百旺杏林湾:绿化好密度低 户型大总价高 配套弱

项目名称：百旺杏林湾（资料、论坛)（永丰嘉园）
看房时间：2010年11月1日
楼盘区位：海淀区北清路北航天城西(永丰产业基地东)
楼盘价格：均价23000/平米，总价约300万/套起
销售电话：010-82470116 82470118

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最新动态：百旺杏林湾（永丰嘉园）目前在售楼盘为4组团1-3号楼，户型为120平米的两居，140-150平方米的三居，均价23000/平米，总价约300万/套起，毛坯房，2012年10月入住。预计年底或明年还会再开新盘。
易观点：虽然百旺杏林湾隶属海淀区，但已快到与昌平区交界的区域，地理位置并不优越。虽然容积率只有1.17，但楼间距仅有25米。虽然绿化环境还算优越，但3公里处有个大型垃圾场。虽然附近有地铁，但也有三站地的距离。加上价格偏贵总价较高配套又弱，自住还是投资，是个问题……
买房者说：
房友-pmao_x：这地界儿23000够贵的啊！
昨天去了百旺杏林湾，最开始以为在城里，到了才发现原来已经那么偏了，一路上还挺堵。到了现场，售楼小姐很实在，上来先说楼盘弊点123，让人感觉好像有点先说不乱的意思。态度归态度，这地界还卖2万3，也够贵的了，虽然是海淀区，可也差不多快跟昌平区接壤了，贷款还没折，我放弃了。
房友-shuz_q：没啥配套，离地铁站有点远
开车路过那，顺便看了看那房子，之前已经有几栋入住了，立面看着还行，不过这楼间距也太近了，感觉对着窗户都能说话，周围还是后期楼盘的工地，有些吵，私家车不少，住这里的应该多数都是有车族，离地铁站有一段距离，要是坐公车，就太不方便了，周边转了转，没啥配套，就连找个超市，估计都得走个十多二十分钟，当然了，如果价格便宜，这一切问题都会弱化，关键还是贵，现在是两万三吧好像，四环里找找也能买了。
百旺杏林湾（资料、论坛)（永丰嘉园）楼盘指数：70分
价格指数-总分：65分
价格：百旺杏林湾目前均价23000/平，东边两公里的博雅A5（资料、论坛)售价14000，珠江摩尔LOFT售价33000。 65分
租售回报比：百旺杏林湾前期两居租金约在3000-3500/月，年租金3.6-4.2万，两居总价约300万，预计71年-83年回本。60分
周边二手房：百旺杏林湾前期入住的楼座二手房在23000-25000/平米左右。 70分
硬性指数-总分：70分
交通：距离昌平地铁线北清路站有三站地的距离，自驾相对方便一些，不过目前来说路况并不太好，有些拥堵。 70分
配套：百旺杏林湾附近目前无实质配套，往东约4公里处有永旺国际商城，为该项目唯一有力的配套了。70分
楼盘指数-总分：75分
户型：百旺杏林湾目前在售户型为120平米左右的两居，140-150平方米的三居，户型偏大，总价较高。75分
绿化、容积率：绿化率36.4%，容积率1.17，密度偏低，但楼间距只有25米。 80分
环境：百旺杏林湾社区比较大型，不临街的楼座相对安静清幽，不过3公里外有个六里屯垃圾填埋场和焚烧厂，夏天和雨后有臭味。70分
百旺杏林湾（资料、论坛)（永丰嘉园）区位和交通：
距昌平地铁线北清路站3站地 自驾相对便利
区位：百旺杏林湾位于北清路北航天城西，永丰产业基地东，距离上地约10公里，距离中关村约15公里。
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公共交通：百旺杏林湾距离年内即将通车的昌平地铁线北清路站约4公里，需自驾或公交前往。项目附近的公交站为永丰乡辛店，有五路公交车经过，分别为365（闵庄南里-永丰站）、384（人民大学-皇后店西里）、543（城铁龙泽站-环保科技园）、544（城铁西二旗站-环保科技园）、642（阳坊北站-安宁庄东路南口），公车来说，主要集中到达西北部区域，如果要去往东边或者南边，则只能选成地铁。
自驾线路：对于自驾来说比较方便，百旺杏林湾的西侧的永丰路可直达马连洼进而到达北五环，项目东侧的八达岭高速往南可直达北二环进入市中心，不过目前来说，八达岭高速和永丰路的高峰时段交通状况并不乐观，希望京包路开通后能有所改善。
未来改善：百旺杏林湾东侧是建设中的京包高速公路，与八达岭高速路平行。京包高速公路（五环至六环路段）南起北五环路箭亭桥附近，终点连接京包高速公路六环至德胜口段并向北延伸。建成后将和八达岭高速实现客货分流，大大减轻八达岭高速的压力，从城区到八达岭景区更加安全快捷，对于在西二旗或者上地工作的业主来说，也更加方便。
百旺杏林湾（资料、论坛)（永丰嘉园）周边及配套：
目前无实质配套 东侧4公里处是永旺商城
百旺杏林湾坐落在三大产业园区之间，西邻永丰高新技术产业基地，东靠中关村生命科学园，南临航天城。
周边配套：笔者走访了一些前期入住的业主，普遍对目前的配套不太满意，购物来说，最近的话也要到4公里外的永旺国际商城，就连超市也得到航天城住宅区的超市发，且商品选择性小。不过，永旺国际商城旁边正在建奥特莱斯和宜家家居，相信未来的配套能逐步得到改善。
医院：百旺杏林湾项目东侧约4公里的中关村生命科学园内，总投资约32亿元，建筑面积29万平方米的国际化大型医院——北大国际医院在建，建成后将成为北京最大的综合性医院。
学校：据售楼小姐介绍，百旺杏林湾将配备自己的幼儿园，也即将引入清华附中分校，设有初中部和高中部。当笔者问及是否业主子女都可以就读清华附中时，售楼人员表示目前就读政策未出，建议有购房意向的买家到售楼处详细询问，看是否有列入合同条款。小学来说，目前只能依赖回龙观或者后厂附近的配套，如果条件允许，还是建议将孩子送往中关村区域内的学府。
环境配套：百旺杏林湾周边的公园选择性较多，距离项目南侧的百望山森林公园约6.8公里，距南侧的颐和园约11.5公里、圆明园约13公里，距离西北方向的翠湖湿地公园约8.8公里、稻香湖公园约12.6公里。对于周末出游或者来客旅游来说，还是比较便利的。
短柄：在百旺杏林湾西南方向，约2.8公里的距离，有一个大型的垃圾填埋场和焚烧厂——六里屯垃圾场，据前期已经入住的业主反映，尤其是在夏天和下雨后，垃圾场的臭味会不时飘过，很难闻。
百旺杏林湾（资料、论坛)（永丰嘉园）产品及户型：
容积率低但楼间距密 户型偏大提升舒适度 总价较高
百旺杏林湾项目规划用地总面积为39.4公顷，规划总建筑面积为49万平方米，总户数为2910户，容积率为1.17。其中住宅为43.3万平方米；配套公建为4.9万平方米，绿化用地为3.5万平方米，绿化率为36.4%。目前在售4组团1-3号楼，户型为120平米的两居，140-150平方米的三居，楼间距25米。
两居户型：两居户型在120平米左右，户型面积偏大，较为舒适，当然总价也更高，售楼小姐介绍两居大概在三百万左右。格局上，南北通透，明厨明卫，不过两个次卧室都不够方正。售楼小姐介绍，由于进门就正对卫生间，在风水上有些不利，所以开发商在卫生间前做了一个遮挡，占用了一定的空间，买家可对那部分自行拆除改造。
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另外，两居的户型南北各赠送一个露台，不计算面积。
三居户型：三居在格局上基本和两居一样，不过是把两居北侧的露台做成了房间，主卧和次卧各多一个阳台，生活阳台的位置略有调整。客厅南侧为封闭阳台，将计算面积销售。
购房成本：百旺杏林湾总价约300万起，首付三成需90万，首付五成需150万。
百旺杏林湾（资料、论坛)（永丰嘉园）VS博雅A5（资料、论坛)
百旺杏林湾优点：
小区环境好，社区大型
容积率低，绿化率高
靠近地铁昌平线，路网发达自驾便利
户型偏大，舒适度高
项目引入清华附中分校
百旺杏林湾缺点：
单价偏贵，户型偏大，总价高
无实质配套，距离永旺商城4公里
离地铁站有三站地距离
西南方向2.8公里处有垃圾处理场
楼间距太近，后期楼座开发会有噪音污染
博雅A5优点：
单价相对较低，总价低
北大资源集团品牌，物业售后有保障
靠近永旺国际商城，满足购物休闲需求
低密度，绿化率高，环境清幽
毗邻北大国际医院，就医方便，周边配套可期
博雅A5缺点：
实质配套匮乏，虽有永旺商城却有2公里远
西侧为医院忧心环境污染
虽有地铁但距离都不近
40年产权，商业水电增加生活成本
物业费较贵，3.28元/平方米/月
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