土地被抵押 业主买别墅有房产证却无法转让

看个案
二手楼市中，一套房子要成功转让，首要的条件便是要有房产证。不过在实际市场上，自己真金白银买回来的、已经具有房产证的物业，在交易过程中却无法顺利过户，一批持有该类物业的买家为此大唿“冤”。
个案回放：
2007年12月，Y先生一家和十多位朋友到惠州博罗度假时，看上了该县石湾镇里波水管理区内，由金华(亚太)房地产开发有限公司(法人代表廖强)开发的金华康乐园（资料、团购、论坛、二手）的别墅产品。由于环境不错，且每栋整体售价也不算很高，大家商量着各自购买一套，以后一起过来度假时也比较灵活自由。商量再三，Y先生和十多位朋友一起购买了这里的十多套别墅。2008年11月，Y先生等人也顺利拿到了房地产权证。
在Y先生的房产证上清晰显示着，其房屋所有权来源为“2007年12月购买”，竣工日期为“1995-10-01”，房屋所有权性质为“私有”，土地实用权来源为“征地”，土地使用权性质为“国有”。不过在土地情况的详细分类栏里，却是空白一片，地号、使用权类型、使用面积、自用面积、共用面积等，均无任何数据登记。对于这种现象，Y先生等人一开始并未太在意，只是在后来想转让时才发现问题。
因需要资金周转，Y先生想将该套别墅转让，买卖双方都已谈妥，不过在当地房管局过户时却被告知该房产无法过户，原因在于“别墅所在的土地已经被抵押”，当然，其朋友的情况也如出一辙。经过查询，Y先生等人看到了相关的土地登记卡，不过该卡上并未显示土地抵押与否的信息，只是咨询过后，办事人员才道出土地已抵押的消息。Y先生感到很冤，为何土地卡上不见抵押的信息？为何已经有房产证了，房子的土地还会被抵押掉呢？退一步说，假如自己在买房之前商家就已经把土地抵押了，但商家因何不履行义务告知此事？
专家答疑：
广东华安联合律师事务所律师陈敏：首先看看相关的法律规定：《担保法》第36条第2款规定：“以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押”；最高人民法院《关于适用<担保法若干问题的解释》第67条第2款规定：“如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人”；国家土地管理局《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》第一条第3款规定：土地使用权抵押权的合法凭证是《土地他项权利证明书》，第四条规定：抵押登记申请经审查，符合规定要求的，准予登记，土地管理部门在抵押土地的土地登记卡上进行注册登记，同时在抵押人土地使用权证内进行记录，并向抵押权人核发《土地他项权利证明书》，土地使用权抵押权正式生效。
由以上规定，我们可以看出，第一、有上盖建筑物的土地使用权不能单独抵押；第二、抵押权没有登记的，不能对抗第三人；第三、抵押权的登记情况应当记录在土地登记卡及土地使用权证上。
而本案的情况是：第一、土地登记卡上没有记录抵押权的情况；第二、发展商的房地产权证上记载了土地使用权情况，但没有记载抵押权情况，买家们也反映商家并未将抵押情况告知买家。同时，在买受人办理产权过户手续时，房管局也没有告知土地抵押情况，更没有要求交易双方出示抵押权人同意函。
由此可见，当地国土局及房屋产权登记部门并未按照法律及其上级主管部门的规定，对抵押权进行登记，更没有将抵押权登记情况进行公示，甚至在房屋过户时，也没有按照已设定抵押权的房屋交易手续办理。在此情形下，房屋产权登记部门不能以抵押房屋不得交易为由拒绝为这几位买家办理过户手续。其所谓的抵押情形或存在于上一次过户交易前，或存在于上一次过户交易后。
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存在于上一次交易前的，既然不影响上一次交易，又如何会影响这一次交易？存在于上一次交易后的，其抵押人并非权利人，该抵押显然无效，更不会影响这次交易。总体而言，此案中国土房管部门和发展商均有过失。
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