公租房建设资金易于到位 将有效平抑高租金

网易房产讯 11月16日，三部委发布了关于保障房工程资金使用的具体的管理办法，办法中主要针对保障性住房的资金的来源和使用规范以及其后期收支管理进行了详细的规定。“链家地产”市场研究部首席分析师张月认为，该规定的主要的特点是扩大了保障性工程资金的来源，尤其对于公租房来说资金来源更为灵活、市场化程度高，并且提高资金的使用效率，对于未来的公租房乃至整个租赁市场都将会产生很大的影响。
资金来源广：基础资金、补充资金、新增资金充分到位。
该规定中的5项措施都是专门规定保障性资金。首先，确保保障性住房的基础基金的到位。规定中要求切实落实各类保障性安居工程资金，对于中央下达的保障性安居工程的补助资金，各级政府应该尽快分配下达，尽快落实到保障性安居工程项目和符合保障性安居工程条件的家庭。此外，规定从2010年起，各地在取保完成当年廉租住房保障任务的前提下，可将现行从土地出让净收益中安排不低于10% 的廉租住房保障资金，统筹用于发展公共租赁房。“链家地产”市场研究部首席分析师张月认为，中央下达的资金和为支持源头，而各地方政府土地收益基本都较为可观，这部分资金确保了保障性工程建设的基础资金到位问题。
将公积金收益和廉租住房专项补助资金作为补充资金
规定中允许住房公积金的增值收益中计提的廉租住房保障性资金用于发展公租房。此外还规定在完成当年廉租住房保障任务的前提下，经过批准，可以将中央财政廉租住房保障专项补助资金用于购买、新建、租赁公共租赁住房。
“链家地产”市场研究部首席分析师张月认为，在确保基础资金到位，允许将公积金的收益以及廉租住房补助资金用于公租房的建设和租赁，将为公租房提供后续的补充资金，能够增加公租房资金的投入。但这部分资金只是作为补充的资金，其能够使用的前提是廉租住房项目任务完成之后富余的资金，该措施能够确保廉租住房的租金能够全面用于保障性安居工程的建设。
吸纳社会新增资金建设保障性住房工程。
规定中，允许各地可以采取贴息方式，支持市场主体和社会机构从商业银行融资用于发展公共租赁住房。“链家地产”市场研究部首席分析师张月认为，允许政府采取贴息的方式，主要目的是将保障性住房市场化，鼓励和吸纳开发商进入公租房建设中。这样能够吸引社会资金进入保障性住房建设中，确保资金来源的灵活、多样。
未来的公租房市场前景：
执行性强：政策落实后将加快保障性住房建设进度
该通知要求各地加快保障性安居工程资金预算执行进度，对于超计划完成但年保障性安居工程任务的地方。在下一年下达补助资金时，将会给予适当的资金倾斜和奖励。其次，对于公租房住房租金收入的管理作出了相应的规定，将公租房租金收入缴入国库。“链家地产”市场研究部首席分析师张月认为，由于国家要求加快保障性安居工程资金预算执行进度，并且鼓励超计划完成任务地方，因此，将会促使政府加快保障性安居工程的建设，将会加大后期保障性安居工程的进度和竣工量。其次，对于公租房租金收入也正出了明确的“收支两条线”管理规定。由于公租房建设后的收益是一个长期的过程，而在租赁过程中由于长期的维护和管理也需要一定的投入。因此对于租金收入的管理将会促使租金的合理的利用。
“链家地产”首席分析师张月认为，该规定的出台，对于公租房的供给和租赁市场和中低端租赁人群的租赁将会带来很大的影响。
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首先，缓解租赁市场供需紧张的状况。租赁市场的需求旺盛，但是供给却有限，以北京市场为例，据“链家地产”市场研究部统计，一般普通住宅租赁市场的供需比为1：3，在租赁旺季供需比可以达到1：5，左右。公租房今以后若能够大量的入市，将会解决一部分中低端收入人群的市场需求，缓解市场的压力。
其次，平抑过快上涨的租金。以北京市为例，据“链家地产”市场研究部统计，当前全市平均租金2960元/月，同比涨幅20%左右。而北京市在2010 年9月29日，公布的公租房成本租金为每月30元/㎡，如果租赁70㎡，月租金为2100元，相比于现在北京市的普通住宅的租金低大约30%左右。“链家地产”首席分析师张月认为，公租房低租金对于普通住宅的租金会造成一定的压力，其快速上涨的速度将会得到缓解。由于当前租赁市场的收益越来越高，很多业主选择自主出租房产而不是出租给政府用于廉租房或公租房保障体系建设，今后难于上涨或将改变业主的出租策略，对于政府建设公租房一举两得。
未来保障性的建设将可能是以国家投入资金为主导，并且吸纳社会其他资金共同建设，保障性住房的建设将会成为未来房地产市场的一个主要的因素。“链家地产”市场研究部首席分析师张月认为，相比于限价房和经济适用房，公租房更能够在较短期内切实的解决中低端人群的住房问题。由于限价房和经济适用房的再出售收益比较明显，审批监管不严格，因此容易有不符合申请资格的非保障人群去造假申请购买，之后出售或出租获得收益。据“链家地产”市场研究部统计，经济适用房满五年之后再上市和出租的比例很高，以北京天通苑（资料、论坛)西一区的满五年经济适用房的再上市比例为65%，出租比例为30%。说明以往获得保障性住房的人群中有一定的比例并非属于保障性住房针对的保障性群体，造成了资源浪费。而公租房由于其收益小，很少有人租赁后转租。因此，公租房将可能会切实解决当前低收入人群住房的问题。
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