楼市调控正上升至立法层面 开发商“内忧外困”

销售额或难撑资金链，开发商“内忧外困”
南方都市报11月10日报道 自9月底二次调控以来，房地产市场已经呈现出掉头向下的势头，然而让开发商们担忧的是，楼市调控并没有丝毫要退潮的意思。据昨日多方消息显示，有关部委正着手制定相关管理办法，根据该办法，价格主管部门将可以对房价进行直接行政调控；此外，住房和城乡建设部则明确表示，住房保障法的起草已列入十一届全国人大常委会立法规划和国务院2010年立法计划，并已形成基本住房保障法征求意见稿。
南都记者发现，此次部委酝酿保障房立法和直接干预房价正是中央政府持续高压政策的后续：在今年国务院关于落实《政府工作报告》重点工作部门分工意见中，“促进房地产市场平稳健康发展”一栏，住建部为牵头单位，发改委则位列第二。事实上，越来越多的信息均指向一点，即中央政府进行地产调控并非一时之举，诸多业内人士认为开发商若资金链承压，依靠销售回笼资金的期望则越发渺茫。
不断加码的高压调控政策
跟以往多次调控的临时性和力度相比，中央政府这次显然动了“真格”。自4月新政遭遇到8、9月份的反扑之后，9月底至今，二次调控、限购令、提高公积金贷款利率以及酝酿规范房产中介行业、保障房立法、直接干预房价，乃至按月倒计时的房产税，国土、住建、财政、银监、国税等多部委不断有新的举措实施或酝酿。
“调控并非单单针对一线城市，我们已经清晰认识这个问题。现在本地银行对二套房贷的政策不一，但无一例外都进行了严格的限制，其中最严厉的是直接禁止外地人来本地购买二套房。”国内一家三线城市的银行负责人向南都记者表示，即便是远离沿海发达地区，中西部地区的中小城市的房地产市场也开始受到影响。
在经济学家孙飞看来，调控政策持续高压是中央政府不断向市场释放的决心信号。“保障房立法和制定直接干预房价的办法，在法律法规的层面对房地产市场进行调控，再次说明这是一次面向全国范围的长期性的行业调控。”孙飞表示，按照现行《价格法》，价格部门采取上述措施完全可以做到有法可依，根据《价格法》规定，与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格；资源稀缺的少数商品价格等，可以实行政府指导价或者政府定价。“房子显然属于关乎国计民生的商品。”
地产行业调控上升到立法层面的思路已经出现。据悉，住房和城乡建设部已形成基本住房保障法征求意见稿，该稿规定了城镇基本住房保障标准、范围、方式，保障性住房的规划、建设与管理，住房租赁补贴，土地、财政、税收与金融支持，基本住房保障的组织落实，农村住房保障制度。此外，征求意见稿明确表示，保障房建设将与地方政府的政绩挂钩。此前，中央曾多次对此进行强调，但这一规定从未被纳入相关的立法。
房价不能由开发商说了算
据悉，中央政府酝酿制定的干预房价办法的核心内容包括：当房价出现较大幅度上涨时，经省级人民政府同意，省级物价部门有权直接出手限制商品房销售价格，如直接限制利润水平、直接限定销售价格等。
事实上，在运用《价格法》对房地产市场进行调控方面，一些地方政府已有所尝试。今年9月1日起实行的《深圳市房地产市场监管办法》中就明确规定：房地产市场价格总水平出现剧烈波动等异常状态的，价格综合管理部门可以会同有关部门对相关房地产开发企业给予提醒告诫，对经提醒告诫仍未规范价格行为，违反价格法律法规的，由价格监督执法部门依法进行处罚。
回复该发言

“经济学原理认为边际供求决定价格。其中，一个楼盘的价格往往是由土地价格、建筑开发成本和开发商的利润组成，但通货膨胀和投机因素也会对房价产生影响。”广州一家大型房企相关负责人向南都记者表示，“土地价格在楼盘成本中占据着较大的份额，比如一个楼面价8000的楼盘，销售价格如果不去到1.5万，开发商就会面临亏损。事实上，每个开发商都会根据市场行情，定期地调整房价，我们公司目前是一个月调整一次。”
在他看来，即便是政府直接干预房价，也会在基础市场价格形成机制的基础上，“政府直接限价并不符合市场经济的规律，但考虑到房价关乎国计民生，只有在必要的时候政府才会出手。我认为政府干预房价更多的是打击投机推涨房价、炒作房价的行为。”
更多的业内人士认为，自分税制以后，地方政府长期依赖土地财政才是高房价的根源“地方政府事权和财权不对等，导致依靠土地出让来增加地方政府财政收入，这一点不解决，直接限制房价来限制开发商的利润，很难达到削减开发成本的效果。”世联地产首席分析师王海斌表示，限制开发商利润对抑制房价作用有限，“从商品房成本上去发力效果可能会更好。”
靠着销售回笼资金愈发困难


南都记者了解到，保障房立法和直接干预房价之所以在业内受到重视，其根本原因在于保障房立法将使得商品房的刚性需求减少，而直接干预房价则将矛头指向投机者甚至影响到开发商的利润：那种囤地囤房赚个翻几番的暴利将不复存在。
某网站数据监控中心最近的统计显示，10月全国11个大中城市有479个项目计划入市，但其中有127个项目推迟至11月开盘，占10月计划开盘量的26.5%。有市场传言称，地产行业龙头万科已经率先实现全年销售目标，前10月销售额已经过千亿，万科原计划今年年底推出的楼盘开始停售，目的是“确保明年的销售额。”
这并非个别现象。尽管遭遇了调控年份，但对不少房企来说，“逆市大卖”已成不争的事实。今年9月，SOHO中国就宣布，公司合同销售额达183亿元，提前3个月完成全年180亿元的销售目标。而8日恒大举行的10月份业绩发布会上，恒大宣布，提前两月完成2010年全年销售目标，销售金额已达411.6亿，是去年同期的1.74倍。
虽然经过十几个月的持续销售，各界认为房地产企业的资金状况或者并不像外界想象的那么差，但根据银监会近期完成对60家大型房地产企业集团的摸底调查发现，有18家平均资产负债率超过70%；房企集团多头风险突出，涉及集团内互保贷款金额达1417亿元。
易居研究院发布的最新报告亦显示，保利地产上半年经营活动现金流量净额为-233.48亿元，超过了同期同样拿地较多的万科(-95.14亿元)。报告称，2010年一季度房地产市场的火爆，直接导致4月份史上最严厉调控政策“新国十条”的出台，调控之下国内上市房企现金流普遍“饥渴”，资金需求和资金压力明显增大。
而近期房产信托的火爆则再度印证了开发商对资金的饥渴。根据近日中国信托业协会公布的三季度末信托公司主要业务数据显示，前三季度，信托公司投向房地产行业资金共计近2200亿元，环比增57%，房地产信托市场火爆的现象十分明显。
“从我们监测的房地产企业的财务状况来看，应该说资金充裕有下降的趋势，但行业整体到明年6月份都不会有太大的问题。”中国民生银行地产金融事业部规划副总经理董续勇向南都记者表示，“但从目前的销售状况和不断推出调控措施来看，开发商销售可能在未来一段时间内难有起色。通过销售回笼资金期望不大，应该减缓开发和扩张的速度。”
回复该发言