随着调控新政效果逐渐显现，11月份以来，上海全市新建商品住宅成交均价出现回落，而新建别墅成交均价下滑尤为明显。不过，值得注意的是，二手别墅的价格却依然坚挺。
新建别墅成交均价回落
21世纪不动产上海区域中心最新统计显示，11月1至14日期间，上海全市新建商品住宅成交均价为21501元/平米，较10月均价下降1.90%；其中，公寓均价为19941/平米，较10月均价小幅下滑2.1%；别墅均价为28761元/平米，较10月均价大幅下滑7.20%，高出全市新建商品住宅均价降幅5.3个百分点。
新建别墅成交均价显著回落，主要源于多数项目在近期降价。在近两月期间连续成交的别墅项目中，有近5成本月成交均价都较10月有所回落，降幅为0.2%-28.4%，其中3成左右降幅集中在3%-5%；而仅在11月期间有成交的别墅项目中，也有近半数成交均价较网上预售价格下调，降幅集中在4.87%-17.54%。
新建别墅项目降价普遍同时，供应量却较11月期间有所增加。21世纪不动产统计数据同时显示，11月1至14日期间，全市共有7个别墅项目获批上市、总预售面积达6.92万平米；而上月同期仅有4个别墅项目获批上市、总预售面积为5.46万平米。
开发商降价与增加供应并举，一定程度上挽回了别墅的成交颓势。11月1至14日期间，全市共有5.89平米新建别墅成交、较上月同期大幅减少40.0%，但与同期全市新建公寓住宅成交面积49.3%的降幅相比，表现略显平稳。
二手别墅价格坚挺
与开发商降价销售、谋求资金周转不同；多数别墅业主仍坚挺售价、没有议价余地；少数业主甚至因惜售心理驱使，时有跳价发生。
在宝山罗店板块，代表性别墅房源分布在美兰金邸（资料、论坛)、金兰雅墅（资料、论坛)等联排、叠加为主的小区，目前成交均价在1.5万元/平米左右、与10月基本持平。21世纪不动产上海锐丰美兰湖一店经理李芳告诉记者，二手房业主报价坚挺主要有两个原因。与附近在售别墅新盘美兰湖高尔夫别墅（资料、论坛)、香岛原墅独栋别墅售价相比，上述二手别墅的均价要低出2.0万元/平米，价格优势明显；而别墅买家在观望1月左右之后、也开始陆续进入二手房市场，看房量较10月期间有所增多。
李芳同时表示，由于罗店板块年底将有7号线美兰湖站开通，少数业主也随之产生心理、并伴有跳价行为。例如在美兰金邸小区，有1名业主就因看好轨交开通利好、在上周将其挂牌出售的280平米叠加别墅售价由420万元提高至450万元。
与宝山罗店板块相类似，在浦东周康板块，别墅成交均价也维持在2.1-2.2万元/平米的水平，并未因新政出台而有所降低。除有与新房存在0.2万元/平米左右的价差，买家观望情绪减弱等因素支持外，多数业主经济实力较为雄厚、并无资金压力，且担心房产税在近期将出台，也是其坚挺报价、不达售价不卖的重要原因。
21世纪不动产上海区域分析分析师黄河滔表示，因拿地成本升高、及别墅产品升级换代等因素影响，新建别墅售价高于二手别墅，已是全市普遍存在的情况。以10月份别墅成交数据观察，全市新建别墅成交均价为3.10万元/平米，全市二手别墅成交均价为2.42万元/平米，存在高达0.68万元/平米的价格。而在浦东、闵行、松江三个别墅成交集中区域，10月期间新建别墅与二手别墅的价差更甚，分别为2.79万元/平米、2.34万元/平米和1.01万元/平米。
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