短期来看,市场对经济增长持续性及相关风险的担心又起,市场仍可能持续低迷走势
在超预期的房地产紧缩政策作用下,周一上证指数大幅下跌4.79%,沪深300下跌5.36%。结构上,代表大盘股的中证100指数下跌5.46%,而小盘股指数中证500下跌4.28%,特别是中小板指数下跌幅度只有3.68%。板块上,地产及相关板块、银行等权重板块下跌幅度明显,医药、食品饮料以及信息科技等板块跌幅相对较小(图表1)。
房地产在中国目前经济中举足轻重的地位使得市场对目前超预期的房地产紧缩政策可能带来的后果开始担心,特别是从银行股的大幅下跌中反映出在地产紧缩的背景下市场对“土地财政”可能带来的地方政府融资平台风险尤其担心。虽然我们认为当前房地产调控政策是在对已经出现局部过热的房地产市场进行修正,这将使得中国中长期的走势更加平稳,但短期市场仍需要继续消化房地产调控政策带来的不确定性。特别是,各地房地产后续跟进政策会陆续出台,且各地房地产成交量萎缩和房价走弱将是大概率事件,前期价格上涨过快的部分一线城市调整会更明显。这将持续影响短期市场情绪,市场低迷的走势仍将持续一段时间。地产相关的板块以及银行等可能仍将受压,而医药、食品饮料等消费相关板块及受政策支持的“智能电网”、“三网融合”等概念短期有望有相对表现。
中期来看,房地产政策调整减少了中期经济全面过热和资产价格泡沫的风险,将使得市场中期更加平稳
我们认为当前的房地产紧缩政策针对的是在宽松货币政策条件支持下已经有局部过热迹象的房地产市场,这将有助于中国经济在中长期更加平稳。具体来说,一方面增加土地供应有利于房地产投资在中长期更加持续的增长;另一方面,短期针对房地产局部过热(图表2)的调控将遏制房价持续上涨的预期,减小出现全局泡沫的可能性,降低金融系统的风险,使得经济增长更加平稳。从更长期的时间来看,将房地产在经济中地位降低,特别是对投资性需求的遏制,将引导社会剩余资金更多流向其他产业,增加整个社会的资金使用效率,对房价的遏制也可能增加居民在其它方面消费的能力。
需要关注房地产成交量、房价走势等指标来关注政策超调的风险
房地产调控历来都是政策难点,很难做到恰到好处,目前市场的下跌就是对这种紧缩政策后果不确定性的担心。我们认为,需要持续关注地产成交量及房价的走势来看目前的房地产政策是否会导致超调。总体上看,我们认为全年地产成交面积低于2008年的概率较小(图表3),而出口以及其它耐用消费品(如汽车)的销售等情况也将是判断基本面是否稳健值得持续关注的变量。
目前房地产紧缩政策力度超出预期,使得我们预期的周期性板块的表现可能推迟。目前的调控是在针对已经出现过热迹象的房地产市场,在政策烫平作用下中期经济全面过热以及资产价格泡沫的风险将大大降低。另外,政府对房地产投机的打压,将使得原有的活跃在房地产的投机资金流向其他领域包括股市,从而一定程度上间接缓解股票市场资金压力。总之,目前房地产调控政策的出台使得我们对市场中期走势可能会更乐观,需要持续观察地产成交及房价走势来看政策的实际效果。
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