房地产投资保持增长。1-9月全国房地产累计开发投资达33511.25亿元,同比增长36.4%。相比09年同期同比增长15.4%而言,2010年增幅继续放大。1-9月商品住宅投资23512亿元,同比增长33.8%,占房地产开发投资的比重为70.16%。
A股地产企业前三季度运行情况:行业运行并不悲观营业收入:前3季度A股房地产企业营业总收入达到1915亿元,预计2010年全年行业营业收入在2515亿上下,较09年下滑12%;当期销售:前三季度A股地产企业销售商品、提供劳务收到的现金为3609亿元,同比增长16.99%,处于近三年最高水平。
现金流状况:此外前三季度A股地产企业经营活动现金流为-868亿。筹资活动现金流为1132亿,高于过去4年水平。企业目前大部分资金均来自银行渠道。一旦后期央行继续加息,将明显增加企业的财务成本。
未来业绩增长的确定性:前三季度上市地产企业累计存货达到9967亿,累计预收款达到3791亿,高于09、08和07年全年水平。我们认为存货的上升并非因为产品滞销而造成。而是因为开发商对后期销售保持乐观,在拿地、新开工和销售之间保持了良好节奏。开发商预售帐款的大幅增加将为未来业绩增长提供保障。
对重点覆盖地产企业的分析:我们还对重点房地产企业公司的收入、净利润、存货、预收帐款和销售商品、提供劳务所接受的现金流变化趋势等做了比较和点评。
行业估值水平合理:考虑到行业2010年3季度预收帐款处于历史最高水平,未来业绩依旧有望保持较高的增长,板块后期市盈率还有望跟随大盘一起提升。因此我们认为房地产行业重点公司2010年动态PE在20倍,2011年PE15倍左右属于合理水平。
投资建议:“脉冲向上,精选个股”:截至11月7日,A股市场动态PE在21.64倍,房地产板块动态PE在24.99倍,短期内继续维持对行业的“中性”评级。与此同时,我们认为上涨行情中单个行业大幅度背离市场趋势的可能性不大。因此相比行业而言优质个股走赢大盘的机率更大,建议后期精选个股。在此我们看好以下四类型股票:快速周转类,即万科A、保利地产、荣盛发展;商业地产类,世茂股份、金融街、中国国贸;业绩锁定类,冠城大通、滨江集团和金融地产交叉概念类,北京城建、新湖中宝。
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