不划算！卖房缴税痛死你

独家爆料
有人避限购，注册公司去买房


“限购令”之下，如何钻政策空子来规避限购成为有些人讨论的焦点。而在诸如假他人之名、假离婚等“常规”招数外，最近坊间还流传一种做法——注册一家公司，以公司的名义购房，可以有效绕过“限购令”。尝试此举的人认为，反正注册公司费用不高，用这个方式来买房还挺方便。然而，这个办法真的行得通吗？
从政策来看，“限购令”限制的人群是“户籍家庭”或“非户籍家庭”，对于以公司名义购买房屋则没有作出限制，因此以公司名义购房从理论上完全行得通。不过地产专业人士和资深投资人士均表示，以公司名义买房在购房环节的税费不高，但一旦房子转手，就会面临缴纳高额税费的境地，使得投资收益锐减。因此，此举好易“聪明反被聪明误”。
拍卖场行家：差点中招
投资者尹先生2006年曾买过一套位于海珠同福路的单位房改房，当时委托的拍卖方是某公司，拍卖成交价30多万元。当时，他持协助执行通知书到房管局询问税费，一问吓一跳：30万元的成交价竟然要缴土地出让金、土地增值税等税项高达20多万元！他说，幸亏这套拍卖房是各付各税，他才得以幸免高额税费。
投资老手：绝不敢试
资深投资者卢小姐以前每月基本上都有地产买卖，对于她来说，“买房犹如买大白菜”。她说，广州实施“限购令”后，她还没有使用那个弥足珍贵的唯一额度，现在转战无限购区域买房。
卢小姐也听说过用公司名义购买房屋来规避“限购令”的做法，但她表示自己不会尝试，因为其中涉及的税费很高，找个不知情的买家相当于害人，若因为税费原因而难以脱手，那还不如不买。卢小姐表示，她以前也曾买过公司转让出来的车位、写字楼和铺位，由于这些交易多半采取“各付各税”的方式，她只需负担自己应缴的契税等有限的税费，不担心会背上高税费的包袱，才会下决心投资。
第1步：购房环节
公司确实不受限购
据地产人士介绍，如果仅仅是为了规避“限购令”而注册一家公司来买房，其费用由两部分组成：一部分为注册公司的费用，一部分为购房费用。
注册要花多少钱？
1万左右
据记者了解，目前在广州注册一家公司的要求和费用并不高，花费的时间也不多。如果是注册有限责任公司，最低注册资金为3万元，相应的注册费、登记费等大约在1500元左右，如果是通过专业注册代理公司操作，费用在3000元左右。不过，这仅仅只是注册费用。而要注册一家公司，还必须有相应的办公场所、会计工资、申领发票等，其中最贵的是租用办公场所的费用。因此，如果白手起家注册一家公司，总费用得在1万元左右。
记者注意到，有人表示某些地方有“1元注册公司”的优惠举措。但记者从工商部门了解到，这个“1元注册公司”并不是说花1元钱就可以注册一家公司，而是指对注册资金没有要求，其注册费用还是必须交纳的。这种形式是无限责任公司，一旦公司出现意外，股东风险会很大。
购房有何差别？
不能房贷
在购买环节，满堂红亿达按揭权证部副经理胡绮雯表示，以公司名义购买房产，不能享受契税优惠，契税按3%征收，印花税为0.05%，房产证登记费为550元。房产证的“产权人”上会写公司名称。
以公司名义购房，与个人购房相比，多出的费用主要集中在注册公司的费用上，而购买环节的税费则相差不大。但公司购买房产是不能办理房贷的，要么一次性付款，要么申请其他形式的贷款。
第2步：转让环节
税费高达数十万
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尽管注册一家公司买房的税费不高，但是有这种想法的人多为投资客，其最终目的是为了转让物业获利。记者从相关部门了解到，公司转让所属房产会面临高额税费的问题。广州市房地产交易登记中心地税专窗人士表示，他们负责解释单位转让房地产应征土地增值税、营业税及附加税等问题。
转手：
税费多到无得赚
据介绍，土地增值税计算的依据是增值额。例如某公司当初购买一房产，购入金额为100万元，相关税费为3万元。现在该房产价值180万元，如果出售则相应的土地增值税为26.85万元。
至于营业税及附加，若不能提供上手购房发票的，共计需要缴纳相当于转让收入5.63%的税金；可以提供上手购房发票的，合计营业税为4.5万元。此外，作为公司出售房产收入并入应纳税所得额，缴纳企业所得税，税率为25%，需缴20万元。
如此看来，转让这套房产公司账面上有80万元的收益，看似很多，但是其税费却高达50多万元，最终的收益变得十分可怜。
提醒：
公司物业好难脱手
地产界人士表示，如果是这样的收益，考虑到过程的繁复和高额税费情况下，注册一家公司去投资房产费时费力收益低，还不如将资金投入到其他行业。
地产专业人士认为，公司买房产生的税费不高，但转让却容易造成高额税费，虽然可以走“实收”的路子，但买方愿不愿意承担高额税费，又另当别论了。提醒买房者，想接手公司出让的房屋，最好采用“各付各税”的方式，若非特别笋，对公司物业还是“敬而远之”为妙。
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