前三季业绩“顶哌哌”第四季恐“开倒车”

上市房企发力二线城市和跨行布局
随着“万保招金”公告相继披露，国内上市房企前三季度的成绩单悉数派发。通过对比可以看到，几乎所有企业数据同比去年，都呈现丰收局面，与今年火热的房地产市场现状相得益彰。不过在业界人士眼里，限购令在9月底的出台，以及在伴随而至的其他调控政策影响下，市场将迎来盘整，上市房企业绩在第四季度可能出现动荡局面。从目前情况看，向二线城市发展和走非住宅化开发之路，成为了房企们抵御新政的两张王牌。
数据上市房企前三季业绩全线飘红
业界公认的房地产权重股“万保招金”四家的第三季度业绩报告在上周全部出炉，在全国普遍热销的“金九”行情推动下，几家房企都赚得盆满钵满。其中万科在9月份实现销售金额142.1亿元，站上历史性巅峰，较去年同期上升160.1%；保利地产也高达91.29亿元，差点冲破单月销售额百亿大关，这为企业前三季度业绩突飞猛进提供了保证。
数据显示，前三季度万科累计实现销售面积601.1万平方米，销售金额714.2亿元，分别比2009年同期增长17.8%和54.8%；实现净利润32.7亿元，同比增长10.6%.保利地产前9月签约金额413.96亿元，同比增长28.02%，仅比去年全年433.82亿元的销售总额少19.86亿元。
至于另外两家主要企业，金地集团前三季度实现签约金额153.69亿元，同比增长2.73%；招商地产前三季度实现营业总收入约95.8亿元，同比增长81.27%.
通过对比可以看到，四大房企前三季度销售总额达到1378亿元，与2009年全年1427亿元的销售总额相比，仅相差不到50亿元。
以广州为房地产开发主要舞台的几家上市公司业绩也呈现飘红局面。数据显示，2010年1至9月，碧桂园实现销售认购金额约236亿元，其中已签约合同销售金额约218亿元，同比增长约72%；合同销售面积约403万平方米，同比增长约40%；截至今年9月底，富力地产共取得销售收入216.63亿元，与去年同期相比，增长17%；合景泰富今年前九月销售额也已达93亿元人民币，完成全年目标100亿元人民币的93%.
探因热钱涌入推高楼市价量
广州中地行房产代理有限公司副总经理郑隽宸在出席腾讯蓝房网举办的论坛时指出，国内房企第三季度的业绩飙升，是因为不少开发商之前都有相当大规模的土地和项目储备，这种规模随着市场在今年大幅度上涨的趋势而释放出来，从而促进了销售额和销售面积的双重提升。
暨南大学管理学院、建设设计院教授胡刚补充称，国外的热钱涌入国内，或者其他领域的热钱流入楼市，导致市场成交攀升，也对房企前三季度业绩扩充提供了强大作用力。现在大家几乎都认识到，把资金投入到房地产，风险少，也会保值，所以近段时间有包括国外资金、产业资金，还有老百姓的资金，三股力量汇入房地产市场里面。在庞大的市场需求推动下，房地产成交价量自然也随之攀升至新的高度。
郑隽宸强调，上市房企的业绩较普通房企更为优异，并不单单缘于金融市场杠杆的推动和拉升，在住宅开发层面也有自己的独到之处。上市房企更加注重规模化而非单一项目的利润率，通过资金的流转和速度来实现收益增加，而这种造血能力正是业绩丰收的关键。
“如果没有很好的血液循环，实际上你开发一个项目单价过高，那么利用这个项目再开发另一个项目，钱就不够用了，追求一个项目单价的上涨，你会丧失很多土地的机会和市场的机会，所以这是值得市场借鉴的一个方面。”郑隽宸说。
趋势第四季度将现盘整局面
回复该发言

在胡刚看来，第四季度房企业绩会随着中央政策的实施而受到明显影响，整个行业会出现盘整局面，前三季度的上升局面将不会出现，在这个基础上，房地产价格也可能出现调整。
“大部分企业在前三季度销售比较好，下一阶段的压力也不是很大，就会保持原来的价格高位；有些企业没有赶上之前这班顺风车，可能会面临资金压力，特别是资金实力不够雄厚的中小型企业，会通过打折或者降价等措施来回笼资金。”胡刚说。
在他看来，如果市场出现回调，对于中小房地产企业来说，将面临相当程度的市场冲击。随着宏观调控的不断加码，房地产准入门槛不断增高，对企业自有资金也提出了相当高的要求。大型房地产企业不仅拥有抵御政策调控的资金能力，而且经过最近几年的市场动荡之后，具备比中小企业更加强劲的风险防范能力。与此同时，上市公司还有来自股市方面的资金支撑，实力雄厚。
近期动向一
强攻国内二线市场
9月底出台的“限购令”，令大城市的投资需求遭到抑止，不少上市公司正在悄然调整拿地节奏，并将住宅开发目标瞄准非限购的二线市场。
10月29日，雅居乐经过了462轮的举牌竞拍、以57.35亿元连夺南京江北浦口区七里河西侧两住宅地块。其中G41板块楼面地价更是高达7813元/平米，已经赶上了上周末刚开盘的浦口江佑铂庭的房价。两天之后，雅居乐地产宣布，近期成功拍得了佛山三水区高丰村的一幅占地6.7万平米的商住地块。项目将发展成为高端花园洋房住宅区，主要针对三水本地市场。
南昌市国土资源局的土地交易结果显示，日前，上海绿地集团江西申江置业有限公司以53086.5万元的价格竞得了南昌商新区一住宅、商业用地，成交单价188万元/亩。土地面积282亩，用途为住宅、商业用地。
招商地产则与保利房地产（集团）股份有限公司的全资子公司广州金地房地产开发有限公司联手，通过挂牌方式，以10.12亿总价于10月8日竞得厦门市集美区的2010JTP01地块。该地块位于集美区、同安区11-14片区英环路南侧，总占地面积141741.002平方米，建筑面积339490平方米，容积率2.36，为城镇住宅兼容批发零售用地，招商将与保利地产分别承担50%的地价款。
近期动向二
非住宅领域拓展加速


住宅房贷新政和“限购令”的双重调控下，加上随时可能出台的房产税，让开发商们开始明白，除了住宅之外，还需要寻找更多的物业类型开发渠道，以便在遭遇宏观调控时，可以将资金驶入开发“避风港”。在这一方面，上市公司们显然比中小房地产企业敏感得多，反应也更为迅速。
进军文化产业
保利也高调出手，不过它选择进军的，是甚少有开发商涉及的文化产业。根据保利集团与成都方面10月23日公开披露的信息，这次文化创意产业领域的投资大单涉及金额高达126亿元。合作项目位于成都中心城区东南部的成都东村，面积约41平方公里，将重点发展传媒、影音娱乐、动漫游戏、文博艺术等多个产业领域。
该项目产业增加值将超过40亿，税收贡献达10亿左右，成为“西部第一、国内领先”的文化创意新城。
值得关注的是，与以往保利文化公司协助保利地产公司不同，这是保利文化公司第一次直接介入，与地产公司联合打造项目。同时，这也是保利集团首次大规模地进军文化产业。
挖掘生态旅游
龙湖地产以“云南江川仙湖锦绣旅游物业发展有限公司”的名义，斥资44462.2万元在云南江川县路居镇鲭鱼湾拿下1781亩土地。资料显示，该地块位于云南玉溪江川抚仙湖，总地块名称为“云南·江川·仙湖锦绣”，是云南省级高端旅游项目。
回复该发言

龙湖将在这千亩地块之上建立一个集合度假酒店、风情商业街以及养生中心在内的生态旅游地产项目。
除此之外，龙湖地产10月25日还通过公开拍卖方式在烟台成功拿下旅游项目，如果算上8月底的那次出手，龙湖地产总共在当地拿下7000亩规模的土地，将利用烟台特有的岛、海、泉等资源进行开发。
发力商业地产
10月25日，深圳香江控股股份有限公司发布公告称，该公司全资子公司成都香江家园房地产开发有限公司10月22日以1.6亿元的总价竞得成都市新都区地块编号为XD19（211）：2010-79号地块，出让面积15.03万平方米，容积率3.0，建筑密度不大于50%.值得注意的是，这块位于新都区家具园区的土地是商业性质，使用年限40年。
“这次拿下的商业用地位于家居产业园，既可以作为自有物业经营香江控股旗下的家居品牌，又可以对外放租，经营家居卖场，可谓一举两得。”香江控股相关负责人称此次在成都拿下商业项目为“进可攻、退可守”的明智之举。
回复该发言