武汉万科降价引爆楼价跳水预期 深圳项目跟进

万科降价引爆楼价跳水预期 供图 CFP
万科武汉率先降价暂未全国蔓延，但一线城市已现变相促销
羊城晚报11月18日报道面对近千亿元业绩，在既无内忧又无外患的情况下，万科日前突然在武汉高调宣布旗下在售5大项目同时大幅优惠，业内始料未及。目前楼市正面临多重调控，万科此举会否重演2008年“地产一哥”打出“拐点论”率先降价抢跑？全国降价潮会否再现？（相关阅读：万科降价意欲何为 影响几何?）
武汉万科突然降价
“9·29”二次调控一个多月后，各项收紧政策仍继续“加码”，房地产市场各方都选择观望。在大部分开发商坚持不降价的情况下，万科在武汉突然来了一次“逆势而为”。
日前，万科武汉分公司在官网正式宣布旗下在售5大项目同时大幅优惠，对于这次降价活动，武汉万科的说法是：“万科一贯采取随行就市的态度，对每一次新政的出台不止步、不揣测。以不变应万变，提供顺应市场的产品、满足客户需求的产品。”
根据11月4日万科发布的业绩公告，万科在8月实现单月销售超百亿之后，连续第三个月创造销售新纪录。截至10月底，万科累计实现销售面积731.8万平方米，销售金额869.3亿元。而在武汉，今年1-10月份，万科销售额达到了41亿元，而在2009年，武汉万科的全年销售只有24.01亿元。可以说，目前万科既无内忧又无外患，但万科在武汉的降价突如其来，让外界捉摸不透。
更有媒体称：“平日很少来京的万科董事长王石突降北京公司，是否与武汉万科的降价活动有关，目前尚无定论。”“是否意味着万科将有下一步动作？万科打破全国房地产市场僵局，是否会成为第一张多米诺牌？”在舆论看来，万科在市场敏感度和市场判断等方面是业内最迅速的，对于降价不会“轻举妄动”。
降价暂无全国蔓延迹象
有消息称，在武汉万科宣布降价活动后，武汉出现了40多个项目开始打折促销，可见万科对市场的影响力。
但综合各地楼市数据发现，武汉万科的降价促销活动并没有影响到北京、广州等一线城市，而深圳的万科项目则推出了一些优惠活动。
北京万科长阳半岛、万科红两个项目的销售人员表示，目前并没有其他的优惠活动，价格跟此前差不多。在广州，此前在金沙洲开盘热卖的万科idea，记者昨日致电售楼部，售楼小姐表示最便宜的单位78万元，显然平价单位价格微降，但朝向好的单位总价仍要100万元左右。
而在深圳，万科也打出促销广告称，万科第五园（资料、论坛)总价直降20万元，万科金色沁园和万科金色半山（资料、论坛)也打出了优惠10万元和8万元的字样。但记者致电万科方面，相关人士表示，万科第五园领峰即将售罄，六期领峰也仅余十余套房子在售，换言之，降价仅是尾货促销而已。
业内变相促销风起
“事实上，已有开发商选择了变相促销手段。”上海的地产业人士透露，最近一周，为推销上海周边城市某楼盘，开发商实行一成首付的促销措施，向购房者提供为期3年的免息购房借款。无独有偶，北京、广州等周边城市的楼盘也向购房者提供借款，以帮助他们避开限制外地人购房的政策。据透露，燕郊地区的一些楼盘也向外地人提供50%的借款。广州周边区域花都等中小开发商最近也用垫付首付款的营销手段来抢客。比如首付提升至五成的二次购房者，可以先支付二至三成，剩余部分由开发商垫资，这笔垫资可在1-2年内分期付清。
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“如果以此解读为开发商快要扛不住了，房价即将大幅下跌，那未免有点不太现实。”上海中原地产物业顾问研究总监宋会雍说，开发商能向购房者提供借款，似乎显示了仍有相当数量的房企并不缺钱。
万科降价意欲何为 影响几何?
日前，万科在武汉宣布降价，业内始料未及。
武汉万科公司网站的消息称，旗下在售的五大项目同时推出优惠活动：每周五大项目各推出10套“一口价”特供房源；购房即送11888元家电基金；来访客户均享见面礼；老业主推荐享积分，再减免6个月物业费。在金银湖万科高尔夫项目一套原价88.9万元的房子，特价为82.7万元。
对此，业内人士认为万科此举或将引起2008年楼市降价潮重演。有评论指出，王石日前关于“坚持按购房者愿意接受的价格出售房屋”的言论表明，“万科此次降价或将推动我国楼市价格理性下降。”
为何降价
武汉的楼市价格看涨。根据中国指数研究院华中分院发布的数据统计显示，10月份，武汉房产均价已经升至7187元/平方米，环比上涨9.84%，而10月份的商品房销售总量是12434套，环比下降3.66%。
公开数据显示，武汉万科公司今年前10个月的销售额已达到了41亿元，而在2009年，武汉万科的全年销售只有24.01亿元。在这样的大好形势之下，武汉万科宣布降价令业内人士疑惑不已。
“万科一贯采取随行就市的态度，对每一次新政的出台不止步不揣测。”武汉万科相关人士表示，万科以不变应万变，提供顺应市场的产品、满足客户需求的产品。
但这一说法并未得到市场的认同。资料显示，万科今年年底并无销售压力，因此以降价冲业绩的说法并无说服力。
“万科这样未雨绸缪，让业内捉摸不透。”业内人士直言，目前市场未见衰退迹象，特别是在武汉这样的二三线城市，市场正处于上升期。
事实上，早在本月5日，万科公报称10月销售额达155亿元，前10月万科合约销售额达869.3亿元。
“大大超出了市场的预期。”中投证券分析师李少明表示，10月销售金额中的60亿元是9月交易量井喷时出现的认购，在10月收到签约款，如果算上2009年尚余的预收款，万科全年实现1000亿元销售额已成定局。
影响几何
“面对市场环境的变化，我们将始终坚持按购房者愿意接受的价格出售房屋。”继2008年提出拐点论后，这次在武汉万科降价之前，王石又作出如上表示。
若万科的降价行动再次引起降价潮，对现在的房地产市场将会产生怎样的影响呢？
“如果房价持续系统性下降，商业银行贷款不良率将可能成倍增加，这对于我国商业银行乃至整个金融系统来说都是很大的挑战。”专家坦言，房价大跌可能威胁到整个国民经济的稳定与健康发展。
银行业人士表明，若降价潮出现，银行将面临一定的金融风险。这主要表现在两方面，一方面是个人按揭贷款，另一方面是开发商贷款。根据国际经验，如果房价大幅回落超过30%，个人住房贷款不良率平均将上升近1倍，对于整个银行系统而言，这种风险也是不容忽视的。
对于已购房者而言，降价潮的影响主要体现在不动产的贬值，可能引发退房潮。根据2008年的报道显示，由于开发商宣布降价，导致全国各地涌现出不少退房纠纷，北京甚至出现了购房者因为降价而将开发商告上法院的事件。
房价大幅下跌同样意味着开发商投资失败。根据市场经验，开发商一方面可能向政府退地，另一方面其在建项目也可能出现烂尾。(国际金融报)
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