11月份以来，全市新建商品住宅成交均价出现回落，而新建别墅成交均价下滑尤为明显。一些别墅项目出现了几十万元的大额降价。不过由于二手别墅转手难，加上别墅市场依旧是自住需求比较多等原因，近期二手别墅挂牌不多，价格也较为坚挺。
在售联排打折议价频现
“××集团15年别墅景点巨作，专利法式皇家宫廷别墅，500万级别墅首选”、“830万闵行独栋别墅，建面540平方米花园600平方米双车库，看房请电131……”近来，李小姐的手机频频收到这样的短信。回电过去，业务员的态度都很好，有时还反复强调：正在打折，机会难得。
据统计，目前上海在售的别墅中，近两成在打折促销，尤其是前期供应比较集中，客户定位又相对低的联排别墅项目。
浦东航头的某别墅项目10月刚刚推出40多套联排别墅，目前折后总价450万－600万元/套。原南汇的一个联排别墅项目也在大幅打折，按揭付款享8.7折优惠，优惠后的价格为150万－170万元/套，一次性付款可在8.7折优惠的基础再享受9.8折优惠。
21世纪不动产上海区域中心最新统计显示，11月1日至14日期间，别墅均价为28761元/平方米，较10月均价大幅下滑7.20%。
二手别墅多数没有议价余地
与开发商降价销售、谋求资金周转不同，多数别墅业主仍坚挺售价，没有议价余地；少数业主甚至时有跳价发生。
在宝山罗店板块，代表性别墅房源分布在美兰金邸（资料、论坛)、金兰雅墅（资料、论坛)等联排、叠加为主的小区，目前成交均价约为1.5万元/平方米，与10月基本持平。21世纪不动产上海锐丰美兰湖一店经理李芳告诉记者，二手房业主报价坚挺主要有两个原因。与附近在售别墅新盘美兰湖高尔夫别墅（资料、论坛)、香岛原墅独栋别墅售价相比，上述二手别墅的均价要低出许多，价格优势明显；而别墅买家在观望1月左右之后、也开始陆续进入二手房市场，看房量较10月期间有所增多。
由于罗店板块年底将有7号线美兰湖站开通，少数业主也随之跳价。例如在美兰金邸小区，有1名业主就因看好轨交开通利好、在上周将其挂牌出售的280平方米叠加别墅售价由420万元提高至450万元。在浦东周康板块，别墅成交均价也维持在2.1万－2.2万元/平方米的水平，并未因新政出台而有所降低。
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