调控政策形成高压 五成潜在购房客户推迟购房

看点1
自“4·15”新政后,房地产市场一度进入博弈期,然而到了今年的金九前夕,楼市从之前的观望再次火爆起来,房价大涨,因此在国庆前国家再次出台了“9·29”政策,接着是轮番轰炸。但对于广州楼市来说,最为引人瞩目而且力度最大的莫过于10月15日出台的广州限购令。到今天为止,广州限购令刚好出台了一个月,截取10月16日-11月14日,以及9月16日-10月15日的成交数据来看,广州楼市成交量缩水严重,一手大跌60%,限购令出台后30天成交套数仅为出台前30天的四成,相当可观。不过,从价格来看,中心六区的价格几乎没有变动,新四区二县的成交均价有所下降,幅度约为15%。
广州出台限购政策对置业者影响直接,合富辉煌的调查数据显示,50%的潜在置业者表示将推迟买房。但基于抵御通胀的考虑,潜在置业者投资需求仍然旺盛,限购后部分客户表示会考虑投资其他物业,其中商铺最受青睐。
合富辉煌市场研究部监测显示,2010年四季度广州市有约30%-40%的潜在置业者为非广州市户籍,限制外地人购房将对其有直接影响。年龄方面,潜在购房客户年龄集中在30-40岁,以中青年、三口之家为主,与2009年相比,现时楼价有明显上升,潜在购房客户年龄亦有增大趋势。从市场情况来看,除了个别大盘持续推货,近期的新盘新货非常少,无房可看无人看房成为主旋律。有业内人士指出,这种冷清的现象预计还会持续好长一段时间。
超七成置业者是换房客
置业次数方面,四季度广州超过70%的潜在置业者为换房客,三次或三次以上置业者约35%；与2008、2009年相比,首次置业比例大幅下降,二次以上置业比例持续增加,是目前市场购房主流需求,因此受此次政策影响直接。
其中,单纯的自住购房需求比例41%；投资需求比例11%；特别是自住兼投资的比例达30%,比过往有明显增加,在2009年,这一比例约为11%。通胀持续加强,资产价格上升,房地产投资受青睐。
商业投资更受青睐
由于调控政策密度和强度大,大多客户对深度调控政策均有所了解；有超过8成的潜在客户的购房计划因此受到影响；有50%的客户观望而推迟买房,坚持买房的客户有28%。
三套停贷、首付提高以及外地户口购房受限是潜在客户购房计划受影响的主要原因,利息增加和预期房价下跌并不是主要原因,显示这轮的调控政策针对性很强,而不仅仅是影响了市场的预期。
在严厉的调控政策下,对楼价走势的判断不少客户认为会略有下降,但下降幅度不会太大。有41%的潜在购房客户认为楼价会略有下降；19%的潜在购房客户认为楼价不会有大变化；16%的潜在购房客户认为楼价将稳中有升；15%的潜在购房客户认为楼价难以判断；只有9%潜在购房客户认为楼价会大幅下跌。
另外,限购后商用物业投资将更受青睐,调查结果显示,在住宅投资受到严厉调控后,有约48%的客户表示会考虑投资其他物业,其中商铺最受青睐,其次是商务公寓,显示潜在客户投资意愿强。
看点2
大户型突围“限购”
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“两套房子,一本产权”、“零公摊”、“MORE空间”……近来在开发商的楼盘宣传中,户型又成为了主打牌,各式各样的招数让购房者看到了。业内人士称,新政之下,开发商寻求突围,户型成为百试不爽的营销利器。
“限购令”政策对多套房实施的限制,使得购房者的换房成本增加,而也在一定程度上成为大户型的“催生令”。最近的推货情况发现高端、大户型的楼盘、楼王出现热推现象。
目前广州在推的几个大户型和高端楼盘,主要集中在番禺于11月开盘的雅居乐佰利山组团,主推106-160平方米户型洋房；东湖洲花园推出130-230平方米楼王；从化推出方圆明月山溪（资料、团购、论坛、二手）；半山洋房组团,主推157-200平方米大户型洋房；增城方面更推出多个别墅楼盘,其中包括碧桂园凤凰城（资料、团购、论坛、二手）钻石墅。而老城区方面,也有不少高端大户型新品。越秀区东山一品近期主推110平方米三房以及135-183平方米四房和五房；荔湾区富力君湖华庭“御湖”组团118-168平方米户型等。
中地行策划项目总监谢沁认为,目前市面上多个楼盘推售大户型产品应属于阶段性现象。限购政策下,投资者受到一定抑制,目前客户主要以刚需为主,由于每户只能新增一套房,挑选优质楼盘以及交通更为方便的楼盘逐渐成为购房者的共识,因此中心城区的楼盘销售情况较好。
看点3
郊区盘逆势而动
近期广州严厉的限购政策出台,迫使投资者离场,但近期的市场推货却出现了高端、大户型的楼盘、楼王出现热推现象,这其中,尤以郊区大户型楼盘的开售较为积极。如番禺于11月开盘的雅居乐伯利山组团,主推106-160平方米户型洋房以及东湖洲花园推出130-230平方米楼王；从化推出方圆明月山溪半山洋房组团,主推157-200平方米大户型洋房；增城方面更推出多个别墅楼盘,其中包括碧桂园凤凰城钻石墅。而合景誉山国际（资料、团购、论坛、二手）的新洋房组团,也以大户型产品为主打。
业内分析人士认为,近郊大户型的热推,究其原因有二:其一,由于限购措施限定全市十区内每户只能新购一套房,因此,如何在仅有的限额中实现最优选择成为普遍的购房思路。发展商则利用消费者此种心态变化,看准时机推出各类大盘、楼王。其二,从推广地区可以看出,郊区大户型占据较大比例。由于本轮限购仅限于广州十区内,从化、增城不受限制,与十区相比之下,限购反而成为从化、增城二市楼盘最大的亮点和利好,可大量吸收从限购地区转移的投资者,因而从化、增城地区的发展商们纷纷以此作为卖点打出宣传牌。
中地行11月前三周关于各区成交的分析也有相关反映,虽然整体成交受限购影响有所降温,但中心城区由于各种地理、资源、交通优势,虽然价格较高,但在限购条件下反而受到更多消费者青睐,量稳价微涨；从化、增城两市由于不在限购范围,虽受调控政策影响成交量有所下降,但成交比例在全市总成交中却在增加。
在中地行的分析观点看来,在限购政策下,虽然投资者被迫离场,但由于上述购房者心态的变化,部分自住型购房者仍将补充优质、高端户型的消费,成为支撑价格的力量。区域方面,从化、增城由于政策利好,投资潜力增高,在价格优势下对投资者的吸纳力大大增强。
看点4
保障房、限价房备受青睐
财政部,国家发展改革委,住房城乡建设等3部委11月16联合下发《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》。通知要求,切实落实各类保障性安居工程资金,允许土地出让净收益用于发展公共租赁住房,允许住房公积金增值收益中计提的廉租住房保障资金用于发展公共租赁住房。
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其中通知内容指出,为切实解决城市中等偏下收入家庭住房困难,从2010年起,各地在确保完成当年廉租住房保障任务的前提下,可将现行从土地出让净收益中安排不低于10%的廉租住房保障资金,统筹用于发展公共租赁住房,包括购买、新建、改建、租赁公共租赁住房,贷款贴息,向承租公共租赁住房的廉租住房保障家庭发放租赁补贴。
而住建部近日表示,住房保障法的起草已列入十一届全国人大常委会立法规划和国务院2010年立法计划,并已形成基本住房保障法征求意见稿。这部法律的出台将为保障公民普遍享受住房福利,最终实现住房的民生属性,提供法律和制度保障。住房保障法的起草,有望令今后各地的保障性住房建设有法可依,操作实施更加规范,值得社会公众期待。
在广州,近期的经济适用房项目芳村花园（资料、团购、论坛、二手）二期———芳和花园（资料、团购、论坛、二手）,便受到市民热捧。早在9月开始进行购房意向登记时,闻讯而来的市民就有8000人次,大大超过1036套的推货量。价格最高的一套为31万元,最低为24万元。而在开发区,全新的限价房项目“宏康和园”也将于明年上半年推出。该项目总货量396套单位,含精装修限价5500元/平方米。折算起来两房总价不超过41.25万,相比之下,目前该区域内商品房已经达7500元/平方米,价格差距极为明显。
可以预见,未来一段时间内,各地保障房建设的步伐将进一步加大,而价格低廉的保障房、限价房,毫无疑问将受到市场的青睐。
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