北京试行监管预售资金 地产商暂无降价冲动

　　尽管任志强把预售资金监管看做是打到地产商七寸的武器，然而，面对12月1日起在北京将要实施的这项措施将直接触及资金链的政策，地产商短期内却并无降价促销的冲动。
　　10月25日，北京市政府签发预售资金监管文件，要求从12月1日起，北京范围内的房地产开发企业，不能直接收取预售款，转而由第三方银行账户代收，并按工程进度结点由银行定期转付开发企业资金。此举被外界看做是让开发商承受巨大压力的一项政策。
　　然而，《中国经营报》记者采访的发现，尽管承认这一政策对资金链条的压力空前，但是大部分地产商短期内都没有因这一政策降价促销的考虑，他们的理由较为一致——按照12月1日起执行的规定，即便降价促销换来了更多的销售回款，开发企业也将无法动用销售回款平衡自身的现金流。
　　降价无冲动
　　从北京市中心一直向西，五环外的房山长阳镇，便是中粮万科长阳半岛的项目所在。3个月前，这个楼盘因为在北京率先调整价格而迎来热销，而面对这一次被外界认为更为严厉的预售资金监管政策之时，该项目却暂时没有价格调整的策略考虑。
　　10月27日，万科北京营销负责人肖劲(微博博客)告诉记者，目前，万科长阳半岛项目仍然执行二期开盘时的价格以及优惠政策，均价约为16800元/平方米。在此之前两天，北京市政府刚刚签发了北京市预售资金监管的相关规定，而大型房地产企业由于需要在跨区域、多项目之间调动资金，被认为是受此项政策影响较大。
　　对于这项政策所造成的影响，肖劲称只是在财务技术层面，不会影响到整体运营。因此，万科不会单独针对这一政策调整价格策略。而依然依据市场的情况制定价格策略，记者还了解到，目前北京在售的其他万科楼盘，也都保持定价策略的稳定。
　　这并非是万科一家的个案。同为全国性开发企业的富力地产，在北京也没有专门针对这一政策进行价格调整来平衡现金流。富力地产相关负责人告诉记者，对于这一政策，公司的前期部门、账务部门正在研究、学习，并将按照规定进行相关财务支付制度的调整。但在营销管理部门层面，还没有针对这一政策调整价格策略的打算。
　　记者发现，目前富力地产在京的在售项目，富力10号、丹麦小镇等，均维持着最近一期的开盘销售价格，而将于明年进入销售阶段，总规划建筑面积超过400万平方米的香河项目，目前正在进行前期准备工作。但是，由于该项目地处河北香河，届时将不受北京市预售资金监管相关规定的限制。
　　10月27日晚，记者就同样问题向华润置地、首创置业等大型房地产企业询问，所得到的答复均是没有针对资金监管政策调价的准备。
　　促销不得益
　　促使地产商不针对资金监管进行降价的原因有多方面，但是，其中最主要的一点，是资金监管新政使房地产开发企业无法直接从降价促销之中得益。
　　“之前降价促销，可以提高资金的周转率，收取的资金我们可以用到土地市场或者投入到其他项目上。但是，按照现在这个政策，即便降价促销，加快了资金回笼，但是钱是动不了的。这在客观上削弱了开发商的降价动力。”北京褐石房地产开发有限公司副总经理张兆旭告诉记者。该公司在北京最多时同时拥有5个以上的在建项目。
　　按照北京市政府签发的预售资金监管文件，银行设立的第三方账户，将负责收取开发商的预售款项，此后按照相关工程进度的结点，分期支付给开发企业，用于本项目的工程款项支付。这实际上封死了开发企业跨项目调配资金的可能。
回复该发言

　　张兆旭表示，按照过往该公司的财务操作规程，前两个项目的预售款项在各提出40%左右的情况下，便可以支付第三个项目的土地出让金首期付款，在建筑商垫付部分工程款后，便可启动预售。预收款的收取周期恰恰可以填补前两个项目到期应支付的工程款，在这样的情况下，资金使用的效率较高。不过，他向记者承认，这种运作的方式需要较为严格的财务制度以及技术水平，否则很容易产生潜在风险。
　　一位不愿具名的北京市属开发企业的副总经理则向记者表示，恰是由于能够达到较高的资金使用效率，开发企业才乐于在一定的市场条件下下调价格，以促进后期项目的拓展和开发。但是，按照12月1日开始执行的监管规定，这种提高效率的资金运作方式将不复存在。“这也就是房地产企业没有降价动力的最主要原因所在，就是降价多，回笼了资金，自己却无权使用。”他说。
　　拿地受控制
　　实际上，从2007年前后，原建设部在多份文件中就已经提出对房地产开发企业的预售资金进行监管，但无奈地方政府一直未予执行。因此，北京市10月25日签发的监管政策，并非完全意义上的新政。
　　“原来建设部提出预售资金监管政策时的初衷，是为了防止烂尾以及开发商携款潜逃，是一项长期的制度建设，而不是一种短期调控房价和房地产市场的手段。”北京市房地产协会秘书长陈志(微博)告诉记者。然而，微妙的是，这项政策最直接的作用却并非是在于开发进度的保证，而是在于土地市场。
　　张兆旭告诉记者，目前该公司已经着手调整拿地的节奏，主要是由于12月1日开始执行的预售资金监管政策。“本来我们看上一块地，一个在售项目的预收款足以覆盖出让金的首付，本来已经准备参加投标了。但是，土地投标要在12月1日以后，我们现在得重新计算手上的现金，因为那个项目的预售资金调动不出来了。”他说。
　　SOHO（中国）董事长潘石屹(微博 博客)告诉记者：“只有开发商有钱、有地，才能建成房子，形成供应量，从而起到抑制房价的作用。如果土地供应不足，同时开发商又缺少资金，市场上供应量会大大减少，所以从‘监管办法’角度看，对抑制房价来说并不是好事，我认为主要作用是防范金融风险。”
　　他认为，像北京、上海这样的大城市，土地成本甚至会占到60%~70%的比例，建筑支出只占很小比例。如果按北京市预售资金监管规定的四个结点来看（结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记），均衡地分四个周期从预售收入中支付费用，这个力度已经远远超过防范风险的力度。会造成开发商资金完全冻结在监管账户里，从而直接控制土地市场的热度。
　　尽管任志强把预售资金监管看做是打到地产商七寸的武器，然而，面对12月1日起在北京将要实施的这项措施将直接触及资金链的政策，地产商短期内却并无降价促销的冲动。
　　10月25日，北京市政府签发预售资金监管文件，要求从12月1日起，北京范围内的房地产开发企业，不能直接收取预售款，转而由第三方银行账户代收，并按工程进度结点由银行定期转付开发企业资金。
　　然而，《中国经营报》记者采访的发现，尽管承认这一政策对资金链条的压力空前，但是大部分地产商短期内都没有因这一政策降价促销的考虑，他们的理由较为一致——按照12月1日起执行的规定，即便降价促销换来了更多的销售回款，开发企业也将无法动用销售回款平衡自身的现金流。
　　降价无冲动　　从北京市中心一直向西，五环外的房山长阳镇，便是中粮万科长阳半岛的项目所在。
　　10月27日，万科北京营销负责人肖劲(微博博客)告诉记者，目前，万科长阳半岛项目仍然执行二期开盘时的价格以及优惠政策，均价约为16800元/平方米。
回复该发言

　　对于这项政策所造成的影响，肖劲称只是在财务技术层面，不会影响到整体运营。
　　这并非是万科一家的个案。
　　记者发现，目前富力地产在京的在售项目，富力10号、丹麦小镇等，均维持着最近一期的开盘销售价格，而将于明年进入销售阶段，总规划建筑面积超过400万平方米的香河项目，目前正在进行前期准备工作。
　　10月27日晚，记者就同样问题向华润置地、首创置业等大型房地产企业询问，所得到的答复均是没有针对资金监管政策调价的准备。
　　促销不得益　　促使地产商不针对资金监管进行降价的原因有多方面，但是，其中最主要的一点，是资金监管新政使房地产开发企业无法直接从降价促销之中得益。
　　“之前降价促销，可以提高资金的周转率，收取的资金我们可以用到土地市场或者投入到其他项目上。
　　按照北京市政府签发的预售资金监管文件，银行设立的第三方账户，将负责收取开发商的预售款项，此后按照相关工程进度的结点，分期支付给开发企业，用于本项目的工程款项支付。
　　张兆旭表示，按照过往该公司的财务操作规程，前两个项目的预售款项在各提出40%左右的情况下，便可以支付第三个项目的土地出让金首期付款，在建筑商垫付部分工程款后，便可启动预售。
　　一位不愿具名的北京市属开发企业的副总经理则向记者表示，恰是由于能够达到较高的资金使用效率，开发企业才乐于在一定的市场条件下下调价格，以促进后期项目的拓展和开发。
　　拿地受控制　　实际上，从2007年前后，原建设部在多份文件中就已经提出对房地产开发企业的预售资金进行监管，但无奈地方政府一直未予执行。
　　“原来建设部提出预售资金监管政策时的初衷，是为了防止烂尾以及开发商携款潜逃，是一项长期的制度建设，而不是一种短期调控房价和房地产市场的手段。
　　张兆旭告诉记者，目前该公司已经着手调整拿地的节奏，主要是由于12月1日开始执行的预售资金监管政策。
　　SOHO（中国）董事长潘石屹(微博 博客)告诉记者：“只有开发商有钱、有地，才能建成房子，形成供应量，从而起到抑制房价的作用。
　　他认为，像北京、上海这样的大城市，土地成本甚至会占到60%~70%的比例，建筑支出只占很小比例。
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