新政下买房人众生相 盘点当今三种另类买房法

新政之下，你为买房纠结？
“没有最严厉，只有更严厉。”房产调控政策越来越严厉，但政策和市场博弈的结果会如何？没有人能够言之凿凿地作出预测。“美国人生病，全世界吃药。”美
联储宣布购买6000亿美元国债的定量宽松计划出台，引来各国一片批评指责声音。美联储印钞票，全球通胀的上升正越来越令人担忧，大宗商品涨价、农产品涨价、生活必需品涨价——那么，房子不涨价吗？即使有人拍胸脯担保房子不涨价，老百姓会相信吗？
问题是，房产新政一道道地出来，调控之下还要不要买房卖房？该怎么买房怎么卖房？这是值得慎重掂量和仔细盘算的。
【32岁外企技术高管 陈先生】
新政频繁出台，改善住房计划“暂缓”
我是山东人，我太太是江苏人，一起来上海发展3年后，我们将老家的婚房卖掉后，于2008年年初首付七成，在上海南站附近购买了一套不足60平米的两室学区房，可自打2007年儿子出生后，我父母和我岳父母轮流过来帮带孩子，第一套房明显太小不够住。
英明的太太早前就有筹划，我家必须购买两套住房，以满足双方父母不定期来沪探视使用。当初购买学区房用的是我的公积金，完成置业计划的一半，太太计划在闵行阳光美景城购置一套更大些的寓所，用她的公积金并享受首套购房利率优惠。学区房可留给双方老人轮流居住，将来也可以作为儿子的老婆本。尽管我俩收入尚可，可从2008年起房价一路飞涨，再购置一大套压力很大，第二套房的计划一再顺延，为了凑够第二套房的首付，我悄悄将家里储蓄的大半投入股市，希望提早凑足首付，但事与愿违，一进股市即踏上漫漫熊途，即使经过了今年的红十月，我的股票离保本还有段距离，瞒着太太做这事的我如坐针毡。幸好今年以来房地产新政频繁出台，太太为一直萦绕心头的二套房计划愈来愈纠结：近期房价是稳定了，可如今首套购房认户不认人了，物价也在上涨，儿子在长大，早教、营养费用在增加……公积金第二套房的贷款利率也上涨了，即使我们的储蓄没有进股市，闵行较好地段的100平米住宅50%的首付也很难筹出。在确定近期购房无望的情况下，我给老婆去了一封QQ体的申请书：
“亲爱的LP，我们刚做了一个艰难的决定，因不断出台房产新政与我家的改善家庭住房计划有冲突，家庭成员（我和三岁的儿子）决定将改善住房计划暂时搁置，将投资计划提前，我们把购房还是租房的选择交给您来决定！你可以选择购房不租房，但是我们必须温馨提醒你，即便你选择了购房，由于我们将近半数的存款已经投入股市，暂无全款而退迹象，目前我们也没办法付得起50%的首付。”
饱受了太太一顿温柔绵掌的几天后，我们迅速在阳光美景城以5000元/月的价格租了套140平米精装修公寓，同时我们的二室学区房以3000元/月的价格出租了出去。对我家来说，二套房购买计划只能择时而动，老天保佑牛市继续，保佑房价稳定到我们凑足50%首付的那天。
【刚从加拿大探亲回来的李小姐】
担心犹豫中，考虑是否去海外购房
近期，国家对房产市场的调控力度越来越大，预期未来国内房价的上升空间会很小。传闻中，上海还有房产税或物业税的出台，吓死我了！这些天，我正在考虑要不要卖掉普陀区的一套二室一厅住房，然后去加拿大买一套乡村别墅。
虽然在加拿大只待了一个月时间，但我对那边的人文环境和生活气息印象特别好，总想有机会到那边常住。于是，在加拿大买房的念头油然而生。无论是房价还是生活质量，都是选择那边更理想。但问题是，我近阶段还在上海工作和生活，把房子买到加拿大毕竟不方便。不仅没法居住，还不好管理。要知道加拿大对业主的要求是很高的，草坪是不能没有人修理的。正因为如此，我还在焦灼地犹豫中。
回复该发言

上海不久前出台了每个家庭只能新购一套商品房的规定，我认为这个没什么不合理的，但心里也有一种担心：这样一来，有钱人都跑到国外去购房和居住了，岂不是造成我国资本外流？让外国人享用我们改革开放的成果了吗？
【努力攒钱的程先生】
刚需购房，房贷严控不应“一刀切”
我大学毕业已经工作快10年了，一直不停地在攒钱，为的就是能买一套属于自己的房子。其实，我的购房要求真的很低，平时主要关注松江、嘉定、闵行和宝山这些外环外的郊区楼盘，反正只要离地铁线近一点就可以，至于市中心的楼盘连去看的勇气也没有。
原本我以为房贷严控政策只是针对炒房的投资客，其实不然。房贷严控不断升级而且“一刀切”，让属于刚性需求类型的普通自住客也跟着“倒霉”。比方说吧，我现在手头上好不容易攒了40万左右，原本作为首付应该够了，但是新规定说首套房贷的首付比例从两成提高到三成，让我这样的工薪阶层从哪里再凑10多万？另外，首套房贷的利率优惠幅度也从7折缩减到85折，这不是拿普通自住客“开刀”吗？为什么不将二套房贷的利率上浮10%再大幅提高呢？
我仔细研究了有关部委在9月29日出台的楼市二次调控措施，其中提到“完善差别化的住房信贷政策”，这就说明对于普通自住客和炒房投资客应该区别对待，不能将这两者混淆起来都“一棍子打下去”。而且最新的政策也没有说首套房贷不能给予利率7折优惠，那么银行凭什么“急吼吼”地取消呢？
【公司白领张女士】
“受伤”不浅，为女儿择校的计划泡汤了
虽然我从不炒房，老老实实、规规矩矩，应该不算政策打击的那种人，但是三套房停贷的政策还是让我“受伤”不浅。
五年前，我们把婚房安在了宝山，虽然离市区远了些，但也只有那儿的房价还能承受。但后来，随着女儿的出生和长大，我发现房价低的确是有原因的，周边的教育资源真是糟糕，五年来一直没什么进步。
听了同事的意见后，我想在闸北区实验小学附近买套小面积的学区房，一来学校口碑不错，二来又在我单位附近，方便上下课接送。但是那儿的小房型实在太紧俏了，所以只能在中介那儿先挂号排个队，就买那种一室户老公房，大概130万左右，咬咬牙贷款80万还能买得动。
可没想到，限购令加限贷令一出，我彻底熄火了，因为我名下已经有两套房子了。第一套是我和爸妈三个人共有房子，就是娘家的房子，以前哪有几套房这个概念，父母当然想在房产证上加上我的名字，现在我父母就住在这套房子里。第二套就是宝山的婚房，我和老公结婚时一起买下的。
这两套都是自住的，一边住着父母，一边住着自己，没有一套炒房，可又不能卖。而我自己一下子又拿不出130万现金，真是无计可施。其实也不是我自己非要再买房，还不是被孩子的教育问题给逼的嘛，现在这计划算是泡汤了。可是谁能告诉我，市中心和外环线偏远区域，教育质量的巨大差距，什么时候才能解决？
【国企职员徐先生】
如果没有新政，房价一定在唿唿往上蹿
今年以来，“最严厉”这个词我听到了很多次。每次出台的调控政策都是“最严厉”的，但是每次政策出来以后，市场有反应的时间却越来越短，感觉大家都越来越“疲”了。就好像生病了吃药一样，第一次吃点药马上见效；第二次药量加了，效果却减淡了；第三次再用药，虽然下的药更猛了，病人却好像产生了抗药性，没啥大的反应了。
不过，如果要说这些“最严厉”的调控政策没用，倒也不尽然。不妨设想一下，如果今年没有这么多的“最严厉”的调控政策，现在又会是什么样的景象呢？
回复该发言

如果没有这一浪接一浪的调控政策，房价恐怕还在唿唿地往上蹿，大家的胆子会越来越大，这半年时间过去，原来三万的房子恐怕已经涨到了五万，而且，如果涨得这么迅速，恐怕跟进的人还会越来越多。如果没有调控政策，估计现在会是房价涨得最最闹猛的时候呢。
不过，虽然暂时遏制住了房价疯涨的势头，这些“最严厉”的调控政策还是没有达到很多人的期望值：让房价回落到老百姓能够承受的范围内。
看着居高不下的房价，我常常想，原来有钱的人这么多！这么多的钱在楼市里不出来，还有很多人守在外面伺机杀进去，要想让房价回到老百姓的承受范围内，调控政策恐怕还任重道远啊。
现在房产税这把政策利剑又悬在上空了，套用一个流行的句式：“没有最严厉，只有更严厉。”恐怕政策和市场的这个博弈，还要长久地进行下去。
房贷新政下之买房人面面观 各种方法规避政策限制的买房人
【百态1】
分期付款
日前，记者在江苏某一手楼盘售楼处获悉，房贷政策屡次收紧后，已拥有多套房的购房者已没有可能从银行方面得到购房贷款，但是可以通过向开发商分期付款的方式渡过难关。从某种角度说，这一新方法甚至更有利于短线炒房。
售楼小姐告诉记者，已拥有多套房的购房者再次购买他们的期房时，可以考虑一次性付款或者用分期付款的方式来规避政策障碍。对于资金不足的人，可以先首付五成房款，并选择分期付款模式，待交房时补足另一半房款和期间的资金占用利息即可。
不难发现，与原先的贷款模式相比，分期付款模式的优点在于从购房到交房这段时间里不用按月偿还欠款，有利于月工资不高的炒房者。等到了交房的时候，购房者完全可以用抛售相应商品房的所得来偿还未付房款。
譬如，一套200万元的期房，购房者仅需支付100万元的首付款后就可以等着交房了。一年后，房价涨到了260万元，该购房者可以抛出住房，偿还购房欠款100万元和利息10万元，结果净赚50万元，投资收益率高达50%。而走银行贷款的模式，投资收益率应该高不了太多，但平时的还款压力会大很多。
采用分期付款的方式购房，最大的风险来自房价的波动。一旦从购房到交房这段时间里房价不涨反跌，炒房者无疑将遭到重创。
【百态2】
成立公司
据了解，国家近期接连出台的房市调控政策均是针对家庭和个人的。于是，有人想出了这样一个合伙炒房的主意。即，几名炒房者合资注册成立一家企业，再以企业为员工购置宿舍的名义购房。这样做的最大好处，在于不受购房数量的限制，一口气可以买几十套；但缺点也是明摆着的，那就是将来的炒房所得要被征收高昂的企业所得税。
“私营企业逃税在我国是一个普遍现象。这一点税务局的人都知道，你没必要为他们担心。”在房产投资领域已有诸多经验的邝先生相信，能合伙开公司炒房的人，一定不可能没有办法来逃税和避税的。
话虽这么说，但比起其他的方法，合伙开公司炒房的操作难度较高。除了税收方面的问题外，将来还会有各合伙人利益分配方面的矛盾出现。因此，实际操作中到底能不能行得通，还有待商榷。
【百态3】
不办产证
买下了一手商品房，而不去房产交易中心办理产证，是应付房产新政的又一对策。因为不办产证，房产交易中心查不到房屋所有人，自然就没法认定你有多少套住房。以前，人们只是用这一方法来拖延交契税的日子，将来人们还有可能用这一方法来逃避房产税或物业税。
回复该发言

显然，这一对策有自身的局限性。首先，它只适用于一手房，购买二手房是不可能拖着房产证不办的，不然等于没有买房。其次，买来的商品房必须是用于自住目的的，不然将无法买卖。再者，不要相信不办产证房子一定跑不了，万一你的购房证明遗失，那就麻烦了，谁来证明这套房子是你的呢？到时候，偷鸡不成反蚀一把米，其实是不划算的。然而，有人相信，我国的政策是多变的，靠不去房产交易中心办产证的方法，可以躲过政策紧缩期，未来一旦政策宽松了，就没事了。
严控房贷遭遇猫鼠游戏
道高一尺，魔高一丈。此话不假，在严控房贷上再次得到印证。
今年初当监管部门表态要收紧房贷时，大多数人还只当是“耳旁风”不以为然。但从4月中旬“动真格”以来，监管“大棒”屡屡指向房贷，房贷如同被戴上了“紧箍咒”一般，呈现出明显的越收越紧特征，先是暂停第三套房贷，接着收紧公积金贷款，然后搞出了加息的动作，如今又缩减首套房贷的利率优惠幅度。“遥想”银行房贷业务在2009年时是何等的宽松，当时不仅首套房贷可以享受到首付两成和利率7折的“超级优惠”，而且二套房贷、三套房贷甚至是第N套房贷都一概可按以上“最优惠标准”来发放。
那时怎不见监管部门及早出面来严控呢？房贷政策在短短一年之内就来了个“大变脸”，让众多的普通自住客怎么吃得消？难怪众多普通自住客纷纷抱怨遭到房贷严控政策的误伤。
与此同时，严控房贷其实正在演变成一场“猫鼠游戏”，各种应对之策纷纷“出笼”：通过民间融资方式凑齐首付、开发商推出分期付款、购房者组建投资公司以及通过假离婚来申请第三套以上房贷。房贷业务在一定程度上可以说是变得越来越“非正常”，正所谓：“上有政策，下有对策。”
严控房贷的政策从根本上而言是“治标不治本”，只能起到压制部分购房需求的作用。但是在市场经济状态下，在市场这只“无形之手”的推动下，需求的力量往往是巨大的。遏制房价过快上涨与治理黄河其实是一个道理，不能仅靠大坝防水一般来严控房贷，还要开闸放水，增加住房供应来疏通凶猛的需求。
假离婚买卖房屋频发纠纷
“最近我们那儿的人一点没见少，倒是有好几起利用假离婚逃税产生的房产过户纠纷。我担心，限购令下，用这招的人会更多。”在某区房地产交易中心的小王在闲聊时告诉记者，最近有几起房产过户纠纷在他工作的房地产交易中心闹得不可开交。
有些买房者为了不缴房产过户的契税，挖空心思利用夫妻之间房产过户不征税的便利，跟卖房者达成私下协议，一起造假。从规则来看，上家夫妻办理离婚，拥有这套房产的一方再和下家登记结婚，这套房子就可以免契税过户给下家了。过户手续一办好，大家立刻恢复原状。不过，买卖双方真的愿意为此离婚的还是少数，弄假成真的风险太大了，随之就衍生出一个更过分的假离婚，就是弄两张假证。
由于房产交易中心不能直接查到民政局的数据，如果工作人员没有亲自向民政部核实，“假证”就有可能蒙混过关。但是，由此产生的房产过户纠纷也时有出现。以前就曾出现过这样的案子，以假证完成过户后，上家中男方突然提出，自己又没离婚，妻子私自卖出夫妻共有房屋是违法的，上诉后判令此次房产交易无效，产权又回到上家夫妻俩名下。但是买家的钱早已经付掉，想要追回可就不那么容易了，为了逃契税而因小失大。
10月上海的限购令一出，这种“邪恶的想法”在网络上又热闹起来。虽然每个家庭只能再买一套房，但如果买的是二手房，与上家假结婚后过户，这样就可以逃避限购令。而且据说现在已经形成了“造假一条龙”服务，个别中介甚至和办证的形成长期业务合作，从办证到过户，只要买卖双方点头，中介一手搞定。
回复该发言

俗话说，上有政策，下有对策。所以政策颁布后也必须随时关注市场的动向，对于这种假离婚，有必要在房地部门和民政部门间实施信息联网，堵住这条歪门邪道。
房产“限购令”满月 市场变化跟踪观察 有的中介顺势关店有的中介逆势圈地
家住莘庄的刘小姐最近发现，自家小区门口的两家店面还挺大的房产中介关门了。记者调查发现，随着上海“限购令”出台一个月，上海二手房市场成交量有所下降，房产中介关门的现象开始出现端倪。
记者在位于市中心的静安区、长宁区等看到，确实有部分中介门店已经关门歇业。但也有少量新的房产中介店面露出头来。
房屋成交减少中介关店现象重现
当记者以购房者的身份向一家房产中介咨询时，一位中介先是告诉记者，“限购令”对他们的生意影响不大。“仅上个月，我们这一个店面就成交了十几单，提成就有几十万元。”
几十万的提成听上去不少，但十几单的数量和曾经的旺季相比则明显逊色。这位中介也不得不承认，现在的成交量比去年确实大幅减少，只是和2008年同期相比有所增加。他还告诉记者，最近一段时间，因为生意减少，有不少房产中介机构撑不下去关门了。“这附近大概关了20%左右了。”
不过，另一家中介则否认了这种说法：“确实有关门的，但没有那么多，应该连十分之一都不到。”他介绍说，因为前几年经历了几次房产交易行情的起起落落，很多中介都有经验了。2005年的交易低谷时期，不论是大型连锁房产中介还是小型房产中介，不少都因为生意清淡而关门大吉。到2008年的交易低谷时期，不少连锁中介有了经验，在小中介撑不下去的时候大力圈地。这次，大小中介都有了经验，虽然生意清淡，但都努力撑着，试图撑过这一段困难时期，熬到房产行业的下一个春天。
中介老板转嫁成本给员工减薪
虽然房产中介店面关门的不多，但很多中介老板都努力把成交清淡的压力转嫁到中介业务员身上，不少店面将中介员的底薪取消，让中介员完全靠提成吃饭。
就成交减少的原因，记者走访的几家中介都表示，主要是因为卖家惜售心理很重，现在可卖的房源非常少，基本上出来一套就卖掉。“打算买房的人观望，可手持房产的投资客比买房的人观望得还厉害。”
与成交下降相对应的，则是价格的小幅提升。“也不完全是价格提高，而是挂在外面的房源就这么多，便宜的先卖掉，所以留在市场上的价格就显得越来越贵了。”
新政之下银行基本取消七折利率优惠 首套房贷提门槛误伤自住客
房贷严控政策原本被“寄予厚望”，但房价还没降下来，实际上反而屡屡误伤普通自住客。记者昨日通过采访了解到，首套房贷基本取消7折利率优惠实施一周以来，实际上造成普通自住客购房难度大幅增加。有的人算一算账认为，取消首套房贷七折利率优惠超过了自己的买房预算。
首套房利率“行规”为八五折
首套房贷取消七折利率优惠的消息传出已有一周左右时间，再次牵动了楼市的神经，尤其是众多普通自住客对此尤其敏感。记者走访了沪上9家中资商业银行，了解到的最新情况是首套房贷利率“行规”为八五折。其中，浦发、招商、民生、农业、工商和中信等6家银行的网点客户经理均明确表示，首套房贷的标准为首付比例30%和利率最多在央行基准上下浮15%。
另外3家中资银行的首套房贷业务情况略有不同。交通银行的首套房贷利率优惠为七五折，而中国银行的首套房贷利率优惠为七一折。以上两家银行的首套房贷利率优惠也都已取消了七折的最惠标准。
回复该发言

而兴业银行对首套房贷仍给予“有条件”的七折利率优惠，具体条件是面积在90平方米以上的首套房贷必须达到首付五成，而面积在90平方米以下的首套房贷必须达到首付至少为四成。这实际上是以提高首套房贷的首付比例为条件，资金紧张的普通自住客仍然难以获得该行的首套房贷七折利率优惠。
而在二套房贷标准上，以上9家中资银行则相当统一：首付比例为50%和利率在央行基准上浮10%。
不过，记者从交行、中行和兴业这3家银行网点的客户经理处了解到，目前虽然可以提供首套房贷利率优惠超过八五折，但不保证不会发生变化，可能过一阵后也会像其他银行一样实行首套房贷利率为五折的“行规”。因此，如果普通购房者对首套房贷利率幅度很在意，建议尽早向银行申请贷款以通过审批。
普通自住客认为遭遇“误伤”
“我是普通自住客又不是房产投资客，为什么要被房贷严控政策误伤呢？”购房者张先生最近为了办理首套房贷一事而倍受折磨，用他自己的话来说就是简直伤透了脑筋，而起因正是首套房贷的首付比例和利率接连提高，造成张先生的购房梦面临破灭。
张先生告诉记者，他最近看中浦东惠南板块一处楼盘的90平方米两房，均价为13000元/平方米，总价大约为117万。按照首套房贷此前首付20%和利率优惠7折的规定，张先生只需先付约23.4万首付，然后每月还款大约4555元即可买下这套房子。但在首套房贷款首付提高到30%后，张先生的首付一下子增加到35.1万，而且每月实际还款压力因为利率优惠缩减到八五折而仍然很大。
“房贷严控政策刚出台的时候，我还一度挺支持的，但没想到到头来却为难像我这样的普通自住客，真是怎么也想不通。”张先生对记者表示，房贷严控政策实施了大半年，而且在力度上层层加码，但是上海的房价基本没降，因此实际政策效果很值得有关部门反思。
记者在采访中了解到，张先生办理首套房贷的情况虽然只是个案，但其实很有代表性。不少办理首套房贷的普通自住客普遍抱怨遭遇房贷严控政策的误伤，认为不应该提高首套房贷的首付比例和缩减利率折扣幅度。这种做法对打击房产投资客根本无济于事，却对普通自住客设置了更高的买房门槛。
“确实有部分普通自住客反映首套房贷标准苛刻，但银行的规定是死的，如果客户不满那就只有另找其他银行了。”沪上一家国有大银行的房贷业务负责人吴先生坦言，他个人也觉得提高首套房贷的首付比例和缩减利率折扣幅度，与打击房产投机行为并无必然联系。房产投资客往往有多次贷款记录，根本不可能申请到首套房贷。
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