20个城市上周推出土地154宗 集中于二线城市

10月底到11月下旬，对于成都市成华区国土局的工作人员来说，是个极其“特殊”的时段。按计划，这一时段，成华区将有近500亩土地进行出让预公告，这一数字相当于该区2010年前9个月的供地面积总和。而让成华区倍感压力的是今年年底之前，该区还有近千亩土地走向市场，未来2年该区还有约27000亩土地将密集上市。
按捺不住的不只是成都一地，进入11月份仅仅几天，重庆就有20多块土地相继入市，来自昆明、武汉、长沙、长春等地的供地计划进入11月之后也开始明显加快。
对于地方政府来说，意欲维持楼市的健康远不止“限购”这么简单，土地调控的考验正接踵而来。
大供应
成华区刚刚在10月15日推出的2幅土地楼面地价被多番争夺，楼面地价达到7000元/平方米之上，开发商对市场的信心似乎坚定了政府加快推地的决心。多幅出让土地的“预公告”开始通过各种渠道向开发商传递。
位于成都主城区东部的成华区原本是成都工业集中地，近几年通过工业企业搬迁，旧城改造和棚户区的大规模拆迁，吸引了包括招商地产、阳光100、世茂地产等进入该区域进行土地一级开发。
成华区政府的信息显示，截止2010年9月底，成华区整理土地共27044.6亩;1~10 月，已成功出让土地5 宗507亩，已预公告7宗539.68亩，正加快完善上市条件14宗754.8亩。但来自四川国土资源厅的统计数据显示，2010年，由于受房地产调控政策的影响，成都主城区在上半年仅供应土地40宗，面积2400余亩。显然，对于2010年余下的两个月来说，成都土地供应的高峰才刚刚到来。
与成都一样，在年底打开土地供应大门的还有昆明市。昆明市土地交易中心的信息显示，昆明市近日一次性挂出17宗土地，将于12月1日公开拍卖。
中国指数研究院数据信息中心监测显示，20个主要城市上周共推出土地154宗，共计推出土地面积962.2万平方米，环比增长23.9%，其中主要集中在成都、重庆、长沙、武汉、昆明、长春等二线城市。
“这些城市的旧城改造和大型一级开发商的一级土地开发都将在今年年底开始大规模入市，未来两三年，大部分二线、三线城市都将迎来土地的供应高峰。”招商证券房地产分析师梁晓军分析，在地价稳步上涨的情况下，地方政府的推地幅度将主要来自于市场的购买信心。
探市场
在二次调控的背景之下，大部分开发商纷纷延缓开盘速度，市场究竟有多大的信心大肆拿地?
“从4月份的调控开始，地方政府国土部门就多次在开发商当中摸过底，对开发商的需求有了一定的掌握，在行情并非如往年一样乐观的时候采取大量预公告推出土地出让信息，也是让土地在正式拍卖之前有个缓冲区。”水电地产的一位负责人告诉《中国经营报》记者，在国家严厉调控房地产的背景下，众多热衷拿地的一线开发商遇到优质地块依然会争取，但更为谨慎，他们只拿适合自己开发的土地，而大部分企业此时更需要做的是维持良性的现金流，所以“预公告”是地方政府和开发商寻找默契的产物。
显然，10月中旬开始，成都、南京、长春等地的拍地“试探”让地方政府看到了开发商对后市的信心，才有了二线城市地方政府加快推地的行动。
那么，加快推地是否会造成地方政府降价“促销”?
在成华区委书记何立斌看来，政府部门在推地问题上一直“很矛盾”：一方面担心急于推地会导致定价过低，有损土地收益;另一方面又担心若不能及时出地，会致使更进一步的存量土地积压。“因此抬高或者压低地价都是错误的，但我们可以拿成熟的地块来试探市场，关键在于让市场说话。”他说。
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实际上，本报记者了解到，地方政府在推地上的矛盾，除了纠结于市场压力外，还来自于地方政府在土地上的支出。据了解，成华区仅2009年的拆迁补偿款就超过50亿元，而云南城投仅在昆明环湖东路土地一级开发项目上的投资就达50亿元。由于规划的调整和市场、政策的变化，这些投资的“补血”都需要时间来完成。
在中原集团研究中心高级经理刘渊看来，一旦地方政府有成熟、优质的土地推出，还是会迎来开发商的竞相抢夺。近日，雅居乐地产以57.35亿元总价拿下南京地块，最高溢价幅度竟高达572.22%。显然，放量的土地供应，对于资金状况有所好转的开发商来说，亦是一个乘机吸纳土地的机会。“不过，高溢价地块的成交，会给予市场购房者房价仍将继续上行的信息。”他说。
开发商临考
对地方政府来说，忧心推地节奏更多的是从财政角度考虑，而一旦高地价出现，势必会影响房价的高企。
“2007年和2009年的推地高峰都伴随着房价的大幅上涨，今年的推地高峰是否会带来房价上涨还有待观察。但土地调控的靴子已经从打击囤地开始了，地方政府大量推出土地很可能会影响到土地调控的选择。”成都天爱地产总经理何欣如此表示。
但另一方面，地方政府也感受到来自一级开发商的压力。投入50亿元巨资整理昆明环湖东路沿线4.18万亩土地的云南城投，如今面临着土地出让延期，资金回收过慢等问题。“云南城投已多次向昆明市政府施压，希望加快规划速度，尽快推地。”昆明一位开发商向记者表示。
云南城投纠结的是资金周转压力，而相对旨在通过一级开发优势，顺势成为二级开发商的地产商来说，在大多房企忙于应对调控而极力促销楼盘的时候，抓住拿地时机，显然更为重要。
“像阳光100、招商地产、水电地产等在成都这种城市进行大面积一级开发的企业来说，真正属于他们的二级开发地块极度匮乏。如果他们要在这一时期从地块的一级开发摇身变为二级开发，与地方政府的合作模式也将面临着变化，这对地方政府和这些地产商来说都将是新的尝试和考验。”成都倍瑞地产总经理闵红淞分析，一旦土地一级开发商直接介入后期开发，对于楼市调控期的土地出让模式都将是一个新的样本。
记者观察
楼市的松紧带
屡调屡涨对于中国楼市来说，已经成为近十年来的一条定律。
伴随着“二次调控”之后，各地密集出台“限购令”，近三年来首次加息，房地产看似像长了一身赘肉的壮男即将被挤掉多余的肥肉，褪去“泡沫”的色彩。然而，作为商品的房产在物价不断上涨的时代，本身的商品属性并未因为勒紧的腰带而改变。
根据美联物业一份最新的研究报告显示，过去一周，包括北京、上海在内的一线城市，一手住宅市场持续升温：北京成交套数达3509套，环比上涨102.6%，成交面积为339821平方米，环比上涨64.1%;上海也维持涨势，成交套数和成交面积分别为3316套和351201平方米，环比分别上涨11.9%和7.3%。而作为二线城市代表的成都则周成交套数攀升至4000套以上，不仅如此，房价微幅上涨的城市不在少数。全国30余个重点城市中，仅有广州、深圳等少数几个城市出现下跌现象。
仅从统计数据来看，“限购令”那根细细的松紧带勒出的只是赘肉。
从市场层面来看，“限购令”勒住了自行购房者的同时，也勒住了开发商。
几乎每一轮调控背后，都有大量项目采用不开盘或高价捂盘等操盘手法。今年4月17日“国十条”出台以来，各大城市许多项目迅速取消开盘计划，结果是从4月份以来房价仍在持续小幅攀升。当9月29日，“二次调控”再度来袭，全国18个城市相继出台“限购令”，开发商项目再度“潜伏”。
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根据以往经验，随着调控的恐慌被淡化之后，当这些捂盘项目再度“露面”时，其价格往往都会有所上涨。多年来，正是在这样的节奏中，房价越调越高。
对于中国楼市最根本的症结，政府、开发商、大多数专家都“心中明亮”，那就是结构单一，整体供不应求。
目前作为整体性调控手段之一的保障性住房，其落实的步伐远远落后于计划的步伐，调控勒紧开发商的同时也勒紧了地方政府的“钱袋子”。增加供给的佳话从政府层面来讲，其难度显然更大。冀望开发商大幅开盘、增加供应则更不现实。在众多一线房企提前两个月完成全年销售指标的前提下，开发商更不可能“顶风卖楼”。而在CPI数据日渐走高的压力下，作为公共投资首选品的房产难去其“投资”属性。
市场往往只认死理，那就是供求关系，宏观调控在压缩需求的同时，也窒息了供应的空间。当政府增加土地供应，开发商增加推盘的时候，楼市供应上升的同时，压抑已久的需求也会乘机爆发。
限购令和供房策，两手都要硬。
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