是囤地还是土地储备 房企囤地逾8亿平引争议

早报见习记者 吴皓 图
东方早报11月11日讯 近日，一张内地上市房企囤地排名表出炉，一石激起千层浪。统计数据显示中国上市房企囤地逾8亿平方米。
对此有开发商回应这些是维持企业正常运营的土地储备。
也有业内人士质疑部分开发商土地储备量是否过大。
是"囤地"还是土地储备一时间成为争论焦点。同时业内人士纷纷指出现行土地政策的执行力度以及土地的供应情况是当前土地市场问题的关键。
上厕所前要买多少手纸？
统计数据显示，当前中国房地产企业普遍囤地,而且数额巨大。仅目前125家内地上市房企就手握高达近4亿平方米的未开发土地量。而20家香港上市房企拥有的土地储量更是高达4.2642亿平方米。也就是说，中国上市房企囤地逾8亿平方米。
这一天量囤地数字立刻引来争议，而争论的焦点集中在这些土地究竟是开发商合理的土地储备还是“囤地”。不合理的土地储备即是“囤地”，但由于没有数量级上的定义而无法界定。
就像华远总裁任志强的一个比喻“谁家临上厕所前才买手纸”，有合理、合法的土地储备是正常的。
在其博文中，任志强指出，对于上市企业来说，存货作为储备有开工的土地和未开工的土地，因此对于一个年开工过1500万平方米的公司而言，3000多万平方米的土地储备也许只有一年的余量。一个正常生产周期中的存量，既不是囤地也不是违法违规的延误。
对此，SOHO中国董事长潘石屹表示，“我们曾分析了房地产上市公司的年报，用该企业的土地储备面积除以当年开工面积，许多公司都有超过20年的土地储备，最高的超过了100年。试想，如果有人为了上厕所储备了100多年的手纸，引起市场上手纸大涨，这难道正常吗？”
土地只够开发两三年
针对 “囤地”报道，居囤地排名表前列的万科在11月4日做出公开回应称，万科无意大规模储地，自2004年以来万科持有的土地资源以保持2至3年的开发量为准。这是可以满足开发企业经营和增长持续性的下限水平，可以实现最大住房供应能力的最优水平。
对此，中国房产信息集团分析师薛建雄认为，正如万科所说，3268万平方米的土地储备量只够2到3年的开发需要。今年前10个月万科的销售面积是731.8万平方米，全年预计近千万平方米，而万科2008年、2009年的销售面积分别为557万平方米和663.6万平方米，增长速度非常快。所以，万科3268万平方米的土地看起来惊人，但按万科的增长速度确实也只够其未来2至3年的开发需要。
另有开发商内部人士向记者透露，由于国内的通货膨胀速度加剧，拿地成本越来越高。早拿地、多拿地可以避免在一定程度上资本的贬值，同时也防止了之后再有“负面”的政策出台导致拿地成本上涨。这是目前开发商存在的普遍心态。
其次，有一定量的土地储备会使投资方更看好企业的未来持续发展能力，从而追加投资。这点对于上市企业而言，尤为重要。从另一个角度说土地储备量可以帮助企业拓宽融资渠道和数量。这也是如此多的开发商热衷囤地的原因之一。
业内人士指出，未来几年的土地供应规模很难大幅增加，同期，企业持有的土地存量资源也在减少。未来的土地市场，将面临更激烈的竞争。
土地供应紧缺
任志强指出，土地供给的严重短缺是目前面临的最严重的问题。
从统计局发布的数据显示，全国商品房的销售面积从2005年的5.4亿平方米上升到去年的9.25亿平方米，年均增长近10%。
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以去年全国9.25亿平方米商品房的销售面积来算，开发商需要储备2-3年的土地开发量就是20亿-30亿平方米的土地。相对来说，目前全国闲置的12亿平方米也就相当于目前一年半的开发需求，似乎并不存在土地供应严重过剩的情况。
但薛建雄指出，统计局的这一数据是总体数据。其中也有一些上市公司的土地储备量相当于其年销售面积的10倍以上，也就是按照一些公司的开发进度，需要10年才能用完其手上储备的土地。这就与目前土地供应总体紧张的局面不协调，需要促进此类地产公司的开发进度，或是促使其将土地转让给其他能够在短期内开发的企业进行开发，以缓解市场上总体土地供应紧张的局面。
市场关注囤地的原因是土地供应紧张，而少数企业却囤积了过多的土地不开发。国土部调控的目的，就是促进这些囤地过多企业手上的地尽快开发出来。
这是一个老大难问题
中原物业顾问有限公司研究咨询总监宋会雍进一步指出，大量买地不卖房的囤地行为，使管理层希望通过增加土地供应来增加房地产市场供应从而调节供需关系稳定房价的目标化为泡影，“囤地”等于说是一种对政策的阻截，也是造成高地价高房价的原因之一。
宋会雍认为，这些问题都可以通过一定的税收杠杆来解决，关键就看管理层的决心。
著名财经评论家牛刀表示，“今年7、8月间，国土部拿出了一份开发商囤地的名单，我在中央电视台《今日观察》栏目中评论这件新闻时，一再强调要对地方政府问责。连国土部部长也对全国民众表示，这次查处开发商囤地的行为，一定会在10月末，给全国民众一个交代。现在，10月末早已过去了，却没有相应的说法出台。”
潘石屹表示，“囤地”是中国房地产市场一个老大难问题，每年国土管理部门都要重申两年不开发的土地要无偿收回，一年不开发的土地要收闲置费，但这些政策从来没有很好地执行，使开发商胆子越来越大，囤积土地的量越来越多。开发商和资本市场对有关方面的这项政策和对这项政策的执行都认为是又一次“狼来了”而已。
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