周帆 策划专家，左右地产董事长
宏观调控不但没有松动，而且还在不断加码，这让众多期待调控松动的开发商“心跳加剧”，面对如此形势，开发商更多的是束手无策，有些干脆高挂“免战牌”，继续坐等时机，理由是不敢“顶风作案”，在调控吃紧的情况下卖楼，无异于找死。也有开发商想在这节骨眼上推货，消化一些滞胀，以免憋出“胃病”来。
如何做好宏观调控下的楼市营销？针对于此，本人提出一些营销主张：
1、气氛第一，成交第二
无论是开盘还是日常促销，都必须坚持“气氛第一，成交第二”的原则，卖没卖楼，只有开发商自己知道，而售楼中心是否有人气，大家一看便知。人气即财气，人丁兴旺，没有人丁何来兴旺？
2、活动造势
每逢节庆，策划一系列活动，既聚集人气，又活跃气氛，还能给前来看房人士带来快乐。活动营销是楼盘平时促销最好方式之一。但是，推出什么样的活动，必须精心策划，而不是程咬金的三板斧，活动要有新意、有兴奋点，并且具有参与性。那些喝啤酒比赛、猜谜语、歌舞表演、魔术表演之类的，可以做，但必须别出心裁。
3、营销不仅是营销部门的活
在开发商看来，卖楼就是营销部门的事，实则不然，开发商应导入全员营销意识，尤其是在调控形势下，更要企业上下共同努力。当然，全员营销意识，并不是让企业的每个人都去卖楼，至少要对企业所开发的项目了解深刻，随时随地可以回答别人的咨询，对楼盘作生动的宣传介绍。
4、销售重心应放在产品上
许多营销人都把重心放在销售策略的设计上，这有点表错了情，到了销售这个环节，产品才是重中之重，消费者购买的是产品本身，之前的所有包装也都是为了烘托产品的，所有的销售策略也都是围绕产品展开的。在销售上，重点是为产品提炼出独特卖点，只有精心包装好产品，才能达到销售预期效果。
5、当下正是出货好时机
当大家都向左看的时候，你向右看，你就成了唯一。营销讲究竞争谋略，在大家都在推盘销售时，竞争无疑异常激烈，而如果大家都在推盘时，你按兵不动，在大家都在休整时，你发兵战场，定能有所斩获。中国红军当年采取的就是这一谋略，昼伏夜出，喜欢选择在敌人休整的夜晚出击，每每获胜。现在调控，消费者在观望，开发商也在观望，这时出手是最佳时机，同时做好策划，要出奇方能制胜。
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