限购令、加息双政策齐发下 福州楼市众生相

一纸“限购令”和再次加息，让许多开发商再次陷入了“被动”之地。最明显的事实是，本周楼市的成交量，相对于前两周的意外“井喷”，已出现了回落现象;另一方面，楼市的观望情绪又开始弥漫开来。面对新政的影响，开发商表现各异，但调低预期，暂缓推盘观望已成共识，而且历经调控的开发商此番多了份理性，更有了主动应变的能力。
　跌
　　成交量跌去化较慢
限购令出台近半个月，影响最大的，莫过于楼盘的成交量。
根据海峡房网的最新统计数据显示，近一周(10月18日到10月24日)以来福州住宅成交量为494套，较上周减少73.17%。此前一周，住宅成交量出现“井喷”，全市成交1841套。有业内人士分析，由于限购令颁布突然，开发商没有及时备案，趁楼市新政的影响还没有显现，不少准买家扎堆备案，因此上演了楼市“回温”的假象。
“仅过一周，数据立马回落，此后成交量还将进一步下降，这是不争的事实”。业内人士杨先生称，限购令之下，受观望情绪的影响，人们买房的节奏放缓，开发商要面对的最直接课题是如何看待成交量。
除了整体成交量下滑外，楼市的中大户型以及别墅产品，将受到最为严峻的考验，去化量将挑战新低。“中大户型的购买者，大都是多次置业者，限购令让这部分人群无法出手，中大户型面临需求断档”，业内人士杨先生称，虽然目前福州别墅分布在八县较多，不受限购令影响，但受新政影响观望情绪增加，再加之高昂的总价，人们出手将慎之又慎。
谨
　　价格难降调低预期
从开发商的言论中，已不难看出，开发商已调低预期，尤其是在定价上，将更为谨慎。
这一点，首当其冲的是新盘开发商。“开盘价，要重新考虑了”，晋安区一新盘开发商称，新政从严，观望情绪浓厚，价格已不能用原来的预期价，必须重新定夺，但可以肯定的是，预期至少降20%。
当然，记者了解到，除调低预期价格外，对于目前的房价，开发商并没有太大的降价动力。“到年底前，楼盘的售价将不会调高”，金山某楼盘开发商称，但一定会坚守原来的价位，“一旦动价，会对前期的客户不好交代，对于以后的销售也会带来压力”。
至于在如此调控力度，加之加息压力的共同作用下，福州楼市价格是否有继续下降的可能，大多数业内人士持较为保守的论调。“房价不会很快下降，但绝不是没有可能，春节以及明年上半年的市场表现至为关键，但想要出现较大幅度的下调，基本不太可能”。
缓
　　暂缓推盘调整产品
“短短半个月，售楼部里人流量已大为减少”，金山某开发商对记者坦言，成交量低迷之下，开发商最“无奈”也是最“明智”的选择，便是放缓推盘节奏。根据海峡房网的数据显示，近半个多月来，已无新增房源可供。“原本打算年底推出的项目，暂时挪到明年春节前推”，一市区新项目开发商表示，一是避开限购令的时间差，二是为楼盘做更多的前期准备。这位开发商还是持较为乐观的态度，他称，限购令只是国家楼市宏观调控政策的暂为临时的政策，一旦到元旦，限购令将解禁，“届时，购买力将得到释放，楼盘将迎来春天”。
相比新项目而言，目前在售或即售的一些楼盘紧急调整产品结构，重点突出其中小户型产品。“未来的三个月，我们只推120平方米以下的中小户型”，一开发商称，将中大户型押到元旦后，静观市场变化再行推出。此外，开发商还将重点推出车位或者商铺类产品，以应对新政之下住宅供应较少的现状。
积
　　活动照常积累客户
尽管开发商谨慎定价，在压力之下，暂缓推盘，调低各方预期，但开发商面临新政，有一项工作却不松懈。据记者了解，大多数的开发商表示，针对楼盘的一些小众营销活动将如常进行。
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上周末，福州楼盘的活动开展得如火如荼。10月16日，仓山万达广场（资料、团购、论坛、二手）举办了城市新中心发展高峰论坛;当天，融侨国际公馆加推，启动周末俱乐部;融侨旗山举办巧克力DIY活动;融信集团，隆重举行了品牌文化节战略联盟签约仪式。23日，北纬25N举办了欧洲风情旅，上演德国啤酒文化节;当日，世欧上江城会所开放，世欧会成立。“新政之下，人流量骤减，小众活动对于提升人气，增加楼盘的蓄客能力有着极大的帮助”，一开发商称，正因此，小众营销活动，将会适时举行。
当然，除了正常的营销活动外，开发商将会在提升品牌实力上加强功课。“品牌是一项长期的工作，新政放缓推盘速度，正好有更充裕的时间思考品牌的发展。”
急
　　回笼资金促销或大
“虽然有部分开发商可从容地暂缓推盘，但仍有一部分开发商还是处于相当被动的局面”，一业内人士称，新政和加息的多管齐下，部分开发商面临着资金压力。“事实上，经历了2009年的火爆，许多开发商都赚得盆满钵满，即使在2010年数次调控下，企业资金都能做到紧而不绷”，一业内人士称，但每到年终，开发商的资金需求都是最大的，此时，开发商要面临着工程回款、年终还银行贷款的种种压力。众所周知，银行贷款是开发商资金的主要来源，加息政策无疑让开发商面临着回笼资金的压力。“进入第四季度，一些楼盘营销还面临着完成年度销售任务的压力”，正因此，面临着种种压力，“开发商将会走务实路线，营销策略将会有所转变，毕竟现金为王”。
“这种转变，最直接的表现，便是动‘价’”，一业内人士称，在新政之下，开发商要加大成交量，促销力度将会加强。据记者了解，目前已有开发商正着手制定促销方案。“接下来，我们将拿出部分特价房源”，鼓楼某开发商对记者称，这些房源原本打算略涨，但形势已转变，促销才是王道。
转
　　投资转向弃房投股
作为楼市的另一大主体，新政对于购房者无疑是有较大的影响。“新政的风声越来越严，我选择观望，暂时不出手买房”，鼓楼的购房者陈先生的观点颇具代表性，这种观望情绪越来越弥漫。
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