深圳客为何不来了？

曾经“情投意合”的深圳客和东莞楼盘，如今的心却越行越远。
挖掘深圳二手市场不是天上的馅饼。开发商要多给佣金，而这部分佣金最终却要转嫁到购房者身上。先天的劣势，使得客户产生抵触情绪。而以深圳为大本营的二手中介，如果偏重关注东莞市场，势必也会失去深圳的客户。多重不利因素，注定了莞深间的一二手联动不是一个长期、稳定的营销手法。
佣金说
佣金更高转嫁给购房者　中介失去客户信任
3%，这是二手房市场佣金的行规。深圳世华、美联、港置等中介都有与东莞楼盘合作，他们的提点数和合作模式不太相同，但有一点是一致的，都是在低于3%的佣金比例基础上，进行协商。
有业内人士透露，松山湖一楼盘是最早一批与深圳二手中介进行合作的。当时一套近300万的房子，佣金就高达8万元。开发商会全部承担吗？显而易见，羊毛出在羊身上。
“跟二手中介合作，一手代理公司当然高兴，因为二手中介成交额也算他们的业绩，给他们的佣金只增不减。但我们的营销成本却不减反增，增加的二手佣金，只能是购房者来承担。”常平一家开发商直指其中的奥秘。
开发商降低了成本，佣金转嫁到购房者身上，并不是一种明智的选择。“现在不少客户都了解到这一点，开始出现抵触情绪”，深圳宝安一位地产经纪认为，察觉到自己要多付佣金，是导致深圳客热度降低的直接原因。“有深圳客户成交后，打听到同时购房的东莞本地客可以拿到更多的优惠，总价算下来可以再优惠一两万元。这样一传十，十传百，客户对我们也慢慢地不信任了。”
客户“走私”二手经纪“受伤”怠工
深圳客也不是吃素的，当“羊毛出在羊身上”的定律被深圳客识破以后，他们开始有了反攻之术。这让深圳二手中介很受伤。
“近两个月的时间，我们门店所有的员工都积极投入到东莞市场。打电话约客户，周末带客户去东莞看房，连休息的时间都没有。但现在一些客户听说跟着我们过去折扣不多后，就开始流失。”阿香对于11月份客户态度的转变显得有些不适应。
当“佣金说”开始在深圳客中传播开来后，客户学精了，第一次跟着中介去东莞看房，找好目标，然后自己出击。“前两天给一个客户打电话，没想到他说已经买了，听到都气死了。”一位在福田红荔西路美联物业工作的地产经纪直指很多客户不守信用，过河拆桥。
当客户为了不被“撸羊毛”，逃离中介后，深圳地产经纪的工作态度也随着开始散漫，不再一腔热血为东莞。“我们辛辛苦苦把客户拉到东莞，但最后成交不算佣金，白干了。”一位遭遇过“过河拆桥”的经纪人说道。
客户甩开中介，对深圳二手中介来说，损失不单是收不到佣金，还动摇了自己在深圳大本营的地位。宝安体育馆旁西岸花园的一家中介店长认为：“前段时间我们一心扑在东莞，深圳客户都没时间去带，也流失了一些客户，长期来说对我们不利。毕竟做东莞市场，还不是个长期计划。”“当别人疯狂的时候，自己该清醒”，阿香说出了颇有哲理的一句话，她表示接下来她和同事的工作重点是在深圳，而不是东莞。
抢客说
客户资源有限　不可能每家都有份
有人哭时，就有人笑。当有开发商着急找不到深圳客时，有的开发商正坐在财务室着急地收票子。常平一家主做深圳客的楼盘，从11月6日起，大发了一笔深圳财。“连续两个周末，每天有十几辆大巴，差不多60辆大巴的深圳客，都来到我们这儿。”该楼盘负责人满意地表示。当南都记者说起“不少与深圳做二三级市场联动的楼盘，最近反映客户上门量明显减少。”“能合作的中介，我们都合作了。深圳客都到我们楼盘，肯定没人去其他地方了。能够走出深圳的二手客资源就那么多，不是每家都能争到的。”该负责人用“蛋糕”理论解释了为何其他楼盘深圳客锐减。
回复该发言

除了东莞楼盘之间会互相争夺深圳二手客，分薄市场资源外，本身深圳二手中介的资源就有限。“深圳二手交易，办加急的话，可以三天搞定流程。一周内出房产证。一般7个工作日，就可以走完流程。炒楼客就可以马上放盘再交易。这样手中的资源是不断增加的。但在东莞，交易走下来少在三个月，多则半年，想炒楼的人耗不起时间成本。这样一来我们手中的资源是呈递减趋势的。成交一个，就少一个。”美联物业的一位地产经纪分析。资源有限，且没有合理的增长率，使得持续两个月的深圳二手客热潮，不可避免地出现了回落潮。
房产税
房产税风声鹤唳　深圳客缩短投资战线
虽然限购令依然禁锢着深圳的投资客，但逃离深圳外出置业的人，听到了“房产税”的风声，有些怕了。10月中下旬，一股房产税的风再次刮起。据《中国经营报》报道，财政部、国税总局、住房和城乡建设部在新调控政策出台后已着手准备房产税的推进工作。曾有财政部官员表示：“国务院有望年内批复房产税试点。”多个中央级媒体的报道，使得一些深圳客开始缩短投资战线，不敢轻易出城。
“如果房产税年内批复不了，而限购令还不解除的话，静候多时的深圳资金，可能会再次出动，到东莞、惠州等地寻找房源。但近期让他们出手，是比较难了”，一位塘厦的开发商说道，欠积极的深圳客，或许有卷土重来之时。
走势
仍有东莞开发商在跟进
代理称看政策和限购令
虽然深圳客已显示出了回落之势，但尚未加入到一二手联动的开发商，看到有人发了深圳财，心有不甘，还是想着试一番。成不成功是其次，重要的是不能被潮流抛弃。
厚街横岗湖畔的湖景壹号，在10月看到深圳客如此兴旺，也打起了深圳客的算盘。该项目负责人表示“正在跟世华洽谈合作细节，还没有最终敲定。”
当南都记者把深圳客开始减少的现状描述给该人士听后，他也表示出了担忧“到底怎么个情况，我们现在也不是特别清楚，也不想那么多，打算在月底先拉几车人来试水一下。如果成交还不错，再跟深圳中介签订合同。如果成交不理想的话，也不会硬着头皮去做。”
在湖景壹号着急试水深圳的时候，富通·天邑湾的深圳战略才刚刚启动。东莞富通地产营销部经理魏雪冬说“每个楼盘的特质不一样，天邑湾是资源性的，有自然景色。我们现在没有针对深圳市场做推广，但成交客户中已经有不少深圳人。不着急去做深圳市场的一二手联动，还有一个原因就是，大家都在扎堆做，现在加入进去没什么优势。等到这一波热潮退去后，我们才准备去做。初步打算是从下个月开始，但也没把深圳客当做主力，只是个辅助性的销售策略。”
对于一二手联动的趋势，南都记者采访了深圳世华地产总经理梁少杰，他说“到现在为止，都是东莞开发商主动找到世华，要跟我们合作。但不是每一个楼盘我们都接。有些盘明明没有优势，硬要做深圳客，一旦合作的话，对双方利益都有损失。接下来，我们还会关注东莞市场，但效果如何，则跟宏观政策和限购令有关。”
回复该发言