涨29.8%vs跌0.1% 广州10月房价打架

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南方都市报11月18日讯 广州房价大涨？根据广州市国土房管局15日发布数据显示，10月份，广州全市十区一手住宅交易均价达15072元/平方米，环比涨29.8%。而此前国家统计局刚刚公布70城市10月全国房价数据，10月份广州房价环比跌0.1%。
为何国家统计局与广州市国土房管局的统计数据产生如此大的差异？《2010年10月广州市十区房地产交易登记情况通报》还显示：2010年10月，全市十区新建商品住宅网上签约均价为13256元/平方米，同比上升10.2%，环比下降1.0%。
“‘一手住宅交易登记均价’这个数据指标并不是房价指数，这是媒体对广州房价的误读。同样的，‘新建商品住宅网上签约均价’也不是房价指数。”国家统计局广东调查队相关负责人接受南都记者采访求证时表示，目前国家统计局房价调查改革方案还没有最终定下来，但可以确定是会把地方的交易数据的结合纳入其中。
一份报告两个数据掐架
广州房价真的在10月份涨了三成吗？广州户籍的购房者小李向南都记者表示“最近我一直在关注市区的房价，跑了不少楼盘，各个楼盘有涨有跌，但是没觉得哪一个楼盘有涨幅三成的，更不用说全市普遍大涨了。”
《通报》显示：2010年10月，广州市十区一手住宅交易面积为53.72万平方米，同比减少2.1%，环比增加14.7%。由于交易登记时点相对于签约时点的滞后性，本月一手住宅交易登记面积仍呈现环比上升态势。2010年10月，广州市十区一手住宅交易登记均价为15072元/平方米，同比上升49.6%，环比上升29.8%。
南都记者反复核对《通报》中的各项数据发现，各界纷纷对“一手住宅交易登记均价”大涨进行了浓墨重彩的报道，但对“新建商品住宅网上签约均价”则集体选择失忆。
其原因或许在于两者数据之间的差异之大令人咋舌。根据《通报》，新建商品住宅网上签约均价在8月、9月连续两个月出现上涨之后，10月出现回落，2010年10月，全市十区新建商品住宅网上签约均价为13256元/平方米，同比上升10.2%，环比下降1.0%。
“同一份报告中，‘一手住宅交易登记均价’与‘新建商品住宅网上签约均价’两个数据差异如此之大，其原因在于交易登记的滞后性远远比网签数据大得多。”广州经纬行研究中心经理朱欣苑向南都记者表示，相比较而言，“网签数据发生在现实交易后的一到两周，而交易登记数据则往往是在一到两个月之后才会体现出来”。
广东省房地产协会研究部分析师殷小杰对此进行了更为详细的解释，网签与交易登记分别处于购房的两个阶段，一般而言，购房者与开发商签订购房合同之后就开始了网签，而网签之后，国土部门还需要对合同进行见证登记，以防止出现一房两卖等不规范行为的出现，“两者均有一个时间差，网签数据反映的可能是9月份到10月份某个时间段的情况，而交易登记数据则可能反映的是8月份到9月份的某个时间段的情况”。
广州房管局将把网签数据作为权威数据
朱欣苑认为，若非要在“一手住宅交易登记均价”和“新建商品住宅网上签约均价”中选定一个数据，“网签均价更能反映出10月份的情况，交易登记均价还有一部分没有通过网签来交易的情况以及对历史成交补漏的情况，滞后性太大”。
回复该发言

对于10月份一手住宅交易登记均价同比出现较大升幅的情况，广州国土房管局相关负责人向南都记者回应称，主要是由于成交结构性变化影响所致，“这一数据不能正确反映限购令出台后广州房地产市场的总体情况，也不能反映广州现在的房地产运行态势”。


他表示，国土房管局正在研究强化房地产市场的监管措施，今后将以网上签约数据作为广州市房地产市场的权威数据，以利于市民及时正确掌握市场的实时动态。事实上，从《通报》的内容可以很明显地看出，网签的数据更为及时权威，它显示了广州出台限购政策后十天里，房地产市场发生的一些变化。
根据《通报》，广州全市十区在10月15日之后的连续十天周期里(我市限购政策发布之后，即10月16日-10月25日共十天)平均每日签约面积仅为2.45万平方米，比9月份减少6.0%(9月份平均每日签约面积2.61万平方米)。限购政策发布之后，签约均价为12056元/平方米，比9月份下降9.9%，比限购政策发布前的十天均价下降8.1%，而在限购政策发布前的十天均价为13134元/平方米。
但即便是更为及时的网签数据，仍不能代表房价指数。在采访中，诸多业界人士认为，无论是“一手住宅交易登记均价”还是“新建商品住宅网上签约均价”，均不能代表房价指数，尽管国家统计局的房价指数存在这样那样的缺陷，但是国家统计局的价格指数是剔除了区域差异和楼盘自身差异等结构性因素，是目前而言最能反映房价真实情况的数据。
国统局数据相对真实但仍需改进
“均价这一数据反映的更多是一种房价变化的趋势，并不是房价指数本身。以广州十区的房地产市场为例，某个时间段天河区的楼盘成交量大的话，在均价指标上体现出来就是大涨，若花都区的成交量大增，则体现出来的是均价大跌或者涨幅不大。”殷小杰说，如果要看房价的变化，或许对单一楼盘的调查更有意义。
事实上，国家统计局数据与地方数据差别所引发的争议一直存在。国家统计局此前发布数据，将2009年度房价涨幅仅统计为1.5%，这一数据在发布后数周时间里饱受争议。此后国家统计局发言人盛来运称，国统局正在调研改进住房价格调查方法，并将会把改进的方案进行公布。
国家统计局广东调查队相关负责人向南都记者表示，国家统计局现行的调查方法跟地方交易数据统计在统计口径和指标指向上有很大的区别，“比如我们东风路一个新楼盘，从开盘预售到最终售罄，我们有一系列的口径和权重考量，得出的是这个楼盘的房价指数，然后，我们会调查这个楼盘周边的一些楼盘，同样剔除一些结构性差异的因素，比如同一个时间段内交易时间的差别、户型的差别等，进而得出东风路比较真实的房价指数。”
“貌似打架的数据没有可比性，广州国土房管局的数据指向是房价的变化趋势，其中包含了区域和楼盘等结构性因素，并且只是简单地进行平均。而国家统计局的数据则指向的是房价本身，其做法是长期跟踪具有代表性和可比性的楼盘，应当说各个数据各有优劣。”上述国家统计局广东调查队人士承认国家统计局数据的更具滞后性，他表示，国家统计局也注意到地方数据的差异，在新的调查方法中会把各地的交易数据也考虑进去，在房价指数和房价变动趋势之间寻找一个平衡，通过权重的不同来实现。
回复该发言