宝安业主拒付中介“佣金”14000 双方对薄公堂

有房没房，成了嫁娶的一大条件；房价高低，成了不少人的心情表；拥有一套房子，至少成了小康生活的标准……房子，是人们心中的一点“痛”。而卖房买房，自然少不了房屋中介公司。在宝安，房屋中介公司已经成了各大楼盘中一道独特的风景；另外，一部分个人，也充当起房屋买卖的中介，赚取一定的费用。

房屋中介公司已经成为城市中一道独特的风景。
“劳苦功不高”是市民对房屋中介的评价，在各大中介公司的员工频繁带着客户看房、成交，赚取中介费的同时，为了避免支付高额的中介费，客户跳单、拒付佣金的现象也较为普遍。
今年以来，我国通过增加首付比例、提高银行贷款利率、出台“限购令”等调控政策对楼市进行了多轮调控，房产交易市场亦随之进入冷暖交替的格局。记者昨日从宝安法院了解到，受房产交易冷热不均影响，今年区法院受理的涉房产交易 居间合同纠纷案件大幅增长，1至10月已受理此类案件42宗，同比增长45.83%。

购房者跳单现象较为普遍。（资料图片）
“跳单”成了中介一大“痛”
钟女士委托房顺中介公司（化名）购买了一套位于宝安区布龙路日出印象花园（资料、论坛)的一个单位，作为买方钟女士与卖方郑某签订了《二手房买卖合同》，确认该房产交易价格为890000元。随后，钟女士签署了《佣金及必要费用支付承诺书》，承诺支付佣金18000元，并已经支付了4000元。同时，承诺如买卖双方解除合同后又私底下成交或通过其他经纪方成交的，相应佣金及全部必要费用照样支付。买卖合同签订以后，买卖双方私下办理了按揭手续和过户手续。2009年12月，该房产转让得到房产主管部门的核准，过户至钟女士名下。
而钟女士至今没有向中介公司支付剩余的14000元。房顺中介公司只好把钟女士告上了法院。
【解析】
据了解，宝安法院已受理的42宗案件中，房产中介公司为居间人的案件达35宗，占该类案件的83%。而在这其中，房产中介公司作为原告请求委托人支付报酬的案件有28宗，占此类案件的80%。
跳单，成了房产中介公司的一大忌。跳单指的是二手房的交易双方通过并委托（书面委托、口头委托）中介公司的房产经纪人代为寻找适合自己的房屋或是买家，但是在通过中介方介绍之后却越过中介公司私下成交或者通过其他中介机构成交而逃避向房产中介机构缴纳应付之佣金。
房地产中介合同，在法律上称为居间合同，《合同法》424条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”中介公司能否获得佣金主要取决于两方面，一是中介公司与卖（买）家间是否存在居间合同关系，二是中介公司是否履行了合同义务，即是否促成买卖合同成立。
首先，《看房单》就一是份合同，该单中，注明了双方当事人、物业地址、价款、双方权利义务等条款，双方签字盖章后，原被告间的居间合同关系成立。其次，在居间合同关系中，居间人（中介公司）的主要义务是为委托人（买房）报告订约机会或为委托人与第三人订约提供媒介服务。中介方带领委托人看楼，提供了相关房产信息，报告了订立合同的机会，并与买卖双方积极联络、撮合，中介公司就已经履行了居间义务。
个人中介帮助买房，预付款怎么还？
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小陈看上了宝安中心区深业新岸线（资料、论坛)的一套房产，他觉得房屋中介公司佣金太高，所以决定绕开中介公司，寻找了一名中介个人李某帮助自己办理相关手续。小陈预先交给李某3万元的活动费（包括交各类费用）。
经过李某的撮合，小陈和卖主约定以120万元买下了房子。然而在过户时，李某花了各种过户手续费用1万元，剩下的2万元则当做自己的佣金拒绝还给小陈。这让小陈十分生气，为了讨回自己的钱，小陈把李某告上了法院。
【解析】
个人作为居间人的案件，宝安法院1月至10月共受理7宗。通过对这些案件的分析发现，个人作为居间人的案件法律关系比较复杂，委托人选择个人作为居间人，通常是对居间人非常信任，除了委托居间人提供媒介服务外，常还委托居间人办理赎楼、签订合同、收取房款、办理房产证等房产买卖的手续，但双方通常在委托合同中权利义务约定不够明确。该类案件因常涉及房产买卖的另一方、银行等而使法律关系变得较为复杂。此外，若委托合同约定不够明确，那么对赎楼费用、税费、佣金等费用承担就较难认定。同时，在个人作为居间人的买卖合同中，委托人与居间人常因纠纷使先前建立的良好信任关系受损，并不愿意调解。
委托个人提供居间服务的，应签订书面委托合同，明确权利义务。同时，建议法院审理此类案件时，应加大调解力度，特别是对由于受国家调控政策因素影响而未能促成交易的案件应本着公平、合理的原则协调各方利益，最大限度地将矛盾控制在基层。
房产过户给“亲戚”还要付中介费？
王海（化名）找到了大顺房屋中介公司（化名）想买房并预付了定金。不久，在中介公司的促成下，王海买了位于龙华街道龙胜居委优品的一个单位。为了避免付佣金，王海想了一个办法，他找来一个“亲戚”跳过中介公司和卖家签订了《二手房买卖合同》。而大顺房屋中介公司认为，王海为避免付佣金而私下签订《二手房买卖合同》，故将其告上法院，要求王海支付约定的佣金。
【解析】
为了避免付佣金，委托人常利用与第三人协商的机会，取得第三人的联系方式，绕过房产中介公司，以其亲属名义与第三人签订合同，以此逃避支付居间费用。房产中介公司即使明知与第三人签订合同的系委托人之亲属，但较难提供证据证明，存在举证难的问题。
房屋中介公司应注意保留签订的各项合同等作为证据，以证明自己的同时，建议有关行政主管部门积极引导房产中介公司合法、规范经营，建立健康、有序的中介市场。同时应推动、促进完善房产居间行业交易秩序，避免为了抢夺市场恶性竞争，损害企业利益。
没有促成协议，还用付钱吗？
大原房产中介公司与大李、小黄签有《房地产买卖居间协议》，约定两人分别委托大原房产中介公司出售、购买大李的房屋；协议第九条约定，如果两人未能履行有关条款，致买卖合同无法签订的，违约方或合意解除方应向原告支付数额相当于佣金的服务费50000元。后因小黄办不出贷款，两人合意解除了协议，未能签订买卖合同。现小黄下落不明。大原房产中介公司就此诉请大李按约支付服务费。
【解析】
律师认为，在本案中，当事人签订的是格式合同。合同法第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。合同法第四百二十七条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。然而，不少居间人为使自己获取报酬的目的不落空，往往利用格式条款，要求委托人如果因违约未签订买卖合同或者因合意解除居间协议未签订买卖合同的，违约方及合意解约方需向居间人支付相当于居间报酬的违约金或服务费。
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这样，就使委托人处于必须签约，否则就要承担违约金或服务费的不利地位；而其自己则处于无论是否促成合同成立，均可获取相当于居间报酬的违约金或服务费的有利地位。这明显加重了委托人的责任。因此，应为无效。
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