购买力外移 限购区成交锐减非限购区大热

犹如一场过云雨，广州楼市因为限购令而变得气象分明。一边是市中心区域被限购令的瓢泼大雨冲得七零八落，一边却是从化增城等郊区阳光普照成交火爆。如今，限购令出台已经一个月，其在影响成交量上的威力展露无遗，也使得有楼盘开始打折促销，但楼价却未全面松动。楼市专家邓浩志分析认为，今年楼价依然难降，购房者不妨继续观望。


有市中心楼盘降价促销
位于海珠东晓南的公寓盘鑫润尚寓原本计划在11月开盘，叫价18000元/平方米，限购令出台后楼盘推迟到12月开盘，并且号称34平方米的小公寓总价50多万元起步，现在登记可以获得3万元的购房券，这意味着该盘最低价将在16000多元/平方米。该盘销售人员还给在楼盘做过诚意登记的记者发来短信称，如果提供5万元存款证明，就可以参与开卖前的员工内部认购，价格还可以优惠一些。
记者踩盘时发现，目前不少楼盘对外宣传的价格远高于实际售价，而不少折扣开发商都“秘而不宣”，仅对部分自己认为很有诚意的买家才偷偷告知，如东山一品对外宣传其售价为25000元/平方米，实际成交价在23200元/平方米左右。该盘销售人员甚至透露，楼盘除了暗地里给买家9.5折外，还有总价再减10万元的大幅优惠，但只告知去到售楼部的有意向买家，而不对外大肆宣扬，所以一般购房者根本不知道。
不过，也有楼盘似乎对限购令并不感冒，甚至有楼盘逆势涨价。因为不限购，属于商业性质的富力国际公馆（资料、团购、论坛、二手）新政前均价2.5万元/平方米，限购令出台后涨到了2.7万元/平方米。另外，富力君湖华庭（资料、团购、论坛、二手）因为新一批产品位置更为优越，价格也从2.5万元/平方米逆势涨到了2.8万元/平方米。
投资客从城内转战城外
毫无疑问，限购令下，不限购的增城、从化等地无疑成为楼市的最大赢家，限购令的出台反而成为楼市的利好因素。记者近日在恒大山水城（资料、团购、论坛、二手）看到，该盘大部分买家都是冲着不限购政策而来。“这里不限购，而且发展潜力大，算是通胀下投资的一个选择吧！”在金沙洲已经有物业的黄小姐告诉记者，她这次与几个朋友一起来看楼，打算出手买下五六套70多平方米的两房单位作投资。
事实上，像黄小姐一样的投资型买家从城内转战城外已经是非常普遍的现象。限购使得从化、增城二市楼盘吸收了大量从限购地区转移的投资者，因此从化、增城地区的发展商们也纷纷以此作为卖点打出宣传牌。
中地行有关分析人士指出，虽然广州楼市整体成交受限购影响有所降温，但中心城区由于地理、资源、交通优势，尽管价格较高，但在限购条件下反而受到更多自住型买家青睐，量稳价微涨；从化、增城两市由于不在限购范围，加上政策利好，投资潜力增高，在价格优势下对投资者的吸纳力大大增强。
大户型买家大幅增加
广州严厉的限购政策出台，迫使投资者纷纷离场。原本不少人担心，这批支撑高房价的主要群体流失后，高端、大户型住宅物业将受最直接影响，然而记者在采访中发现，高端、大户型的楼盘出现热推现象，改善型买家跳过中等户型直接选择大户型的现象大幅增加。
开发商集中火力推大户型
广州限购令出台近一个月，对打击炒房的威力有增无减。不少原本计划买房的市民纷纷选择观望。对开发商来说，如何用合适的产品去打动买家无疑成为首要问题。记者近日踩盘发现，不少楼盘在限购令出台后都集中力量推大户型产品，虽然没有投资客前来捧场，但让不少改善型买家动了心。
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11月，推出大户型的楼盘可谓多如牛毛。如近日将开盘的位于番禺南村的雅居乐剑桥郡伯利山组团，主推106-160平方米户型洋房，市桥客运站旁的东湖洲花园推出130-230平方米楼王；从化方圆明月山溪（资料、团购、论坛、二手）推出半山洋房组团，主推157-200平方米大户型洋房；增城更有多个楼盘推出别墅产品，其中包括碧桂园凤凰城（资料、团购、论坛、二手）的钻石墅。老城区方面，越秀区东山一品近期主推110平方米三房以及135-183平方米四房和五房；荔湾区有富力君湖华庭推出“御湖”组团118-168平方米户型等。
两大原因促成大户型火爆
据了解，目前开发商热衷于推出大户型产品原因有二：其一，由于限购措施限定全市十区内每户只能新购一套房，因此，如何在仅有的限额中实现最优选择成为普遍的购房思路。持房地产长期仍将上涨预期的投资型购房者，将通过购买优质户型或扩大购房面积实现投资收益最大化；另外，自住型购房者由于一步到位的心态加重，中心地段楼盘以及可以容纳一家三口乃至三代同堂的大户型也受到关注。发展商则利用消费者此种心态变化，看准时机推出各类大户型、楼王产品。
不过，中地行策划项目总监谢沁认为，目前市面上多个楼盘推售大户型产品应属于阶段性现象，主要由于市场购买主力群体结构发生变化。限购政策下，投资者受到一定抑制，目前客户主要以刚需为主，由于每户只能新增一套房，挑选优质楼盘以及交通更为方便的楼盘逐渐成为购房者的共识，而大户型可以满足改善型买家一步到位的购房需求。
二手楼市
业主惜售二手楼价难降
轮番调控之下，广州二手楼市终于出现了新的变化。满堂红的成交数据显示，尽管10月份二手楼价仍然维持了前期上涨的惯性（环比上涨2.0%），达到11730元/平方米，但是成交量已经应声下降，宗数减少20.2%。特别是广州“限购令”出台之后，二手楼市每周的成交量降幅逐次加深，其中10月份最后一周的成交量环比减少了五成，显示调控的影响不断扩大。不过，虽然成交大幅下降，但业主的惜售心态却让二手楼价难以随之跳水。有中介经纪反映，本次限购令的力度空前，不仅部分买家大受影响，业主也因此产生了严重的“惜售”心态。由于担心房子卖掉以后再次买房要受二套房贷或者第三套房停贷等政策的影响，一些业主反而产生了“奇货可居”的心态，不仅不愿降价卖房，而且还要买家出高价才愿意卖房。对此，二手楼市的刚性买家颇为无可奈何，却不能不接受，这也是本月二手楼市“量减价升”的重要原因。
满堂红研究部高级主任肖文晓认为，由于本次新政力度空前，在给房地产市场降温、抑制楼市投资投机气氛的同时，个别条款亦对市场上的刚性需求产生了“误伤”。而限购令下业主“惜售”心态的产生，亦使市场上存量房源的供应环节出现阻滞，不利于市场流通，预计随着新政影响的加深，在11月份这个亚运月二手楼市的成交会继续降温，但是二手房价由于一手房价难降以及业主“惜售”的心态，在年内仍将维持在高位小幅波动的态势。
美联地产分析人士也认为，尽管现在限购已启动1个月，但对房价产生的影响还没有显现。从量变到质变，随着成交量的回落，二手房价下跌的压力会增加。预测接下来的3-4个月内，在新房价格调整带动下，二手房价会出现下跌，但跌幅有限。
购房者心态调查
广州楼市新政祭出限购限贷等等道道严令，作为政策的最直接影响者，广州购房者有什么想法？41.9%受访者表示目前处于观望暂时不考虑买房，但超过五成的网友希望广州楼市新政可以长期持续下去。
41.9%受访网友观望
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在严厉政策之下，已经有35.5%的受访网友停止了买房的行动，并且41.9%的受访者会持续观望。而担忧楼市“越调越涨”而继续买房的网友比例只占了22.6%。
限外限套公积金影响最大


跟随中央政策，广州出台楼市细则“粤四条”，其中粤版“限购令”同时推出限外、限套、限龄等多项措施，而在限制商业贷款的时候同时收紧公积金贷款的相关政策，多个措施已经成功阻吓购房者。调查结果表明，限外、限套和公积金贷款政策对网友影响最大，投票比例分别为31%、27.6%和20.7%。
54%网友支持新政长期持续


在网友眼中，本次限购令的效果如何？在相关设问中，43.8%受访者认为本次新政细则力度还不够，认为新政力度适中的只有12.5%。而在是否希望政策长期实施的问题上，54.8%的受访网友支持楼市新政长期实施，32.3%的网友希望可以取消其中部分限制措施。
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