杨箕村建16栋高层回迁房 补偿方案有四大亮点

继林和村开拆之后，广州市中心城区内的又一个“城中村”——杨箕村的改造方案也终于出炉。2010年4月19日下午，广州市国土资源和房屋管理局越秀分局局长胡耀强向媒体详解杨箕村的改造方案。根据计划，杨箕村将在今年7月底全部拆完，涉及1300多栋房屋，改造将计划花20亿元。
根据制订的拆迁补偿方案，将采取阶梯差方式计算回迁安置，其中证载层数等于或超过1层但不足2层的，将按证载建基面积补平至2层标准计算回迁安置权益面积。此外，村民早签约、早搬家都能各多拿1万元，还能早选回迁房。
1300多栋房屋要拆
杨箕村位于中山一路和广州大道交界处，地处天河、越秀交界，毗邻广州新城市中轴线珠江新城，区域位置优越，因此，它的改造也备受外界关注。据了解，杨箕村属于52条全面改造的城中村之一，其改造工作已列入越秀区2010年“三旧”改造计划。同时，按照市政府迎亚运工作相关部署，杨箕村作为亚运前完成拆迁的9条城中村之一，计划在2010年6月前全面启动拆迁。
根据方案，杨箕城中村改造区域为杨箕村旧村范围，总用地面积约11公顷，涉及拆迁面积34.7万平方米。胡耀强告诉记者，除玉虚宫外将采取整体拆除重建方式，杨箕城中村将实施全面改造，并计划在今年7月底全部拆完，涉及拆除的房屋共有1300多栋。
安置房最高33层
根据设想方案，改造后的杨箕村将以杨箕大街为界划为两大部分，北面为回迁区域，南面为出让融资区域。回迁区域内，包括16栋回迁安置房，最高为33层，最低为26层。唯一得以保留的“玉虚宫”旁，将建姚、李、秦、梁四大姓祠堂，同时包括一所酒店式公寓和幼儿园。南面则为40层以上的大楼，包括公交站、生鲜超市，9班幼儿园及24班小学等配套设施。据了解，改造后毛容积率5.63，建筑总量64.8万平方米，住宅总量不超过44万平方米，规划用地功能主要由两大部分组成，规划地块北侧为村民居住地块，用地面积约6公顷；规划南侧为融资地块，用地面积约5公顷，同时增加、完善相应的公共服务设施。
补偿亮点1
拆一平方米补一平方米
根据改造补偿方案，杨箕村所有房屋用地为宅基地，均按住宅用途予以补偿安置。改造拆迁原则上按有合法产权证明部分的建筑面积“拆一补一”，以回迁安置后成套房屋的套内建筑面积计算，胡耀强说，“1平方米补回1平方米”。
根据方案，回迁房按照“先签约先选房的原则”，根据被拆迁户签订安置协议的时间顺序，采取抽签或摇珠方式确定。
补偿亮点2
安置房不能超产权证5平方米
根据拆迁补偿方案，采用阶梯式安置方法的被拆迁人，回迁安置时原则上以回迁安置权益面积为上限。被拆迁人原产权证每证回迁后所有房屋套内面积之总和不能超出该产权证的回迁安置权益面积5平方米，超出面积要按回迁安置房的市场评估单价计算购买。
如，吴三是符合采用阶梯式安置方法补偿安置的被拆迁人。其名下有一幢房屋，证载建基面积为平方米，层数为3层加梯间，证载面积190平方米。采用阶梯式安置方法补平至4层，可得240平方米回迁安置权益面积,其中增加权益面积为50平方米。回迁时吴三选择了2套套内面积为90平方米，1套套内面积为62平方米的回迁房，即吴三回迁后所有房屋的套内面积之总和为242平方米。则吴三除需要按3500元/平方米的标准购买增加权益面积50平方米，合计17.5万元外，仍需按回迁时回迁安置房市场评估单价购买超出回迁安置权益面积2平方米。
补偿亮点3
超4层以外面积不予回迁安置
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根据补偿方案，将根据有合法产权证明部分建筑的层数(下称“证载层数”)为依据，按有合法产权证明部分建筑的基底面积(下称“证载建基面积”)为基础，采用阶梯级差方式计算回迁安置权益面积。其中，证载合法面积回迁安置均以4层加10平方米梯间封顶，超出4层加10平方米梯间以外面积不予回迁安置，由拆迁人参照集体土地房产证、国有土地房产证的补偿方法进行补偿。
具体如下：证载层数等于或超过1层但不足2层的，按证载建基面积补平至2层标准计算回迁安置权益面积。证载层数等于或超过2层但不足3层的,补平至3层标准计算回迁安置权益面积。证载层数等于或超过3层但不足4层的,按4层标准计算。证载层数等于或超过4层的,按证载面积扣除“未作处理”或“已作处理”面积后的建筑面积(下称“证载合法面积”)，计算回迁安置权益面积，但最多不得超过4层加10平方米梯间面积。
补偿亮点4
早签约早搬家最多能奖两万元
胡耀强告诉记者，拆迁补偿方案中，采取阶梯式安置方法，超出证载合法面积部分，村民须按建设成本价3500元/平方米购买。
“早签字早交屋，奖励2万元”，胡耀强说，在公布的方案里，村民如果在2010年5月30日前签订安置协议，按每栋房屋1万元发放签约奖励。6月30日前腾空并交付房屋的，再按每栋房屋1万元发放搬迁奖励，即每栋房屋里居住的村民在5月30日前签订了安置协议、并在6月30日前腾空并交付房屋的，将可得到两万元的奖励。
根据补偿方案，如果在6月30日前交屋，首层现状为商业用途，有合法有效的工商执照，并实际正在营业的，按45元/平方米·月的标准计付临迁费。无执照并在营业的，在6月30日前交房，按40元/平方米·月计付。首层为住宅用途，在6月30日前交房，按35元/平方米·月。两层以上的，按30元/平方米·月。在6月30日之后交房，临迁费则为25元/平方米·月。
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