茅于轼谢国忠等把脉“最严”楼市调控原因

■本期主持
吕天玲
本期嘉宾:
茅于轼:著名经济学家、天则经济研究所所长
张立群:国务院发展研究中心宏观经济研究部研究员
谢国忠:经济学家、玫瑰石顾问公司董事
■话题环境
“前所未有”的调控来袭
只涨不跌是个神话,而神话在现实中是站不住脚的。可关键的问题是什么时候跌。
面对日益高涨的房价,国务院近日连续出台多项严厉调控房地产的政策,以打击各种炒房和投机性购房行为,凸显其坚决遏制部分城市房价过快上涨的决心。
周末最新出台的房产新政明确要求,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
政策甫出,沪深两市地产股最先作出反应,19日早盘,地产板块即大幅低开,后加速跳水,至收盘地产板块整体跌幅超过8%,在各大主力板块中跌幅第一。除万通地产、卧龙地产等四股收平外,其余地产股悉数告跌,七成股票跌幅超过5%,25只个股封死跌停。
对这次房地产调控新政的“空袭”,有人赞,“前所未有”、“最严厉”等叫好本次组合式调控力度溢美之词随处可见；有人忧,预言调控“无疑是突如其来的一股‘寒流’,有可能会将楼市带入又一个冬天”。
“房价就是牛顿万有引力中的苹果,终有一天要落下来。”SOHO中国董事长潘石屹这句业内广为流传的名言,会在中央最新一轮房地产重拳调控中得到验证吗?
为此,南方日报邀请了茅于轼、张立群、谢国忠三位专家做客“南方经济圆桌”,就这一话题进行深入地探讨,试图为读者拨开楼市迷雾,将楼市的真相清晰地晾晒在大家眼前。
■新政反应
各地楼市相继“松动”
随后几天全国各大媒体纷纷报道当地的楼市状况,各地的房地产市场相继出现“松动”的迹象。
北京:
4天时间内(14日到18日),北京二手房市场新增客户需求仅为2000套,仅相当于13日一天新增的需求,客户需求新增下跌了八成。
与此同时,北京二手房房源在过去4天内新增加了3000多套,相比之前市场平均水平上涨了40%,特别是通州区、望京、亦庄、大兴、昌平等地,房源环比上涨幅度达到了翻倍。60%的房主表示不再涨价,更有20%的房主表示愿意降价。
上海:
上周,上海楼市的商品住宅供应量环比前周大涨了110%；原定六七月份才开盘的上海新盘———绿地布鲁斯甚至在4月17日就开盘了,更令人感到意外的是,上海官方的“网上房地产”并未找到其预售情况。与此同时,上海二手房市场的投资客在新政公布后,也纷纷选择了快速出货,直接导致了近期二手房挂牌量出现大幅上涨。
深圳:
国十条政策出台的第二天,深圳市场上出现了观望现象,甚至还出现了退房行为。
分析人士预计,至今年年底前,北京、上海、深圳、重庆四大城市的房价有望下跌10%—15%。
■相关背景
4月房地产调控风暴线路图
○4月18日,国务院发布通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
回复该发言

○4月15日,国土资源部公布2010年住房供地计划,今年拟计划供应住房用地总量同比增长逾130%,其中中小套型商品房将占四成多,超过去年全国实际住房用地总量。
○4月15日,国务院出台具体措施,要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。
○4月14日,国务院常务会议指出,全球金融危机的影响仍在持续,将保持货币信贷适度增长,坚决抑制住房价格过快上涨,并将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。
○4月11日,中国银监会主席刘明康表示,银监会要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告,并称房地产风险敞口大,要严控炒房行为。银监会表示,银行不应对投机投资购房贷款,如无法判断,则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平。北京部分银行已将二套房首付比例提升至60%。
○4月7日,国家发改委发布2010年经济社会发展工作重点提出,要进一步加强房地产市场调控,增加普通商品住房的有效供给,支持普通自住和改善性住房消费,大力整顿房地产市场秩序。
○4月2日,财政部下发通知称,对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。
■个人观点陈述话题1＋新政意欲何为,能否真正起到效果
主持人:面对日益高涨的房价,国务院近日连续出台多项严厉调控房地产的政策。上周连续两次中央针对高房价接连打出调控重拳,将二套房首付提高到50%,并对购买三套房以上和非本地居民的购房行为进行严格的限制,从内容看这次出台的举措是相当严厉的。
请问各位专家,新政的实施在房地产市场将会引起什么样的效果和作用?
茅于轼:解决不了根本问题
最近的这些调控楼市的政策可能会有一些作用,但是解救不了根本问题。这些政策对遏制房价上涨可能会有一些作用。现在的房价太高,今年房价会在国家的多项调控措施之下有所下降。因此,之前疯狂“囤地”的企业,有可能亏本。但是,我认为这些措施还不能解决中国房价高企的根本性问题。要解决中国房价高涨的问题,关键是要扩大供给。
谢国忠:目前只属于技术性调控
这些政策应该属于技术性的政策,跟政府以前实施的政策有些类似。政策在短期内可能对购房者会有心理作用。
但是,这些技术性的调控,并不能真正解决房价高涨的问题。因为在政策执行过程中,往往是上有政策下有对策。另一方面,我还担心,一旦调控效果显现,影响到经济增速时,房价调控政策是不是又会放开。
张立群:第二季度就能看到效果
这些政策在第一季度开始推出,而且力度是在逐步地加大,我想在第二季度就能看到效果,也就是说房价在今年第二季度肯定会逐步走稳,上涨的势头会稳下来。
当这些政策的效果显现了,房价上涨的势头会稳定下来。在这种背景下,也有利于支持房地产企业的投资建设活动,人们未来的预期也就更明确了,可以更放心地去开发建设。
话题2＋
新政是拳打棉花,还是直逼靶心?
主持人:很多人担心,新政出台只会暂时性地打压一下房价,会不会像上次调控一样,房价在稍作休息之后会更上一个台阶?刚才两位专家所称不能从根本上解决楼市问题是否也是基于这方面的担心?
谢国忠:不解决负利率难解决高房价
目前的这个政策可能只带来房价的一点波动,或许这次的波动大点,可还是没有解决根本问题。二手市场可能有一定程度的房价下跌,但据我估计也不会太多。
回复该发言

之所以会出现很多人炒房地产,有多种因素,其中一个很重要的因素就是我们目前的利率过低。如果利率吸引力不是很强的话,房地产出现泡沫的几率是非常大的。中国现在就面临着这样一种局面,如果不解决负利率的问题,很难根本改变房价高企的现状。
张立群:楼市肯定会跌投机者要警惕风险
政府这么严厉地打击投机者,如果在这样的一种情况下,还是有投机者要继续炒房,我认为,这些人肯定是要砸在自己手里面的。就像2007年股市,很多人都在提醒“股市有风险,入市须谨慎”,可大家都不信,打破头往里钻,到最后只好自己承担损失,这个不能怪别人。
茅于轼:泡沫迟早会破的房价迟早会下来
我猜不透(房价走势)。不过,我认为,房价迟早是要掉下来,可能今年掉,也可能明年掉。因为泡沫总要破,泡沫总要有个结果,一个是消化掉,另一个就是它自己破掉。我觉得消化的可能性很小,最大的可能就是泡沫自己破裂。
■圆桌共识
最根本的解决方案在于控制需求
主持人:“对症下药”是我国中医最基本、也是最经典的医疗原理。请各位专家诊断一下楼市“高烧不断”的怪病,并对这个病症开出一个最善的解决方案。
谢国忠:“去泡沫化”调控力度和时机十分关键
要避免楼市泡沫演化成经济危机,绝不可一针刺破泡沫,这样的做法在泡沫小的时候或许可以,但目前只会把危机爆发的时刻提前。楼市“去泡沫化”只能通过逐步收紧流动性、打击投机囤积、下行土地信贷税收等慢慢释放泡沫。然而,中国房地产市场历来“一收就冷,一放就涨”,怎样把握好调控力度和时机十分关键。
无论如何,中国楼市的“去泡沫化”不能再拖,或许可以首先从抑制投资购房、改革土地招拍挂制度启动。也不妨考虑提高二套房贷首付比例或利率,征收大户型、高档房物业税等手段。从中长期看,我们还应加大财税改革力度,彻底扭转地方财政来源主要依靠卖地收入这一被动局面。
茅于轼:经济适用房、廉租房是合适得力的措施
首先老百姓要有房子住,但并不是说政府要帮老百姓买。政府可以首先弄一些低标准、救济性的住房。经济适用房、限价房并不能完全解决问题。例如农民工不是没地方住,但是条件很差,政府有责任改善他们的住房条件,如:可以搞一些廉租房。
张立群:稳定房价短期政策重点在控制需求
从短期来看,稳定房价主要依靠需求方面的政策,因为房地产供给的周期比较长,“远水解不了近渴”,等房子建好了,靠房子供应的增加来稳定房价,这个可能需要比较长的时间。因此稳定房价短期政策重点在需求控制方面。
长期来看,很重要的还是要支持房地产的建设活动,增加住房供给,包括政府提供的保障性住房、房地产企业提供的商品住房,这两块供给都应该积极地增加。
这是稳定房价最为重要的方面,也是满足自主性住房需求的根本措施。
增加住房供给涉及多个方面,比如说怎样在统筹城乡基础上积极稳妥地推进城镇化的进程?怎么样有效地增加住宅用地供应,怎么样支持各类房地产企业提高自身的建设水平、扩大建设规模等。总的说来,也就是要在稳定需求、增加供给的情况下,使房价趋于稳定。
■观点交锋话题1＋到底是什么推高了房价?
主持人:今年3月份两会之后,各地楼市重现“癫狂”苗头:一线楼市重现大幅提价,上海部分楼盘一年内的房价涨幅超过150%,北京某处楼盘去年3月房子卖3万元/平方米,而今年3月却卖到了8万元/平方米。
想问问各位专家,究竟是什么原因使得中国各大城市的房价如此高涨,让政府不得不一再地采取措施来遏制房价?
张立群:此轮上涨主要是受需求拉动
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在我看来,房价的高低主要是受需求拉动。从我国2008年的房地产走势来看,主要是买房需求不足,所以在应对经济危机的时候我们对房地产的需求总体上还是采取鼓励性的措施。
这些鼓励性的措施是在2009年实施的,包括按揭贷款,房地产交易环节方面税费的减免等措施,都是为了鼓励买方需求积极扩大。
但是从去年下半年以来,房地产需求被积极释放以后,就出现供不应求的情况。去年第四季度很多地方反映,存量房卖完以后,新房又跟不上来,处于无房可卖的状态。
在这种情况下,需求就开始主导房价,进入一个不正常的上涨状态。这种不正常的状态主要是房价的上涨和买房需求的扩大相互推动。价格越涨,投机性的买房活动和恐慌性的买房活动就越多。而这个需求的扩大,又拉动了房价进一步上涨。
茅于轼:两个供给不足是上涨主要推手
推动房价走高的原因有很多,第一个比较重要的原因就是国内的供给没有跟上或者说有一点增加但是没有根本解决问题。
其次,土地价格的上涨也是推高房价上涨的主要推手。土地上涨的背后原因也是供给不足。
这两个供给不足,是推高房价上涨最主要的原因。还有一些次要的原因,如土地出让的方法仍然值得磋商。
还有一个原因就是收入分配问题没有解决,有钱人钱很多,钱没地方去,所以只有买房子,如果收入分配是平均的,没有那么多有钱人,房价贵了就不买了,就不会把房价炒得这么高。
谢国忠:超宽松货币供应等多因素制造上涨
楼市泡沫可以找出很多推手:9万多亿元信贷与超宽松货币供应,美元低息套利拉动的热钱汹涌,优惠的信贷、土地、税收政策,通货膨胀预测、人民币升值预测与对中国经济回暖的预测,收入差距过大以及城镇化、人口年龄层次、传统文化,等等。
话题2＋
地产泡沫到底存不存在?
主持人:近日,国家电网利用智能网络,在全国660个城市查出一个数据,总共有6540万套住宅电表读数连续6个月为零。据统计,上海、北京和深圳房屋的空置率已达到40%,也就是说,将近一半房子是没人住的。
这样的空置率十分惊人,很多人据此判断中国地产的泡沫已经很严重了,不知道各位专家是什么观点?
张立群:楼市的问题需要收入分配来解决
现在很多人都把问题给混淆了,城市很多地方都黑着灯,怎么能说住房多么紧张?其实这背后是财富分配不均的问题,富的人有很多房,没房的人确实没地方住。这是需要通过收入分配制度调整来解决的问题。
物业税的开征就是避免一些富人大量地持有住房,一旦大量地持有住房,持有成本会变得非常高。最后只能导致一些投机者把多余的房子抛出来。所以物业税的开征和收入分配关系的调整将会逐步地改变住房水平差距大的情况。
茅于轼:楼市泡沫空前软着陆不大可能
判断是否有泡沫,主要根据是空房率是否高。现在中国空置房大概占了30%都不止。空房包括盖好没有卖掉的,尤其是已经卖掉而没有人住的房子。我觉得现在我们的房地产泡沫已经处于非常高的阶段,可以说是空前的阶段,中国历史上还没出现过。
造成当前中国房地产泡沫的深层次原因,是目前中国大量民间资本和民间储蓄不能变成拉动经济增长的投资,出现把买房子变成一种储蓄,而不是自己去住。当前民间投资机会有限,获利水平比较低,银行利息也很低,于是大家就把存款变成了房子,这是整个经济结构中一个很大的问题。
如果中国房地产市场能够在两三年内消化掉泡沫,那是一种理想的、软着陆的状态,但看起来可能性不太大。
泡沫只要不破裂就没有影响,但是,一旦破裂就不得了。在中国,房地产占GDP比例很高,泡沫一破裂这一部分GDP基本上就会消失,造成大量农民工失业,也会给其他很多相关行业带来很大的影响。
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谢国忠:十年内若现危机地产引发可能性最大
在中国,房地产占投资四分之一,对GDP增加贡献度达2个百分点,与建筑业增加值合计占GDP超过10%,直接相关产业60多个,其对经济的渗透早已深入骨髓。而从1998年以来11年间,房地产投资保持20%以上的增长速度,房价也几乎一直在加速上升。经济高增加———过剩流动性———楼市泡沫,这一链条中风险重重。
是泡沫就总会破裂。如果以后十年中国不幸发生大的经济危机,源于房地产市场的可能性最大。
历数近30年来全球或地区经济金融危机,有不少都以房地产泡沫破裂为导火索:最近的迪拜债务危机、美国次贷危机均源于房地产泡沫,其蔓延之快、影响之广令人瞠目；1997年香港楼市崩盘,房价在一年内缩水一半；上世纪90年代初日本房地产崩盘导致日本经济20年一蹶不振……货币宽松、巨额贷款、低息低税、投机成风,这些楼市危机爆发前的共同“症状”中国目前全部具有。
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