金地董事长凌克：多次调控让市场更理性

2001年，金地集团作为解禁后第一批试点的三家地产企业之一，最先被批准上市，从此，开启了金地“金融+地产”独特模式的大门。10年间，作为内地房地产行业的龙头之一，金地经历了所有市场和调控带来的波动、风险，以及机遇。
而这一切，都凝结在金地董事长凌克身上。
在公众和行业的眼睛还集中在住宅市场时，“房地产金融”就成为了其矢志不移的目标。2004年，银行改制要求的资产剥离处置，金地与摩根士丹利合作，共同处置建行的不良资产，第一次涉足金融领域。
2008年，金地与瑞银合资成立基金管理公司，发起境外美元基金，第一期首次募集已经完成；2009年，和平安信托正式签署合作投资战略框架协议，还与多家境外银行开展项目融资，成为房地产基金的首吃螃蟹者。
市场波动是必须面对的挑战
2008年可以说是金地压力最大的时期之一，公司的销售下滑得很厉害，很多小公司就在这场金融危机中消失了，整个行业都已经做好了过冬的准备。
2009年年初，金地感受到了市场回暖的迹象，公司管理层马上奔赴全国考察市场，3月份跑了11个城市。经过细致的市场调研，金地认为当时的市场确实已出现回暖迹象，于是迅速将经营策略从防守型改为进取型。
凌克很庆幸，因为这次走在行业前面，获得了很多优质的土地资源，加快了将货币资金转化为土地资产的置换速度。
过去10年间，房地产业已经经历数轮调控，金地也未免被波及。今年7月份三位高管的离职，也不能说与此无关。
凌克认为，房地产行业是一个周期性的行业，其间难免会存在一些波动，不论是政策调控，还是金融危机的影响，都会使这些波动更加的剧烈，而房地产公司面临的挑战之一，就是怎么去应对这些短期的波动。
“回顾金地已经走过的20多年，经历了几轮政策调控和行业周期波动，作为地产开发商，要做的就是踏实做好市场研判，尊重市场。”凌克说，长远来看，中国房地产行业的上升趋势仍毋庸置疑，市场的短期波动并不会逆转大潮流的方向，但金地也不能简单“跟大流”，有时候，逆向思维可能会发现更大的机会。
与任志强(博客)等对调控的一些反对看法不同，凌克认为，政府的每一轮调控，都是在引导房地产市场向更健康的方向发展，经历了几轮波动，开发商和消费者都更加成熟，目前政府在加大保障房、增加市场供应、打击投机性需求等方面政策都在逐步落实，整个市场会更趋于理性。
没有谁能完全主导
是谁主导了房地产架构、格局和趋势的演进？是地产商，还是银行，政府？凌克显得四平八稳：整个行业的发展演进，并不是由单一方面的力量决定的，每个主体都需要各司其职，通过协同配合来促进整个行业的发展。
他称，房地产行业与民生关系非常紧密，政府会从更加宏观的层面来规范引导整个行业的发展；作为资金密集型产业，顺畅的融资渠道又是保障行业发展的重要因素。
作为房地产行业主体之一的发展商，是遵循市场规律的运营体，如果说政策是宏观指挥的话，那么发展商的运营生产就是具体实施了；另外，在市场化条件下，整个行业的发展也会受到市场规律的调节。
是否因认识到发展商不能主导行业的发展，金地才选择地产＋金融这样的嫁接，试图让自己更自由一些？又或者说，金地所做的事情会让金融这个东西更自由、独立一点？
回复该发言

“就如我前面所说，没有哪一种独立的因素可以完全主导行业的发展，而金地选择 地产+金融 也并非出于这个原因。”凌克说，当中国房地产行业在经历高速成长后，地产公司之间在开发运营能力上的差距将逐步缩小，资金与资源的整合将成为决胜未来的要素。他分析，很多公司将业务重心集中在房地产产业价值链的后端，如在物业服务等环节进行延伸。而金地则将商业模式的创新，放在了房地产产业链前端的金融领域。
除了传统的融资平台之外，金地也在积极开拓新的融资渠道，如房地产信托、房地产基金等等，这将有助于化解单一渠道融资带来的巨大风险。这是地产+金融模式带来的优势之一。
另一方面，地产金融还将成为公司新的利润增长点之一。预计到2015年，中国房地产金融市场管理总资产将在9100亿元左右。但到目前为止，中国还没有一只真正意义的人民币房地产基金。
企业利润差异将会更大
到目前为止，地产的浮华和喧嚣是否已经停止？或正在停止？
凌克对于这个问题的回答是，多轮的调控和波动，只会让市场更加理性。浮华和喧嚣，或将渐行渐远。
未来的房地产行业，是否会成为一个平均利润化的行业？对此，万科认为未来的房地产行业将是平均利润化的，万科的利润率不超过25%。
与万科不同，金地和凌克认为，每一轮调控对房地产行业而言都是一个大浪淘沙的过程，只有抗风险能力强的企业才能经历住波动的影响。随着房地产行业的发展，企业的经营能力将更显重要，企业间利润率不是趋同而是差异更大。
从另一个角度而言，房地产市场发展渠道大致可以分为三个阶段，第一阶段是住宅房地产，第二阶段是商业房地产，第三阶段是房地产服务。
“目前国内发展比较大的是住宅地产，但随着市场的不断成熟，未来会有更多专业化发展的房地产企业，不同类型的发展模式也会呈现出不同的利润率和差异化特征。”凌克认为。
凌克表示，如果重新选择，他依然会选择从事地产行业。过去10年，中国的房地产行业经历了快速发展，但由于城市化程度的不断提高以及人口红利，中国的住宅市场还有很大的发展空间，中国城市人口在2025年有望达到10亿。
在这种效应驱动下，消费者购房的刚性需求会逐渐增加。“2009年一年全国新增住宅是850万套，接下的10年，每年也还需要1000万套，这个市场是非常大的。”凌克说，未来金地仍将注重房地产住宅市场的规模化发展，提高市场占有率。
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