动迁房悄然涨价两三千 不满三年也能交易?

当上市交易期限由5年缩短为3年的通知近日发布后，动迁房一下子受到热捧。记者从嘉定江桥、宝山顾村等几个动迁房板块了解到，中介为了开发动迁房房源而直接蹲点于小区门口，有业内人士甚至声称不满3年也能操作，动迁房均价悄然上涨2000-3000元/平方米。
房东：满3年放心挂牌
嘉定江桥靖远路某房产中介门口张贴着最新通告：本公司近日获得金鹤新城大量房源，可租可售！“这边从静安寺动迁过来的住户比较多，不少家庭都拿了两三套房子，近期动迁房具体操作办法明确后，不少房主来电或者上门咨询相关内容。”沪居房产榆中分行二组物业顾问郑华刚说。
房主王小姐有一套97平方米的动迁安置房，但领到产权证未满3年，“问了中介后才知道，签订的拆迁协议已满3年后还是能交易的，这下可以放心挂牌了。”
“很多房主搞不清楚满3年转让以及大小产权证的概念，就导致此前挂牌量增加不明显。” 郑华刚说。
中介：蹲点开发新目标
在沪居房产靖远路江桥店里，只留守了物业顾问张士奇和另外一位同事。“其他同事都去附近的小区蹲点了，大概出动了十几个人吧。这样一来，房主一有房源出售，我们便可及时更新信息，基本每天可以新增几十个动迁房房源。”
张士奇介绍，板块内的中房公寓、水岸金桥苑、水岸秀苑等小区全是动迁安置房，取得小产证已满3年的房子有不少，这都是蹲点开发的“新目标”。
在宝山顾村菊盛路上的菊泉新城小区门口，平怡房产菊联店物业顾问王欣手拿房源牌，耐心地向前来问询的小区业主解答。“这边周围配套设施比较齐全，年底轨交7号线也开通到这里，许多动迁户主想等年底挂个好价钱。”
房价：悄然涨价两三千
“政策出了这么多，动迁房的均价反而涨起来了。”在普陀上班的白领小俞最近为房苦恼，120万元的购房预算在普陀区买不到称心的房子，于是考虑购买相对便宜的动迁房，但江桥板块内动迁房的均价却悄无声息地上涨了2000-3000元/平方米。
“原先这边动迁房的均价在11000-12000元/平方米，最多不超过13000元/平方米。但房产细则出来后，均价开始涨了。”21世纪不动产上海灵丰房地产靖远店经理徐广伟说，“除了受轨交13号线通车、万达广场开盘的影响外，最主要的原因还是客户的大量需求导致板块内均价的提升。”
徐广伟表示，最近从长宁、普陀来这边看房的买家很多，门店每天有15-20组带看量，10月份也成交了4套动迁房。不少买家在一定的预算内只能选择外环外的板块。
易居中国分析师薛建雄表示，交易期限放宽到3年后，交房3-5年的房源马上可以获得贷款，使首付比率大幅降低，房价涨15%~20%主要是贷款杠杆在起作用。
质疑：不满3年也能卖？
采访过程中，一位不愿透露姓名的中介人士称，即使动迁房的产权证不满3年也一样可以交易，“只要双方诚心买卖，一般没有风险，上个月已经做了十几单。” 据他表示，在交易前，房主和买家要签订借款抵押合同，而不是房屋买卖合同。买家需一次性付给房主90%的房款，留10%的尾款等房子过户之后再给，而房主的产证暂时被抵押在房产中心那里，抵押证则交给买家保管。如果房主以后不愿过户，买家可依据借款抵押合同里双方约定的赔款金额索要赔款及利息。
易居中国分析师薛建雄表示，不满3年的动迁房多数采用了分批付款和高违约的合同方式进行交易，这种灰色交易风险性很高。
背 景
● “沪12条”楼市调控细则规定，为增加普通商品住房供应，被动迁居民家庭获配的动迁安置房 (配套商品房)允许上市交易期限，由取得房地产权证满5年调整为满3年。
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● 11月1日，市房管局又公布了相关操作细则。未取得房地产权证（小产证）或取得房地产权证未满3年的，但该动迁安置房的房地产开发企业取得房地产权证（大产证）满3年，且被动迁居民家庭签订拆迁补偿安置协议满3年的，在办理房地产权证（小产证）后可以转让、出租。
● 据上海市住房保障和房屋管理局统计，目前上海市仍在动迁居民手中满3年的动迁安置房共有13.6万套，面积为1200余万平方米。
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