深圳楼市最佳入市时机出现 专家为三类人献计策

尽管正处“史前最严厉调控”期，但是面对买或不买的选择，置业者的答案逐渐清晰。
市房地产研究中心的《2010年10月份深圳市房地产市场分析报告》近日公布，10月份全市新建商品住宅成交面积40．91万平方米，环比9月减少3．8％；二手房的成交量为44．08万平方米，环比9月减少55．75％。而市房地产研究中心认为，实际上10月份全市一二手房成交量分别萎缩了50％、70％。
“成交萎缩更多表明投资客已经清场。”有研究机构称，自住客置业热情依然活跃。而根据世华、中原三级市场反馈的信息来看，虽然成交量依旧，然而看房人数却在悄然增加。对比过往调控期动则三个月甚至半年的深度观望，这轮调控下置业者的反应无疑迅速许多。
上述官方报告也表明，10月份房价环比微降4．86％，有业内观点指出，房价松动正制造最佳的入市时机；而通胀隐忧，更是购置不动产的重磅理由。
房价续涨预期未变
刚刚卖掉梅林一套43平方米小户型的何先生一脸无奈，他说，本来不想放盘出售，但是无奈买家苦苦追逐，“本来今年4月份就以52万元卖给他，但刚好政策出台，对方的社保资料不齐，只能作罢。”7个月后，买家仍然有意购买，最终以56万成交，涨了4万块。
尽管多组数据表明“二次调控”后，深圳楼市的成交量猛跌，但是没有迹象表明自住客入市热情受到了调控的重创，仅仅是在冷淡数周后迅速回升，这与过往调控后动则三个月甚至半年的深度观望大相径庭。
“居住价值较高的楼盘，业主都不愿意放盘，偶尔放出一套，就非常抢手。”世华地产研究总监肖小平说，最近楼市出现了这样的新动态，无疑表示自住客的入市脚步在逐渐加快。而从目前深圳三级市场门店最多的中原、世华地产的市场信息来看，虽然成交量起色不大，然而有诚意的看房人数在增多，大约比一个月前增加了三成以上。
每逢调控期，置业者都需面对买或不买的选择，然而眼下大多数人都偏向于前者。在记者采访的个案中，多数购房者称房价滞涨已经达到了调控效果，不寄望未来房价大跌，对于关内成熟居住区域信心尤其充足。
中原地产市场总监王世界认为，房价上涨的预期并未消除。事实上目前的限购限贷普遍被认为是“短命”政策，预测在通胀压力得到初步控制后将退出，类似的市场观点很大程度影响了置业者的抉择。一方面置业者担心限购限贷取消后，房价将重回上升通道，甚至报复性上涨；同时渐行渐近的通胀压力，也让买房成为近乎唯一之选。
最佳入市时机出现
“跑赢CPI还远远不够，如果有一个指标来反映财富变化，这个指标就是M2。”国泰君安首席经济学家李迅雷接受媒体采访时称，M2指现金加上企业和居民存款，包含了社会的潜在购买力，最能准确衡量社会财富总量。
截至2010年8月，中国的M2规模达到了69万亿元，约为十年前的5．5倍，换而言之，个人财富在过去十年增幅没有超过5．5倍，那么意味着资产缩水。有机构计算各类投资品十年间的增幅后，例如，黄金的涨幅是350％、石油为200％，而上证指数累计十年甚至只涨了25％左右，仅有房地产是跑赢M2的为数不多的投资品。过去十年，全国房价平均累计涨幅超过500％，深圳无疑更高。
对于这样的测算，有十余年房产投资经验的安先生举双手赞同，他说，股票、基金和楼市都有接触，盈利的只有炒房。在售出几套小户型后，安先生手中积攒了近400万元现金，准备入手某重点中学附近的学位房。一方面是在限购令后精简购房名额，同时他认为学位房是除了资源性豪宅外，未来最看涨的楼市产品。
回复该发言

“在越来越明显的通胀压力前，房价滞涨等于下跌。”世联地产首席分析师王海斌坦言，对于自住客而言，最佳的买房时机已经显现，从现在开始应该密切关注楼市中的高性价比产品。他透露，年底前开发商一般都愿意拿出部分尾货来搞特价，这无疑是一个“抄底”的好时机。
自住客不应赌政策
实际上，每次楼市调控后置业者关心的总是房价将要跌多少，跌幅超过多少才可以入市？然而从本轮调控至今的种种迹象表明，这种押宝政策、对赌房价的心态，需要做出调整。
有专家建议，置业者不应依照房价跌幅来置业，而是在自己长期关注和喜爱的片区来淘房。同时还提醒自住客，谨慎看待自身的资金实力，在加息预期居高不下时，月供宜留有弹性，因为限贷而负债置业，无疑影响未来的生活计划。
三类人群的买房经
首次置业
关键词：80后、中小户型、三成首付
世华地产研究总监肖小平：
对于这部分置业者现在绝对是买房的好时机，尽管调控不断，但是房价下跌的空间有限。这类人群在选房的时候应该遵循适合原则，挑选自身最适合的区域，而不是跟风去一些新兴片区透支预期。例如将购房区域缩小，不远离工作地点；或者稍微将价格敏感度降低，更看重居住品质和便利性。
考虑到这部分人群资金实力有限，不建议背负多余债务来置业。可能以往20万元首期能买总价100万元的房子，那么现在就应该降低预期，实际购买80万元的房子，有利于未来生活规划。
推荐片区：罗湖老区、福田南、南油、宝成区、龙华成熟城区。
改善型需求
关键词：中大户型、宜居性、限购限贷影响大
世联首席分析师王海斌：
首先应该关注年底前的高性价比产品，例如开发商拿出来做特价的尾盘，这类单位有适合的应该拿下。同时应该关注自己喜爱的区域，或者适合自身家庭居住的区域，而不仅仅是光盯区域价格，甚至认为楼价跌幅多少才值得去购买，这种押宝政策、对赌房价的心态需要调整。最后置业预期应该是立足“马上要搬进去住”的标准，多看周边生活配套，重点不是前景和升值潜力。
尽管受到“双限”影响，还是尽可能利用银行杠杆去买房，适合居住是关键，无须背上附加债务。
高端置业群
关键词：抗通胀、有实力、高生活要求
中原地产总监王世界：
因为这类客户往往资金实力强大，所以置业者重点就是考察豪宅的“真伪”程度，有稀缺资源的豪宅在未来势必越来越珍贵，价值和价格也必然会往上走，但是之前随大流而上涨，缺乏资源和品质支撑的伪豪宅，不仅不能抗通胀，还有价跌的可能。区域方面如果受到深圳限购影响，那么去外地购房资源性豪宅也是具有保值性的。
另外高端置业群应当关注商业地产，写字楼和商铺应该是下一轮楼市上涨的重点。
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