广州8000套公租房杯水车薪难撼租赁市场

公租房未面世，二手租赁依然红火。南都记者 邹卫 摄
今年广州有望推出8000套公租房！近日，广州市国土房管局在全市范围内展开公共租赁住房需求调查，以制定广州公租房建设规划，公租房的租金将定为市价的80%，公租房推出所带来的市场反应成为近期关注的焦点：政府出手为“夹心层”解决住房问题，租赁人群的分流对广州租赁市场将产生怎样的影响？较低的租金是否会拉低市场其它房屋的租赁价格，从而导致“包租婆”的钱袋子缩水？记者调查发现，8000套的数量仅占广州去年租赁量的1.3%，尽管公租房所在区域的中低端物业面临租金下调的压力，但滨江东、天河北等热门租赁区域几乎难受影响。
公租房数量太少
9月底，《广州市公共租赁住房制度实施办法(征求意见稿)》(下简称《办法》)公布并公开征求意见，根据该《办法》，广州将推出首批8000套公租房，以解决“夹心层”的住房问题。按照计划，公租房有望今年内面世，从而引起了众多关注，人们除了关心公租房是否能缓解“夹心层”住房难的问题外，还关心市场的连锁反应，诸如：公租房将对广州租赁市场产生怎样的影响？“包租婆”的钱袋子是否会因此缩水？
记者从中原地产市场部获悉，在广州的租赁市场中，租客对一房或单间的需求量最大，但由于市场供应不足，租客唯有退而求租两房单位。中原地产住宅租赁数据显示，10月份租赁成交中，两房单位占总成交量43%，其次是一房和三房单位，各占26%；而面积段方面，90平方米以下的单位占总成交量的七成以上。满堂红的租赁成交数据也显示，今年1-9月份，全市60平方米以下的住宅租赁宗数占40.2%。“政府的征求意见稿中，公租房的面积控制在60平方米以下，申请者是在市辖无自有产权、月收入1524～5833元的人士，覆盖人群较广，与目前市场上的租房人群有较大的重合性。”
尽管如此，中原地产、满堂红通过对广州全年租赁数据分析后均认为，这8000套公租房对广州租赁市场的影响甚微。根据广州市房管局的数据，2009年广州全年住宅租赁备案量在60多万宗以上，今年9月份住宅租赁备案登记量为34622宗，“而首次推出的公租房为8000套，仅占2009全年的1.3%左右，远远不能满足市场需要。”
公租房区域租金低，下调空间有限
公租房分布地点除白云及海珠区外，其他地点尚不明确，而公租房的租金将定为市值的80%。记者采访发现，在业内人士看来，它对目前租价的影响较弱。
“广州9月份租赁均价为38元/平方米/月，租赁回报率并不算高，业主下调租金的意欲不大。”中原地产市场部人士分析，市场租价受多种因素影响，如供求变化、路段需求等。“从供求来看，同一片区大量推出公租房，才会影响所在片区的租金水平，但不会影响其他区域的租价；如果公租房所在片区的租金本身就低，即便再降，相信差距也不会太大。”该人士举例，如增槎路段，约600元/月就可以租到两房单位，已处于较低水平，下降幅度有限。
不过，中原地产市场部人士也表示，由于公租房较所在区域的租金水平优惠两成，不排除部分收入较少的租客，会第一时间转租，即便是路程较远，亦牺牲交通时间来换取便宜租金，若公租房分布路段不佳、交通不便的，很难吸引这批租客。
热门租赁区租客转租可能性不大
目前，海珠、天河、越秀的租赁成交量较大，淘金、天河北、车陂、东圃、滨江东均是热门租赁板块，在这些区域，由于租赁层次较高，租客受公租房的影响而转租的可能性极低。
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“以淘金路为例，这里衣食住行样样方便，加上地铁五号线开通，吸引更多的租客前来寻房。”中原地产淘金分行高级营业经理仇兆荣表示，周边的租客以在环市路、天河北等高档写字楼工作的白领为主，年纪多在30岁左右，年收入不低，淘金路的小资生活情调最为吸引该批人群，目前楼梯一房租价在1600元/平方米，二房租价在2200-2300元/平方米，而三房则3000-4000元/平方米。“由于淘金路附近楼价较高，该路段很难有公租房供应，加上租客较注重生活质量，因此不担心租客会流失。”仇兆荣预计，近期业主基于通货膨胀的原因，租金上涨20%左右，原租2000元/平方米的两房单位，上涨到2200-2300元/平方米左右，即使市面上推出公租房，亦难使业主将租价下调。
受公租房影响的区域扫描
赤岗板块外来工租客多，中低端物业受影响
据合富置业赤岗分行主管李文钧表示，现时靠近大塘的赤岗路一带，租赁市场还是比较活跃的，由于目前天河城中村已经进行旧城改造，因此，原来很多在天河的租客都搬迁到了赤岗一带，目前比较热租的是楼梯楼的一房及二房，一房的租金约1200元/月，二房的租金约1500-1800元/月。“由于该区域热租人群以外来务工人员为主，对符合资格的公租房人群有一定分流，但影响不会太大。”
满堂红赤岗分店陈小姐则指出，“由于赤岗各租金价位的租赁需求都较大，预计公租房的推出对中高端租赁市场影响不会太大，主要是影响中低端物业。”
同德板块60平方米以下单位租金面临下调压力
满堂红9月份成交数据显示，同德板块的平均租金价格在22元/平方米/月，成交的租赁物业平均面积在55平方米。超过9成租赁成交物业的月租金低于2000元。其中成交比较活跃的有岭南花园、积德花园、白云雅苑等小区。岭南花园的租赁交投最活跃，也是租金水平在该板块偏高的小区，68-74平方米的二房热租，租金在1600-2000元左右。
满堂红西槎分店店长梁丹萍预测，公租房的推出对同德板块租赁市场的影响较大，“因为60平方米以下的单位正是目前租赁热求户型，若是租金更加有优势的话，租赁客群估计会转向选择公租房，那么同德板块的租金可能要面临下调的局面。”
东晓南板块盘源少客源或流失

据介绍，目前东晓南生活便利，加上地铁二号线延长线的开通，导致越来越多的租客前往求租。中原地产东晓南分行高级营业经理陈伟民表示，租客有各区域如天河、越秀工作的白领及当地批发市场工作的生意人，前者多寻找一房或单间，后者寻找两房单位。“这里一房或单间，租价在1000-1500元/月左右，质量较好的电梯楼，可租到2000-2200元/月，但由于盘源供不应求，近期租客流失量较大，约有70%的租客流失去其它区域租房。”
不过，陈伟民同时指出，公租房吸引该区域租客转租的前提是交通方便，因为该区域的租客都较年轻，不愿意将时间浪费在路程上。
不受公租房影响的区域扫描
滨江东板块租金上涨高端租客承受力强
满堂红滨江东分店店长表示，自今年3月以来滨江东板块总体的租价水平上涨幅度为11%左右，成交量持续平稳，其中不乏一些高端租客对租金上涨承受能力较强，在业主“坐地起价”之后仍追涨承租，拉高该板块的租价水平；加上滨江东板块有逾六成的成交量产生在滨江东路上，而该路段又是以成交中型和大型单位为主，导致成交的套均租赁总价较高，因此基本不受公租房推出的影响。例如海珠半岛花园155平方米的单位，月租金在5000元左右，中海锦苑189平方米的单位，月租金在5800-6000元左右。
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而中小户型单位的租赁则集中在嘉仕花园、金雅苑（资料、团购、论坛、二手）等小区，嘉仕花园的88平方米二房月租金在3000元左右。
天河北板块白领众多需求全年平稳
满堂红金海分店经纪认为，公租房对天河北租赁市场影响不大。由于天河北是成熟的CBD区域，9月份该板块平均租金水平在49元/平方米/月左右，天河北中高端公寓租赁需求全年比较平稳，该区域中端租赁集中在中怡城市花园、芳草园（资料、团购、论坛、二手）、天逸名都等小区。中怡城市花园9月份平均租金在78元/平方米/月。天逸名都的小户型也是天河北租赁成交的热点，平均租金在58元/平方米/月。而中低端租赁需求则主要集中在金海花园（资料、团购、论坛、二手）、林和东小区、金田花苑（资料、团购、论坛、二手）的楼梯楼物业，平均租金在35元/平方米/月。
车陂-东圃板块交通利好多租金略上涨
满堂红经纪刘小姐表示，车陂、东圃已经成为年轻人、大学毕业生租房的热点区域。根据满堂红9月份成交数据显示，车陂、东圃的平均租金在26元/平方米/月。富力天朗明居以66-78平方米的小户型热租，租金在2500-2600元/月。80平方米以上中大面积单位的租赁需求则集中在骏景花园（资料、团购、论坛、二手），平均租金在30元/平方米/月，租赁成交比较活跃的是88平方米的二房，月租金在2500元左右。
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