10月广州二手楼市缩量略升

十月，是楼市二次调控新政执行的首月。因此，10月的楼市走向将会对今后市场的预期以及行为起到举足轻重的指导作用。据合富置业10月份数据显示，10月广州楼市的总体走向是“量缩价微升”。
一、10月广州二手楼价上涨2.1%、业主惜售、封盘，买家房贷门槛提高
2010年10月合富标准二手住宅价格指数（广州）（以下简称合富标准指数）为1372点，环比2010年9月份上涨2.1%，同比2009年10月份上涨15％，较基期2008年1月上涨37.2%。


“9.29”政府新的房贷等调控政策出台，10月15日广州地方限购措施公布，受多项政策影响，本月广州二手楼市成交减少，市场热度下降，客流量不同程度减少，合富标准指数监测发现，广州二手楼价楼10月呈惯性上涨态势，但涨幅较9月明显回落。
在政策影响下，部分业主惜售心态加重，主要担心将来难以买到合意的单位或房贷困难，导致盘源供应减少，幅度大致在三成左右，业主提高放盘价、返价的现象有收敛，但价格仍然维持高位。
从市场交易特点看，有部分买家表现出较坚决的入市意愿，主要是一些首次置业者、需求较急切的改善型需求以及高端自用买家。这部分买家仍然看好未来楼市，担心盘源减少，未来楼价会进一步上涨。同时，通胀预期加剧，也带动部分自用与理财保值目的兼有的买家积极入市看楼，总之这些买家对目前楼价接受度有所提高。
限购令公布前，长线投资客入货较活跃；限购之后投资客虽然看好后市，但显得较为谨慎。合富置业数据显示，10月份广州二手楼市投资客的交投比例为11.4%，较之前有所增加。投资客集中在上半月入货，下半月投资客的交易个案较上半月则减少了一半以上。
本月退房或挞订的买家并不多，主要是房贷困难，还贷成本增加。本月个别板块的买家出现需求户型增大的现象，在限购政策出台后，原先计划购买过渡性住房的买家希望一次到位购买三房等较大户型单位。此外，限制外地人政策使得外地买家置业的比例减少，而本地买家的比例相应增加。合富置业数据显示，10月份非广州本地买家比例由此前的约六成下降至10月份的三成。主要是一些专业市场的商户无法提供相关的证明。
限购政策之下，10月广州二手楼市的买家结构尚未出现太大变化，但首次置业者比重略有减少，估计与首付比例提高，以及部分首次购房者入市趋于谨慎有关。第三套以上置业的买家总体比例不高，多为购买高总价物业的高端买家，由于实力雄厚，在第三套停贷后改为选择一次性付款，导致一次性付款物业的套均总价大幅飙升至141万/套。


合富置业数据显示，10月1万元/平方米以下物业的成交比例维持在35%以下，1—2万元/平方米物业的比例略有增加，但高端物业2万元/平方米物业的成交比例略有减少，主要受限购、高端物业的业主封盘以及三套停贷影响，一些需求不急切的高端买家入市有所减少。
本月广州二手住宅的平均租金有一定幅度的上涨，主要受政策影响，部分购房需求受到抑制，租赁需求则相应地增加，增加的租赁需求以首付不足、贷款困难以及无法提供相关证明的买家居多。
二、预计最后两个月楼市交投维持低位
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从目前的经济形势判断，房地产政策放松的机会不大，限购、收紧房贷等仍然会延续，预计第四季度最后两个月楼市大幅反弹的机会不大，交投会维持低位，价格则保持平稳态势。
目前市场对通胀的预期较强烈，买楼保值抗通胀已经成为买家，尤其是高端买家的选择。预计这种购房投资理财的需求仍会增多，与刚性需求一道成为二手楼市的支持力量。不过，未来房产税、二手网签也会构成影响广州二手楼市阶段性波动的不确定因素。


三、中心片区核心地段楼市相对较好，外围区域受影响较大
从区域看，中心片区核心地段的楼市仍然较为理想，刚性需求保持旺盛态势，楼价涨幅基本在2%左右。 外围区域花都、黄埔区受政策影响较大，楼市相对淡静，楼价基本保持平稳态势。主要和外围区域的买家实力以及买家类型有关。


从各个板块看，本月大部分板块均延续了9月份快速上涨的惯性，楼价有所上涨，但涨幅减缓。中心区部分供需关系紧张的板块、高端板块以及受地铁开通影响的板块本月仍然有较大幅度的上涨。
第一种是受地铁新开通影响的板块，如芳村片区的鹤洞板块、花地湾板块；
第二种是供需关系异常紧张的板块，如天河公园、粤垦—五山板块，由于盘源稀缺，尤其是优质盘源供应不足，需求旺盛，楼价涨幅相对较大。
第三种是高端买家购房抗通胀理财型需求集中的板块，如汇景新城（资料、团购、论坛、二手）板块。
第四种是刚性需求十分旺盛的板块，如天河北、华南等板块。
本月花都、黄埔两区的二手楼价涨幅相对不大，主要受政策影响，尤其是首次置业者入市成本增加的影响较为直接。增城本月的楼价涨幅较大，主要是受增城不限购，市区买家的比例有所增多的带动，本月增城一、二手楼价均有较大幅度上升。
附录：广州市十区一市2010年10月二手住宅指数走势分析
天河区10月二手楼价环比涨2%，，部分板块供需关系进一步趋紧，楼价涨幅相对较大
2010年10月合富标准指数结果显示，10月天河二手指数上涨2%，涨势有所趋缓。
从板块看，本月天河区各板块楼价大多延续了上月快速上涨的惯性，本月仍有所上涨。其中盘源稀缺的天河公园板块、粤肯—五山板块；需求旺盛的天河北板块以及高端板块汇景新城本月涨幅相对较大。
天河公园板块的二手货源较为稀缺，买家担心日后盘源更少，楼价更高，深度调控之下仍然踊跃入市。业主惜售的情况严重，返价的现象也较为普遍，不少业主返价幅度在10%以上，但买家大多只追价5%左右，造成目前二手楼市较为胶着的局面，本月楼价仍然有较大幅度上涨。粤垦—五山板块也有类似的情况出现，主要优质盘源不多，业主返价，急切需求的刚需买家小幅追价。天河北板块的需求一直都十分旺盛，由于限购后优质盘源有所减少，供需关系再度偏紧，楼价有所上涨。
高端板块买家受通胀加剧的影响明显，楼价有所上涨。如汇景新城板块，由于担心通胀，不少业主出售物业的意愿并不强烈。业主放盘价虽然极高，但市场大多只接受高于市场价5%左右的单位。受通胀影响，珠江新城的买家入市较为积极，不少业主心态强硬，叫价极高，由于限贷及投资客谨慎，本月楼价在9月份快速上涨的基础上略有冲高。
越秀区10月二手楼价上涨2%，优质学位房盘源减少，惜售心态加重
2010年10月合富标准指数显示，越秀区10月二手指数环比上涨2%。
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限购后具有学位的业主惜售心态加重，有三到四成的业主封盘不卖，由于具学位的盘源减少，业主放盘价进一步提高。买家多为二、三次置业，受房贷影响较大，不少买家转而热捧一些小面积的散盘，楼价有所上涨。
荔湾区10月二手楼价上涨1.8%，，芳村片区受地铁带动明显
2010年10月合富标准指数显示，10月荔湾区二手楼价微涨1.8%，连续两月上扬。作为西关老城区的原荔湾片区，在这一轮的政策调控中表现不错，楼价保持稳中有升态势。
从板块看，芳村各板块的楼价涨幅较为明显，主要受广佛地铁开通的影响较大，其中鹤洞板块升幅较大，环比上涨6.8%。在政策调控下，荔湾区的改善型买家受到一定的影响，尤其是玉器、服装等专业市场的外地买家受影响较大。但首次置业以及较急切需求的买家入市仍十分积极。
海珠区10月二手楼价上涨2%，刚性需求支撑楼价惯性上涨
2010年10月合富标准指数显示，10月海珠区二手楼价环比上涨2%。海珠区楼盘较高的性价比优势，吸引了大批刚需实客的支持，楼价在上月企稳的基础上再度上扬。
总体而言，本月海珠区各板块的楼价均有不同程度上涨，主要是延续了上月以来的惯性上涨态势。受政策影响，本月海珠区部分业主封盘不买，总体盘源减少约两成。改善型买家受房贷政策影响较大，入市减少。首次置业以及急切需求的买家入市仍然积极，但难以接受过高的楼价。限购政策下，一些大户型的优质物业仍然受到市场的欢迎，实力较充裕的改善型买家小幅追价入市购入此类单位。
番禺区10月二手楼价上涨2.6%， 刚性需求旺盛，业主心态强，坚持提价
番禺区10月二手楼价上涨2.6%， 刚性需求旺盛，业主心态强，坚持提价
2010年10月合富标准指数显示，10月番禺区二手楼价环比上涨2.6%，持续走高。番禺的居住价值和较高的性价比受到市场的认可。亚运效应、亚运城、广州新城地铁开通等利好，番禺受到前所未有的关注，区域价值大幅提升，支撑番禺楼价稳中有升。
从板块看，本月华南板块的楼价涨幅较大，主要是在限购前不少业主提高放盘价，市场供需两旺。限购后，业主坚持高价放盘，改善型买家受房贷政策影响大，入市难度增加，但首次置业者入市仍然十分踊跃，需求保持较旺盛态势。洛溪板块的买家由于实力稍弱，尚未接受过高的返价，楼价总体保持平稳。
10月白云区二手楼价上涨1.9%，楼市转淡，地铁升值效应有所减弱
2010年10月合富标准指数显示，10月白云区二手楼价上升1.9%。本月白云区的地铁效应仍存在，但二手楼市受政策调控影响较大，如一些外地买家受到政策影响暂无法入市，交投氛围转淡，导致地铁带来的升值效应有所减弱。
从各板块看，10月地铁带来的升值效应仍然存在，如同和板块、新广从板块以及黄石—广花板块，楼价仍有所上涨。白云区以外地买家居多，且实力相对稍弱，受到房贷政策、限购政策的更为影响，二手楼市显得较为淡静。这在一定程度上减弱了地铁开通带来的升值效应。
10月花都、黄埔、新塘、萝岗等区域二手楼价有不同程度上涨，受政策影响大。
2010年10月合富标准指数显示，10月花都、黄埔二手楼价涨幅不大，主要受政策影响较大，尤其是首次置业者首付增加的影响较为直接。增城本月的楼价涨幅较大，主要是增城不限购，市区买家的比例有所增多，本月增城一、二手楼价均有较大幅度上升。萝岗区本月一些大户型高端物业受到市场的追捧，楼价有所上涨。
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