北京高端楼盘冷热不均500万以内项目最畅销

华夏时报11月13日讯 截至目前,北京市10月入市的高端项目依然有3个零成交,这3个项目全部位于郊区。另一方面,10月城区内单套总价在500万以内的项目成交量却占到当月高端项目总成交比重的68.5%。
对于北京市高端住宅的销售的冷热不均,某北京房地产行业投资人士向记者表示:“区域、地段好的高端楼盘价格将保持增长,这类稀缺的楼盘将是我们关注的重点。对城郊地段的楼盘选择将变得谨慎。”
郊区高价项目推迟入市
记者接触到的业内人士向记者表示,由于对位于郊区的高端项目销售没有信心,公司选择主动推迟项目入市的时间。
某大型开发商北京公司的内部人士向记者表示:“公司有位于郊区的两个高端项目,虽然已经基本具备开盘条件,但是不敢开,因为担心销售不好,准备推迟到明年2月以后再说。公司目前开盘的楼盘是普通住宅项目和一个位于城区的高端项目,因为目前的市场情况表明,价格相对较低的郊区或地铁沿线楼盘的销售情况相对较好。”
上述人士表示,在调控政策的影响下,高端住宅的销售不可能不受到影响。同时,高端楼盘的定位决定了其价格高出普通住宅,这已经是既定的事实,不会因为任何部门的规定而改变。加之高端楼盘的销售周期本来就比较长,预售资金的监管并不会对其造成很大影响,因此高端楼盘并不会因为躲避预售资金监管而加快入市,反而会因为对销售信心不足而推迟入市。
据链家地产统计,北京市10月入市的高端项目截至目前依然有3个零成交,占10月入市项目的20%,三个项目都位于郊区,分别是位于昌平的玉汤山庄园、顺义的颐景润园以及通州的新华经典丽园（资料、论坛)。“玉汤山庄园”的拟售均价高出同区域成交均价56%,“颐景润园”高出36%,而“新华经典丽园（资料、论坛)”则高出了80%以上。
“限购、信贷差异化等政策将部分改善型消费者拒之门外,而在郊区购买高端住宅的主要是这部分群体,这类消费者对于高价项目的降价预期尤为明显。”链家地产首席分析师张月表示。
从9月29日二次调控以来,北京预售均价超过每平米30000元的项目仅有5个入市,占比不足18%。中低价项目的供应量则明显上涨,预售均价低于20000元/平米的项目总计14个,占到开盘量的一半。由于高端项目对房价的拉动作用比较大,高端楼盘入市量的减少将会拉低北京市房屋均价。
据DTZ戴德梁行华北区研究主管魏东计算,10月份北京市住宅市场成交总额为176亿元,其中3万以上的楼盘价格成交金额为53亿元,占全市住宅市场成交金额的30%。10月份全市住宅成交面积91.76万平米,其中价格3万以上楼盘的销售面积为13.4万平米。可以看到,虽然3万元以上的楼盘成交面积仅占全市成交面积的14.6%,但是成交金额却占全市总成交金额的30%。
因此,魏东对记者说:“扣除均价3万以上楼盘的价格因素,北京市房屋均价将会有所下降。”
城区中小户型项目成主力
对比郊区高端项目的零成交,位于城区的总价在500万以内的高端项目则成为成交主力。
亚豪机构统计数据显示,10月份,单套总价在500万以内的17个项目共成交了396套,占当月高端项目总成交比重达68.5%,成为了绝对的主力。从套均面积及户型特点来看,这些总价相对较低的豪宅项目套均面积多在80-100平米之间,户型多为一到两居。
“购买总价500万以内产品的客群,正是市场上消费能力较高的群体。”亚豪机构副总经理高姗表示,“他们在选择物业的时候,注重产品的品质与位置配套等条件。同时,因为总价比较高无法获得贷款,所以也会受到一定的价格约束。因此,那些总价相对较低、地段较好的项目成为他们的首选。”
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以朝阳公园附近的万科公园5号（资料、论坛)为例,其均价为53000元/平米,85平米的主力户型总价约为450万。北京交易管理网数据显示,项目自5月开盘以来,截至10月27日,共认购40套房源,认购总价达到了2.2亿元。
“区域、地段好的高端楼盘价格将保持增长,这类稀缺的楼盘将是关注的重点。”某房地产行业投资人士就向记者表示,“城郊地段的楼盘,由于投资客户对未来住宅价格预期出现分化,对这类楼盘的选择必然会变得谨慎。”
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