广受争议的工体北路4号地块（下称“工体4号”）终于在出让近5年后，即将上市。
从“小超人”李泽楷手里转到瑞安建业（00983.HK，下称“瑞安”）主席罗康瑞旗下，再经由罗康瑞将项目股权“一分为三”，甚至中间还有国土资源部的“罚款处置”，但丝毫没有妨碍该项目完成由楼面地价11051元/平方米到未来可能超越60000元/平方米售价的“三级跳”。
这是瑞安在北京的第一个从拿地开始运作的高端住宅项目，预计将于明年二季度开盘，明年年底前完工。此时，距离瑞安收购该项目地块已过去了一年零三个月。
工体4号可以说是2006年北京土地市场的“明星”地块。2006年1月23日，具有港资背景的高置投资有限公司经过162轮的举牌，以5.1亿元的总价击退了华远、SOHO中国、富力等20多家内地地产商，一举摘下工体4号，楼面地价高达11015元/平方米。
这家将手中号牌举到最后的公司隶属于“小超人”李泽楷旗下的盈科大衍。按照当时土地出让合同的约定，这块地的开工日期为2006年9月20日，竣工日期为2008年3月31日。盈科大衍随即宣布，将把该项目建成价格至少在25000元/平方米以上的高档公寓。
高调拿地之后，工体4号却变得悄无声息。直到2009年8月20日，电讯盈科发布公告称，将工体4号及其项目公司以1.18亿美元（约9.2亿元人民币）的价格打包转卖给瑞安。
公告显示，至2009年7月31日，该地块账面价值约为人民币6.04亿元，其中包括购买土地使用权的总成本5.58亿元。交易完成后，电讯盈科将累计获得约2.35亿港元的除税前收益。
拿地3年多，项目所在地仅仅变成了一个大坑。今年3月，国土资源部下属的中国土地市场网发布的“国土资源部挂牌督办的9省市18宗房地产开发闲置土地处置情况公示”中，工体4号地赫然在列。北京市国土局对其的处理办法是：“处以地价款1%的罚款，同时暂停启夏公司及原股东香港盈科集团及其下属公司在北京市土地交易市场的交易行为。”
接到这笔罚单的同时，瑞安旗下全资附属公司瑞安中华汇对工体4号的打造工作正在紧锣密鼓的进行中。虽然事后罗康瑞曾表示会向电讯盈科要求工体4号因“囤地”被处罚的赔偿，但事件至今并无公开的解决结果。
不过，早在2009年12月14日，瑞安就已发布公告称，为北京住宅项目引入合作伙伴，以659万美元向PGR Fund出售鹰健12.5%权益连股东贷款。此次出售之后，被命名为“瑞安·君汇”的工体4号最终股权结构变更为瑞安建业52.5%，大连亿达35%，PGR Fund12.5%。
虽然瑞安建业仍持有瑞安·君汇的控股权，但此次交易使瑞安在以1.18亿美元收购该项目之后就迅速地部分套现，并分散了风险。这也是瑞安在拥有全球化融资方的背景之下，操作内地项目的惯常作法。
时至今日，盈科当初25000元/平方米的豪言在如今的北京房地产市场已然不在话下，现在瑞安中华汇对该项目的价格定位瞄准了北京CBD区域内目前唯一在售的纯住宅项目“首创禧瑞都（资料、论坛)”。
“肯定不会低于禧瑞都66000元/平方米的售价。”接近瑞安中华汇的人士表示，未来该项目的均价应该会排进北京住宅销售价格的前5名。“作为外资投资的住宅项目是可以对外资销售的。”上述人士表示，在“限外令”重新申明出台的情况下，“他们一点都不担心项目未来的销售。”
“今后，瑞安建业在北京及中国市场还会有新的项目购置计划。”该人士透露，取得的方式仍将以项目并购为主，而不会举牌拿地，在资本的运作方面也依然会强调周转效率和较短的周期性。
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