上海动迁房上市 低总价免税收是绝对优势

“沪十二条”新政细则的威力正在慢慢发酵。在动迁房满三年即可上市的政策出台一个月后,大量符合条件的房源都开始集中挂牌上市交易,在一些传统动迁配套基地,二手楼市已然受到正面冲击。
2006年全年,上海共成交动迁配套房501.5万平方米;2007年全年,这一数据上涨三成至661.8万平方米。仅这两年,上海楼市中已满三年、正被解禁的动迁配套房体量,已达到千万平方米以上。《第一财经日报》记者实地调查发现,这些房源目前正在以一定速度源源不断地流向区域二手楼市,并以压倒性的总价和税收优势成为“淘房者”的新宠。

单月增1.5万套二手“动迁房”
自上市时间由5年改为3年后,解禁动迁房就成为二手市场中的热点。
在某二手房网站,搜索动迁房,已有1400套挂牌房源,有不少房东标明是已满三年或即将解禁。
据悉,近期动迁房获解禁后的热点板块有嘉定的江桥、宝山的顾村、闵行的浦江和浦东的周浦等板块。这几大区域近两三年开发较快,各类配套相对成熟,商品房市场都已活跃了相当长时间,商品房和动迁房导入了大量的人流,居住氛围和便利性普遍受到认可。
记者在宝山顾村看到,各动迁小区居住氛围成熟,小区内或周边配套也颇为完善——菜场、超市、杂货,银行、公共交通等一应俱全。
“目前,区域内几万套解禁动迁房基本有50%都满三年可以交易了,这50%的房源中,20%都已经在中介门店挂牌。”昨日,21世纪不动产上海锐丰房地产顾村店B组经理蒋洪萍向《第一财经日报》记者介绍,10月底以来,区域内的一些动迁配套小区——风水宝邸、顾村大家园、泰和新城等挂牌活跃。这些房源面积普遍较小,一房面积在50平方米左右,两房面积在70~90平方米。蒋洪萍表示,挂牌的房东多数有置换需求,并且手上有多套动迁房源。“比如风水宝邸的住户多是从火车站北广场动迁过来的,挂牌的房东手上至少都有2套房源。”
上海中原三林分行经理许军同时介绍,板块解禁动迁房的挂牌量从10月底开始小幅上升,目前比细则前上升10%~20%。因10月初政策刚出,客户还不敢100%确认是否可以交易,所以多在观望,不敢轻举妄动,到了10月底,细则已经明朗,解禁动迁房房东也开始有所行动,逐渐把房源放了出来。
上海中原周浦一店经理刘国平则表示,区域内有70%左右的动迁房已满3年,动迁房挂牌量比细则前上升10%左右。
上海中原研究咨询部指出,从全市范围来说,“5改3”之后新增具有上市交易资格的动迁房主要集中在2006~2007年批次。粗略估算,处在此时间段内的配套房供应总量约为12万~15万套,涉及建筑面积逾千万平方米。“假设有10%的房源被挂牌出售(据抽查,事实上多数社区都还没有达到这样的比重),全市新增二手房挂牌量为1.2万~1.5万套。”
记者发现,目前网上房地产显示二手房挂牌数量为15万套。似乎,“沪版细则”发布至今短短1个月,上海新增的解禁动迁房上市量已占到二手房挂牌总量的10%。上海中原研究咨询部认为,执行细则明朗后,在市场消化的过程中,解禁动迁房实际挂牌供应还会有一定增长。
“免营业税”最诱人
不过,并非所有满三年的动迁房都能入得了“淘房者”的法眼。
“与周边未满五年的次新房相比,一套70~80平方米的两室户动迁房,其税费成本普遍低7万~8万元。”蒋洪萍介绍,由于二手房市场依旧延续了税收“转嫁”给下家的“传统”,因此目前动迁房最吸引人的“卖点”,就是“免营业税”。
然而,不是每套动迁房都能在交易时免除营业税的。
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11月1日上海市房管局公布了相关操作细则。如果没有取得小产证或取得小产证未满3年的,但该动迁安置房的房地产开发企业取得房地产权证(大产证)满3年,且被动迁居民家庭签订拆迁补偿安置协议满3年的,在办理小产证后可以转让、出租。
“在这1个月不到的交易周期中,我们操作了一些解禁动迁房的买卖案例,并且在操作过程中摸索最新的交易规定。”蒋洪萍向记者透露,免除营业税需满足两个要求,首先,需要房屋产权证满三年;其次,需要动迁协议签署满三年,并且动迁协议上必须注有原动迁物业的具体地址和现有物业的具体地址。“单有一个地址不行,只有楼盘名称没有具体房号也不行。当初动迁的方式不同,目前在交易操作上也会有不同。这是我们在交易操作过程中摸索出来的一些情况。一般能够免除营业税的解禁动迁房,房东都会有一份契税免税单。”
21世纪不动产上海区域市场分析师黄河滔表示,目前,关于“解禁”动迁房的认定,尤其是涉及营业税缴纳的环节,全市并无统一标准,各行政区之间有差别,交易各方在签约前应有准确的理解,避免纠纷。
于是,大批解禁动迁房高举“免营业税”的大旗跑赢+（资料、论坛)大势,将区域内同类型普通商品房远远甩在后头。
上海中原周浦一店最近接待了一位王先生,属于首次置业,因为觉得动迁房性价比较高,所以来到门店就直接点名要看动迁房。在业务员的介绍下,他去看了“昱龙家园”的一套两房,中午看中了表示回家再考虑下,到下午再来时这套房源已被其他客户“捷足先登”。王先生表示还会在周浦寻找动迁房源,因为动迁房总价较低,而该板块生活配套也非常齐全。据介绍,目前动迁房消化速度极快,若有意向的客户,一般一周内就能决定。
汉宇地产市场监测报告亦显示,目前,不少动迁房集中板块都出现了不同程度的动迁房涨价、商品房遇冷的现象。据汉宇地产顾村分行经理介绍,尽管动迁房业主调价现象屡次发生,但该类房源依然受到追捧,最近两周动迁房看房量明显增加。平均每套动迁房房源每周都有四五组客户带看,而一套商品房房源一周带看平均只有1到2组客户,两者的“待遇”相差悬殊。
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