写字楼售价月涨19.4% 深圳商业地产投资升温

“现在去地铺咨询投资机会，置业顾问首先推荐的会是买商铺，买写字楼。”深圳市德思勤置业总经理叶世育近期一直在观察“限购令”下的房地产市场新动向，“有迹象显示，资金正向商业地产流动。”
写字楼售价月涨19.4%
“限购令”正式实施的10月份，商业地产的主要组成部分写字楼出现量跌价涨走势。深圳中原数据显示，深圳写字楼销售60296平方米，环比下滑46.4%，而销售均价达到35254元/平方米，环比9月份的29521元，大涨19.4%。
新一轮住宅调控于4月强力启动，而商业地产的租金呈现稳定上扬的走势。据仲量联行统计，2010年第三季度，深圳甲级写字楼和优质商铺租金环比联袂上涨。其中，甲级写字楼整体空置率10.5%，环比下降了1.4个百分点，而租金水平录得较大增幅，环比增长10.8%。整体平均值达到135.4元每平方米每月。深圳优质商铺市场旺盛的需求和持续走低的空置率也推高租金，第三季度录得环比增长1.1个百分点，达到795.4元每平方米每月。
据分析，写字楼租赁需求主要来自金融机构的扩张。深圳金融行业上半年增加值同比增长13%，比同期GDP增速快1.4个百分点。国内外经济的复苏迹象向更多行业蔓延，对写字楼市场的需求也产生带动作用。如，第三季度半导体制造企业Ramtron和服装企业曼妮芬分别在甲级项目扩张了大面积办公室。
意向客户明显增加
“9月30日深圳发布住宅‘限购令’后，前来地铺咨询商业地产的客户明显增多。” 21世纪不动产深圳泛城房地产总经理杨创慧表示，10月初以来，不少原来有意购买住宅的客户，纷纷转型为商业地产的意向购买者。由于买商业地产从选择到认购、贷款及成交，前后大约需要两个月时间，因此，预计深圳商业地产成交量的增长将在11、12月的数据中才会体现出来。
杨创慧介绍，21世纪不动产每天都对客户情况进行统计，10月份，其在深圳的近百个地铺反馈的信息是，相比“限购令”前，商业地产意向客户大幅增加了两成，实际成交量也有所上升。客户对商铺的兴趣比较浓厚。位于东门、华强北及南山中心区的高端商铺备受关注；首次置业者由于经验及资金有限，更倾向于在龙华、宝安的轨道交通节点，寻找价位合理、具有较大成长空间的商业物业。
世联地产东海花园一间地铺的负责人告诉记者，10月以来，部分原来有意买住宅的人士因“限购令”而失去了买房资格，同时，也暂时看淡住宅市场，商业地产很自然成为他们关注的领域。
暂未受到政策调控
业内人士介绍，尽管国家针对住宅市场年内已出台两轮严厉调控政策，但均未涉及商业地产。即买商业地产，只要客户实力在，银行按揭不会因套数多而停贷；国土部门也没有对商业地产套数做过户登记的限制。由于银行对二套住宅贷款规定了五成首付、相当于基准110%以上利率的政策，这与商业地产的首付成数一致，而利率可能还高于商业地产。
深圳市德思勤置业总经理叶世育认为，住宅关系到民生，调控是不言而喻的。商业地产与经济发展息息相关，政府进行严厉调控的可能性不大。买进后面临的政策风险远低于住宅。同时，深圳的商业地产价格、租金都比较理性，长期持有获得的租金回报也比较可观。
“当前通胀压力大，长期来看商业地产具有较强的抗通胀能力；商业地产好租，空置率低，年租金回报率在4%左右，高的达到7%以上；而且，贷款、过户渠道畅通。”杨创慧认为，综合多方面因素考虑，商业地产不失为投资者保值增值的一个选项。
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发展前景值得看好
2011年，深圳优质商铺市场将迎来供应高峰。由于新项目位于深圳的不同片区，产生直接竞争的可能性较小。同时，这些新供应将给零售商带来新的扩展机会。由于需求的增长、发展商的实力及新项目地理位置上的优越，预计深圳优质商铺市场在未来招租和租金表现方面都将保持乐观。
叶世育认为，写字楼投资要关注片区的规划。前海合作区和福田中心区这两大王牌热点片区，具有持续而长远的发展机遇；车公庙、龙坂等片区的写字楼则具有较好的成长性。买商铺需要跟着商圈走，罗湖东门、福田华强北、南头商圈都是“淘铺”的好去处。商务公寓属于商业地产范畴，与商业活动紧密关联，户型相对较小，投资额不大，是适合普通投资者参与的一个品种。
中原地产分析师提醒，虽然近期出台的新一轮楼市调控政策，对商业地产没有造成太多实质的影响，但在关联作用下，短期内商业地产市场将同样受到一定影响，量跌价稳将是短期内市场的主要特征。
投资个案：选择商业地产应慎重
欧阳女士在楼市折腾了十多年。前期主要是做住宅投资，伴随中国房地产业的持续向好，她购置的物业价值获得成倍增长。
“2007年底，国家展开房地产调控，我就开始思考，住宅价格涨幅巨大，已经影响到居民的正常居住，国家强力调控的时期已经到来。”欧阳女士说，积多年在楼市跌打滚爬的经验，她在2008年全球金融危机正盛时，决定转战商业地产。当年，她在深圳福田中心区一知名大厦购入100多平方米的写字楼，时价不到30000元/平方米。如今有人出价50000元求购。“当时首付成数较低，现在算来回报率超过了一倍。”
欧阳女士认为，目前，深圳的部分商业项目涨幅巨大，可能透支了未来的一些空间。因此，购买时一定要慎重选择。“我现在比较关注成都、长沙的一些新建商业项目，这些地方的商业地产还处在起涨阶段，安全系数更高些。尤其是一些位置优越的商务公寓所需资金不大，前景较明朗，值得重点考察。”
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深圳特区报讯（记者 谭建伟）珠江三角洲的未来十年发展规划将重组该地区的经济结构，提升价值链，同时还将带动相关商业房地产的市场需求，为投资者和租户带来大量的房地产投资机会。仲量联行日前发布最新研究报告称，写字楼、产业园以及工业物业等商业房地产在新珠三角经济模式中具有明显机遇。
珠三角的发展规划将强化现有的工业制造集群并使其现代化，推动新的现代服务产业的发展，同时将更多的资源投向创新研发，全面实现可持续发展。仲量联行大珠江三角洲研究部主管陈锦平指出，“未来十年内珠三角的经济结构调整规划，将对该地区的房地产市场带来深远影响，新支柱产业的兴起和发展将为各种商业房地产带来新需求。”
据分析，新产业的出现和发展以及国内新兴市场的开放，将为珠三角营造更有竞争力的商业环境。
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