾号称北京最贵豪宅的长安8号？近日，长安8号“退房”事件终于使神秘人现身，也许在2010年2月6日其全球公开发售之前，早已内部认购的9套房的“退房”命运已经注定。
据悉，在长安8号全部的10套被退房源中，有9套的购房时间均为其正式开盘前的2009年3月13日，在那段时间，这个在当时还被称作“擎峰”的项目发生了什么事，9套房源在19个月后被抛售，这样的“巧合”中又有什么内情……
退房“巧合”迷雾重重
毋庸置疑，“长安8号”10月份的退房数据确实有些显眼。
10月13日，北京房地产交易网上长安8号出现了1套退房信息，所退房屋的签约认购日期是今年8月27日。10月15日，网上又出现了9套退房信息，所退房屋的签约认购日期均为2009年3月13日。
“如果说今年8月买的房，10月份要求退房，这很正常。这个期间正好是政策加强调控期，退房的原因很可能是由于限购政策、银行利率调整等影响。但去年3月份买的房现在退，应该跟这次调控没什么直接关系。”在记者采访过程中，很多业内专家都对长安8号的这一退房信息表现出不解。
此前，长安8号售楼处的销售人员告诉本报记者，在这里购买住宅的人有60%都是支付全款，因此受政策调控影响并不大。这也就是说，信贷、加息等政策方面的调整几乎很难限制这些投资者的购买力。
另一方面，根据北京房地产交易管理网的信息计算，一次性被退的9套房屋均为长安8号南区的公寓，根据当时4万多元/平方米的成交均价，长安8号也需要退出已经“赚到手”的1.4亿多元。
1.4亿元无论是对于长安8号还是对于它的新东家中国奥园来说，都不是一笔小数目。今年8月份中国奥园的年中报及月度通讯中显示，这个当初公司寄予厚望的项目，今年前6月该项目合约销售金额仅为6亿元，合约销售面积也只有9600平方米。
中国奥园管理层在中报中也表示，鉴于目前豪宅市场成交相对惨淡，未来拟加大刚性需求住宅开发比重，借以加速销售资金回笼，确保良性的现金流状况。那么，到底是什么原因让本就为现金状况担忧的中国奥园心甘情愿地“吐出”已经到手的售房款呢？
开发商自买自退
那么，2009年3月13日，这9套房究竟发生了什么事？
据记者从一位了解内情的房企销售总监处了解到，这并非是让开发商发愁的“业主退房”，却似乎是一出开发商上演的“自买自退”大戏。
“这次显示被退的9套房屋应该是项目名为‘擎峰’的时候，开发商内部低价认购的销售业绩，当时这9套公寓应该是卖给了一家投资公司。”这位销售总监告诉本报记者。
据记者了解，“长安8号”这个位于东长安街延长线上的豪宅项目，最初的案名叫“耀辉国际城”，土地方为北京王府世纪发展有限公司（下称王府世纪），2004年，天鸿宝业收购耀辉国际城62%的股权，与王府世纪一起来合作该项目。而在天鸿集团与城开集团合并为首开集团后，整个项目也就归属于首开集团。
2008年4月，首开股份以4.587亿元将62%的股份全部转让给了王府世纪法定代表人王志才旗下的香港世纪协润，王志才实施耀辉国际城回购计划，除了4.587亿元的股份转让资金外，还要负担股东借款本息共计约11.41亿元的债务。
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此后，王志才独立掌控着这两个楼盘，并分别在2008年10月和11月领取了预售许可证。而正是在这个阶段，当时案名为“擎峰”的这一项目销售出了9套公寓，也就是目前被“退房”的9套住宅。
而在奥园地产入股之前，“擎峰”的销售套数一直为9套，均价仅为4万元/平方米。这个销售业绩一直保持到2010年3月，也就是改名为“长安8号”开始发售的时候。
据上述销售总监告诉记者，2008年底到2009年初的那段时间正值金融危机，当时房地产商的资金链都是紧绷的，更不要说还负担着11亿多元的债务。因此，当时开发商以低价内部认购的方式销售，主要的目的还是缓解当时的资金压力。而开发商也与购买方“有言在先”，当开发商资金状况得到缓解后，可以回购售出的公寓。
“这种方式开发商在资金紧张的时候常用，销售的对象一般是投资公司、金融机构或民间做高利借贷的个人。”这位销售总监表示，通过这样的方式，不仅能缓解开发商的资金压力，同时也造成楼盘热卖的“假象”。
一位曾与开发商进行过这种交易的民间借贷者黄先生也告诉记者，开发商常采取这样的方式通过民间借贷进行资金周转。而在操作上，开发商也是与民间借贷者签订房屋买卖合同，开发商收到打款后就以这些房产作为抵押。同时，开发商与借贷者签订回购协议，有钱之后再将抵押的房产购买回去。
记者多次联络中国奥园集团及长安8号项目的相关负责人，但对方均以“不方便接受采访”为由拒绝了记者的采访。
提前预约的退房？
然而，开发商为什么会选择现在这个时间节点退房呢？
上述销售总监向本报记者表示，一方面因为开发商与购房一方也有协议约定，最晚不超过某一时间，开发商需要回购售出的住宅。另一方面，目前是政策调控的“特殊时期”，因此，这种情况下，很多受政策影响的普通购房者也会出现“退房”的情况，这样不会引起特别关注。
北京房地产交易网的信息显示，截至目前，长安8号的退房率为3.77%。“一般情况下，一个项目的退房率应该不超过1%，”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋表示，“特殊情况下，那么这个数字在5%以下也是正常的。”
但事实上，这个数字尽管可以算做正常，但与其他在售楼盘相比，3.77%的退房率也已经是比较高的了。
记者从北京市交易管理网的数据统计获悉，目前集中退房的楼盘仅限于长安8号、盘古大观、绿城诚园、北京尊府等项目，而7至9月份成交情况较好的西山洋房、紫御国际、领秀慧谷等楼盘的退房率都为零。
根据伟业我爱我家市场研究院的统计数据显示，10月以来，近三个月热销、成交量位于前二十名的楼盘项目基本无退房。
伟业我爱我家市场研究院认为，尽管政策调控后，购房成本提高，但退房代价更高，因此许多普通购房者权衡之下大多会放弃退房。同时新政对全款投资购房者的影响更小，因此大规模的“退房潮”预计很难出现。
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