楼市在4月“国十条”后就表现得有点异样，公开数据显示4、5月成交量下跌快速而猛烈，创历史同期最低值，而后却突然在7月开始掉头向上，一路小跑到9月差点撞上低位预热警戒线（200万平方米/月）。最新公布的10月成交数据显示此轮“沪12条”在出台后首月尚未形成大面积成交衰退，170万平方米的成交量仅次于9月为年内次高，比9月下跌了8%，价钱却达4月后最高的14150元/平方米，比6月低点上涨12%。这样的数据只能让政策制定者对“9·29新政”沪市调控细则出台时机的把握庆幸不已。
但这样的成交量维稳只能是短期的现象，真实的缩量已在发生。
历年的调控已在楼市内部形成某种“类规律”的演绎路线图：调控发生-观望调整期-成交恢复期-价格上涨期-调控再度发生，虽然每次调控的目标都是房价的涨速，但真正影响的却是成交量。
今年年中的调整期特征就是历时短（两个月）、幅度深（成交量跌50%），但它的成交反弹却始于7月那些非核心区域新盘的降价策略推动，降幅在10%左右或更少。很难说这样的调整是充分的，但成交量如此快地反弹，继而转换至大面积成交恢复，说它非理性，也可能失之武断。
无论如何，市场的表现有其理由和自由，无谓对错。在这样的背景下，“9·29新政”限贷的出台理所应当，而限购令的登场则多少折射出有关部门的无奈，这种无奈从年初的焦虑一路积累转换而来，也被视为对调控号召的最直接的回应。
目前的问题是当楼市失去高杠杆的美丽，当调控的目标已在某种程度上从涨速悄然指向房价本身，楼市还会是那个集万千宠爱和忧愁困顿于一身的楼市吗？
随之而来的问题是，当成交再度缩量，房价会跌吗？
答案很可能是否定的。房价理论上由市场供需决定，并受制于当时的政策环境和导向，而更多时候取决于市场资金流状况及市场预期，在弱市时主要决定因素是卖方的资金充裕程度和对后市的看法。抛开由于成交结构向低价位房源集中而产生的统计学上的跌价因素之外，正常情况下跌价有持续无量阴跌或疾速放量下跌两种形式，考虑到目前卖方（含开发商及二手业主）的资金面仍较充裕（虽然目前针对开发商资金流动已多有钳制）和对后市习惯性看多，加之限购令对成交量放大的限制作用，疾速放量下跌在可以预见的一段时间里（六个月）几无可能；无量阴跌是有可能的，但是价钱的跌幅有限，除非大部分卖家资金流状况出现恶化，且整体市场预期发生逆转。在这其中，限购令是目前政策制定者在入市资金前耸立的一条巨大堤坝，但在暂时缺乏有效资金分流渠道的情况下，长期堵而不疏是有风险的，决策者要慎重把握限购退市或逐步退市的时机，慎防人为造成楼市堰塞湖。
长久以来物业税或房产税已成为悬在楼市上方那一只巨大的鞋子，它的落地看来已是必不可免。房产税对需求有天生的平衡作用，也通过抑制多套非自用需求从而对房价起到间接调节作用，但目前市场就房产税对楼价降温作用的讨论和判断实有夸大其辞之嫌。
直截了当地说吧，房产税抑制的是可以抑制的那部分非自用需求，而漠视房产税的那部分需求恰恰是楼市冲动的主因。它们包括大量所谓豪宅刚性需求：如收藏喜好，闲币易房、抗通涨等因素。房产税这只鞋子较好的落地时机应是市场平稳走好之时，反之在调控政策多发时节推出，效果易被钝化，一段时间后那些较冲动的资金会认为落下的其实是只大布鞋，反而对市场调节起到反作用。
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楼市调控重测豪宅“游戏法则”(图)
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御宅雪球2010-11-14 22:22:20 发表
豪宅市场是2010年一个较为落寞的身影，作为2009年的领涨产品，豪宅市场在今年1月以后就进入休整阶段。世邦魏理仕以人民币40000元/平方米以上市场数据显示，价钱有波动（最大震荡发生在5月至7月的26%的下跌，目前维持在60000元/平方米一线，为今年以来54000-73000元/平方米箱体运行轨道中线略微下方的地方），但主要由新增供应在短期内的消化导致，总体而言，去年延续至今的存量在报价上有略微增长，实际成交价格走势较为平稳。
豪宅市场目前随价钱的上涨也在发生内生性的变化：其一，豪宅占全市供应比例大幅增加，2007年3月全市人民币20000元/平方米以上市场（当时豪宅入门标准）占全市比重为8%，而截至2010年9月人民币40000元/平反米以上市场该比例为13%；其二，豪宅地域分布有严重外扩趋势，主要缘于日益减少的传统豪宅区域供应和价格领涨所导致的价格挤出效应，而且该外扩有加速之迹象；其三，豪宅开发泛奢侈品化。自2007年以来，越来越多开发商意欲进入豪宅这个利基市场（Niche Market），大户型及奢侈装修品牌被愈来愈多的开发商采纳并被视作豪宅的标签。
限贷限购，加之最新出台的取消首套商贷7折利率优惠，调控的范围在持续扩大，目前最佳的对策确实是观望，而最佳入市的时间是成交恢复初期的价格松动期，但无论那时限购政策是否退出，豪宅对有实力的买家而言仍是可以信赖的投资品种，因为楼市信奉的是地段为王加贵者恒贵的游戏法则，从这个角度而言，好地段中体量适中的项目将值得密切关注。
所谓好地段在目前的上海分为两类，一种是传统意义上有故事的好地段，而从2009年起异军突起的沿江区域如黄浦南外滩区域、卢湾世博滨江区域、徐汇滨江区域已成为另外一支新兴豪宅力量而被市场广泛关注，今年主要的一些新增供应发生在这些区域，而今后一段时间该类区域也将因潜在供应量与传统豪宅区域比肩而被进一步挖掘价值。
项目体量是豪宅市场中一个重要的指标，太大的项目体量在销售时当豪宅来卖是有可能的，但真正入住后，管理好上千户豪宅用户则会是一个艰巨的挑战。故中等体量的项目在豪宅市场中相对更具投资价值，以5万-15万平方米为宜。
除此之外，住宅资金也有向优质零售类商办物业市场，以及二线潜力城市、境外华人聚集城市及旅游度假类产品转移的可能性，其中后者经过产品提升和涌现出真正的该类市场的领军型开发及管理品牌，这个市场将出现下一波汹涌而来的发展大潮，而投资优质类零售商办类物业，在目前的投资可行性分析下似乎只有选择那些具备甲级商办或潜力价值的地段，才有理论上赶超住宅物业的投资价值。（世邦魏理仕）
楼市在4月“国十条”后就表现得有点异样，公开数据显示4、5月成交量下跌快速而猛烈，创历史同期最低值，而后却突然在7月开始掉头向上，一路小跑到9月差点撞上低位预热警戒线（200万平方米/月）。
但这样的成交量维稳只能是短期的现象，真实的缩量已在发生。
历年的调控已在楼市内部形成某种“类规律”的演绎路线图：调控发生-观望调整期-成交恢复期-价格上涨期-调控再度发生，虽然每次调控的目标都是房价的涨速，但真正影响的却是成交量。
今年年中的调整期特征就是历时短（两个月）、幅度深（成交量跌50%），但它的成交反弹却始于7月那些非核心区域新盘的降价策略推动，降幅在10%左右或更少。
无论如何，市场的表现有其理由和自由，无谓对错。
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豪宅市场目前随价钱的上涨也在发生内生性的变化：其一，豪宅占全市供应比例大幅增加，2007年3月全市人民币20000元/平方米以上市场（当时豪宅入门标准）占全市比重为8%，而截至2010年9月人民币40000元/平反米以上市场该比例为13%；其二，豪宅地域分布有严重外扩趋势，主要缘于日益减少的传统豪宅区域供应和价格领涨所导致的价格挤出效应，而且该外扩有加速之迹象；其三，豪宅开发泛奢侈品化。自2007年以来，越来越多开发商意欲进入豪宅这个利基市场（Niche Market），大户型及奢侈装修品牌被愈来愈多的开发商采纳并被视作豪宅的标签。
限贷限购，加之最新出台的取消首套商贷7折利率优惠，调控的范围在持续扩大，目前最佳的对策确实是观望，而最佳入市的时间是成交恢复初期的价格松动期，但无论那时限购政策是否退出，豪宅对有实力的买家而言仍是可以信赖的投资品种，因为楼市信奉的是地段为王加贵者恒贵的游戏法则，从这个角度而言，好地段中体量适中的项目将值得密切关注。
所谓好地段在目前的上海分为两类，一种是传统意义上有故事的好地段，而从2009年起异军突起的沿江区域如黄浦南外滩区域、卢湾世博滨江区域、徐汇滨江区域已成为另外一支新兴豪宅力量而被市场广泛关注，今年主要的一些新增供应发生在这些区域，而今后一段时间该类区域也将因潜在供应量与传统豪宅区域比肩而被进一步挖掘价值。
项目体量是豪宅市场中一个重要的指标，太大的项目体量在销售时当豪宅来卖是有可能的，但真正入住后，管理好上千户豪宅用户则会是一个艰巨的挑战。故中等体量的项目在豪宅市场中相对更具投资价值，以5万-15万平方米为宜。
除此之外，住宅资金也有向优质零售类商办物业市场，以及二线潜力城市、境外华人聚集城市及旅游度假类产品转移的可能性，其中后者经过产品提升和涌现出真正的该类市场的领军型开发及管理品牌，这个市场将出现下一波汹涌而来的发展大潮，而投资优质类零售商办类物业，在目前的投资可行性分析下似乎只有选择那些具备甲级商办或潜力价值的地段，才有理论上赶超住宅物业的投资价值。（世邦魏理仕）
楼市在4月“国十条”后就表现得有点异样，公开数据显示4、5月成交量下跌快速而猛烈，创历史同期最低值，而后却突然在7月开始掉头向上，一路小跑到9月差点撞上低位预热警戒线（200万平方米/月）。
但这样的成交量维稳只能是短期的现象，真实的缩量已在发生。
历年的调控已在楼市内部形成某种“类规律”的演绎路线图：调控发生-观望调整期-成交恢复期-价格上涨期-调控再度发生，虽然每次调控的目标都是房价的涨速，但真正影响的却是成交量。
今年年中的调整期特征就是历时短（两个月）、幅度深（成交量跌50%），但它的成交反弹却始于7月那些非核心区域新盘的降价策略推动，降幅在10%左右或更少。
无论如何，市场的表现有其理由和自由，无谓对错。
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3 回复：楼市调控重测豪宅“游戏法则”(图)
御宅雪球2010-11-14 22:22:20 发表
目前的问题是当楼市失去高杠杆的美丽，当调控的目标已在某种程度上从涨速悄然指向房价本身，楼市还会是那个集万千宠爱和忧愁困顿于一身的楼市吗？随之而来的问题是，当成交再度缩量，房价会跌吗？答案很可能是否定的。
长久以来物业税或房产税已成为悬在楼市上方那一只巨大的鞋子，它的落地看来已是必不可免。
直截了当地说吧，房产税抑制的是可以抑制的那部分非自用需求，而漠视房产税的那部分需求恰恰是楼市冲动的主因。
豪宅市场是2010年一个较为落寞的身影，作为2009年的领涨产品，豪宅市场在今年1月以后就进入休整阶段。
豪宅市场目前随价钱的上涨也在发生内生性的变化：其一，豪宅占全市供应比例大幅增加，2007年3月全市人民币20000元/平方米以上市场（当时豪宅入门标准）占全市比重为8%，而截至2010年9月人民币40000元/平反米以上市场该比例为13%；其二，豪宅地域分布有严重外扩趋势，主要缘于日益减少的传统豪宅区域供应和价格领涨所导致的价格挤出效应，而且该外扩有加速之迹象；其三，豪宅开发泛奢侈品化。
限贷限购，加之最新出台的取消首套商贷7折利率优惠，调控的范围在持续扩大，目前最佳的对策确实是观望，而最佳入市的时间是成交恢复初期的价格松动期，但无论那时限购政策是否退出，豪宅对有实力的买家而言仍是可以信赖的投资品种，因为楼市信奉的是地段为王加贵者恒贵的游戏法则，从这个角度而言，好地段中体量适中的项目将值得密切关注。
所谓好地段在目前的上海分为两类，一种是传统意义上有故事的好地段，而从2009年起异军突起的沿江区域如黄浦南外滩区域、卢湾世博滨江区域、徐汇滨江区域已成为另外一支新兴豪宅力量而被市场广泛关注，今年主要的一些新增供应发生在这些区域，而今后一段时间该类区域也将因潜在供应量与传统豪宅区域比肩而被进一步挖掘价值。
项目体量是豪宅市场中一个重要的指标，太大的项目体量在销售时当豪宅来卖是有可能的，但真正入住后，管理好上千户豪宅用户则会是一个艰巨的挑战。
除此之外，住宅资金也有向优质零售类商办物业市场，以及二线潜力城市、境外华人聚集城市及旅游度假类产品转移的可能性，其中后者经过产品提升和涌现出真正的该类市场的领军型开发及管理品牌，这个市场将出现下一波汹涌而来的发展大潮，而投资优质类零售商办类物业，在目前的投资可行性分析下似乎只有选择那些具备甲级商办或潜力价值的地段，才有理论上赶超住宅物业的投资价值。
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长久以来物业税或房产税已成为悬在楼市上方那一只巨大的鞋子，它的落地看来已是必不可免。
直截了当地说吧，房产税抑制的是可以抑制的那部分非自用需求，而漠视房产税的那部分需求恰恰是楼市冲动的主因。
豪宅市场是2010年一个较为落寞的身影，作为2009年的领涨产品，豪宅市场在今年1月以后就进入休整阶段。
豪宅市场目前随价钱的上涨也在发生内生性的变化：其一，豪宅占全市供应比例大幅增加，2007年3月全市人民币20000元/平方米以上市场（当时豪宅入门标准）占全市比重为8%，而截至2010年9月人民币40000元/平反米以上市场该比例为13%；其二，豪宅地域分布有严重外扩趋势，主要缘于日益减少的传统豪宅区域供应和价格领涨所导致的价格挤出效应，而且该外扩有加速之迹象；其三，豪宅开发泛奢侈品化。
限贷限购，加之最新出台的取消首套商贷7折利率优惠，调控的范围在持续扩大，目前最佳的对策确实是观望，而最佳入市的时间是成交恢复初期的价格松动期，但无论那时限购政策是否退出，豪宅对有实力的买家而言仍是可以信赖的投资品种，因为楼市信奉的是地段为王加贵者恒贵的游戏法则，从这个角度而言，好地段中体量适中的项目将值得密切关注。
所谓好地段在目前的上海分为两类，一种是传统意义上有故事的好地段，而从2009年起异军突起的沿江区域如黄浦南外滩区域、卢湾世博滨江区域、徐汇滨江区域已成为另外一支新兴豪宅力量而被市场广泛关注，今年主要的一些新增供应发生在这些区域，而今后一段时间该类区域也将因潜在供应量与传统豪宅区域比肩而被进一步挖掘价值。
项目体量是豪宅市场中一个重要的指标，太大的项目体量在销售时当豪宅来卖是有可能的，但真正入住后，管理好上千户豪宅用户则会是一个艰巨的挑战。
除此之外，住宅资金也有向优质零售类商办物业市场，以及二线潜力城市、境外华人聚集城市及旅游度假类产品转移的可能性，其中后者经过产品提升和涌现出真正的该类市场的领军型开发及管理品牌，这个市场将出现下一波汹涌而来的发展大潮，而投资优质类零售商办类物业，在目前的投资可行性分析下似乎只有选择那些具备甲级商办或潜力价值的地段，才有理论上赶超住宅物业的投资价值。
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