华伟:房价明年将继续上涨

华伟:房价明年将继续上涨
备受瞩目的第二届中国地产年会今日在深圳洲际酒店正式举行，本次中国地产年会的盛况。在年会上，华东师大商学院地产系主任华伟发表了演讲。
主持人：接下来为您请上来的演讲嘉宾先给大家作一个简要的介绍，他是房地产金融学者、住建部市场决策咨询专家、受聘于中国人民银行上海分行，是贷款企业资信评级专家，有请东方房地产学院常务副院长、华东师大商学院地产系主任华伟教授，他发言的题目是“后金融危机时代中国地产业机遇、挑战与应对”，掌声欢迎！
华伟：各位朋友，下午好！非常高兴又和大家见面了，今天虽然排在下午的最后，但给我的挑战和激励是比较大的，因为时隔一年，又到了到深圳赶考的时候了，4月份很多朋友非常关心我，说“老华，这一次国务院来真的了，你的观点是不是改了？”当时大家都不肯表态，我说今年还是一个字，死不悔改，涨。他们问我，会涨到什么时候呢？我说今年的方法和以前不一样，以前是科学预测，今年是反证法，我们倒推，最迟国庆节以前，已上海为代表的市场一定会复苏，当时大家死活不相信，6月份时很多好朋友表态了，亲爱的老金总结出“百日维新”，一般三个月后政策会出现松动。紧接着，媒体大量的报道，这一次白岩松讲“总理说了不算，开发商总经理说了才算”，他老人家真的来真的了；到了8月份，大家心里发虚，很多开发商朋友希望我给他一个答案，我说别急，做中华鳖精，憋到秋天会也收获的。
大家8月份非常担心是不是连铜九都没了，到了9月份的时候，虽然有些地方市场开始好转，但媒体都心有余悸，大家讨论这个回暖是不是假的？是假摔，假回暖，是真的大严冬。但国庆节以前没有人怀疑中国的楼市已经回暖，正当大家欢欣鼓舞的时候，国务院调控的政策和决心不动摇，上海、深圳等很多城市不按常理出牌，出台了计划经济时代的限购令，紧接着限外令又出来了，大家脑袋懵了，我刚刚站起来，脑袋还没清醒，怎么又来一棒子？
我认为中国的房地产行业依然处于青春期，虽然有一些小小的躁动，但功能是大大的，过失是小小的，明年的需要极其强烈，今年出现的房价上涨过快的现象，明年也不会得到根本的扭转，但明年的房地产市场会相对更加坚实和稳健，所以今天我给大家汇报的是“后危机时代中国地产业的机遇、挑战和应对”。
无庸置疑，我们讨论任何问题都必须有前提，我们认为中国特有的国情和经济发展模式决定了中国的地产业呈现出今天这一畸形的果实，因为我们的计划生育国策已经推行了三十多年，因为中国13亿国民，只有极少部分享受了不完全到位的低标准的社会保障，所以大家看，如果我们的国民每年不能保证1500万左右新增劳动力的就业，将近1000万个以上的家庭，通过市场、通过新增劳动力收入来改善自己的生活水平和社会地位，这个努力会踏空了。
一千多万个家庭的不稳定，就意味着社会的绝对不安定，所以中国为了社会稳定，保证1500万个左右新增劳动力的就业，必须“保8”。
保8、保7，数字并不重要，但低于8恐怕问题很严重，按照我们现在GDP的增长速度，已经快接近8了。保8是战略要求，手段无外乎老三篇，外贸、投资和消费，但在后危机时代，我们遇到了极其严峻的挑战，原来三驾发动机，连驾濒临熄火，一驾摇摇欲坠，但保8的任务依然在肩，国际环境空前严峻，国内经济形势极其扑朔迷离，所以最后不管战略新兴产业能否远水止近渴，但今天中国的经济稳定和近期的发展离开了房地产市场、房地产行业，将绝不可能，所以房地产在近期不但不会打压，而且
回复该发言

一定会走向更加快速的成长之道。
我跟各位汇报的第一点、中国需求，国际动力。
在后危机时代，底部可见，但发达经济体的经济增长乏力，所以在美国中期选举到来之际，都把中国的需求当成了维持政客、维持政党利益的救命稻草。我们看到近期欧美异乎寻常的团结，集体打压人民币汇率，但是去年萨科奇是中国舆论最不受欢迎的领导之一，但今天他面对200亿的大单露出了微笑。
在全球摒弃贸易保护主义时，美国一方面开放了自由的贸易，一方面以贸易平衡为核心，以人民币汇率升值为抓手，辅以台湾、新疆、南海等等问题，用非经济因素榨取中国的经济利益，这个格局尤其明显。我刚才跟几个记者朋友讨论什么叫输入型通货膨胀，并不是人民币升值，或美国印钞多了，因为前提是母鸡才能下蛋，如果我们知道人民币对美元大幅升值，打个比方，美国伯南克不是直升机吗？不是量化宽松吗？他不是印出了6000亿美金吗？如果我们假设中华人民共和国把6000亿美元全部变成美国购买中国的国债，会构成什么样的情况？在1：7的汇率下，六千亿美元我们借来了，立刻可以买石油、铁矿石，买一大堆东西来满足中国的需求，但是当我们买完了以后，把人民币从1：7升成1：6，同样的六千亿美元，我们还帐只要用3万6千亿人民币就可以还掉我们借来的六千亿债，相当于我们借7块只还六块（还不算人民币通胀）。
在人民币升值趋势下，再加上中国持有的外汇储备数量增加，不是中国向美国借债，而是美国向中国借债这样一个前提下，才会因为量化宽松的美元政策，导致中国销售物价水涨船高，换一个前提，我们的思路完全不一样。
我们总结出来了一个什么原因？美国一方面鼓励跟中国的自由贸易，一方面逼迫中国政府大幅度缩减中美贸易差额，也就是说假如今年中国和美国的贸易顺差是两千亿美元，明年缩减成一千亿美元，而明年我们对美国的出口增加三千亿美元，那就意味着我们必须从美国增加超过中国从美国进口的增量，再加一千亿，美国可以从中国获得四千亿美元的美国到中国的出口，才能够既保证中国对美国出口的增加，也保证中国与美国贸易差额的缩小。
温总理讲了“人民币再升值3%，1/3的出口型企业就面临生存的问题”，因为我们出口到美国的价格不能随着人民币的升值而增长，但是美国出口到中国的商品，从波音飞机、凯迪拉克，是不是可以水涨船高？同样一架波音飞机，一亿美元卖给中国，甚至之前我们1：7，要用7亿人民币去买，升值以后1：6，只需6亿人民币就可以换同样的商品，美国的商品，在人民币升值的情况下，在中国比欧洲更有价格竞争力。如果升值以后，美国的波音飞机涨价涨成1.1亿美元一架，升值前的1亿美元相当于7亿人民币，升值后的1.1亿美元，相当于6.6亿元人民币，对于中国人来说，还是少花了四千万人民币，但对美国波音飞机而言，他可以价格上涨，因为中国生产的不是国际航线的现代化客机，只是直线客机，在这种情况下奥巴马用的是出口计划，在印度、中国、巴西找到更大的出口增长亮点，来带动美国新一轮的增长，所以美国的经济增长有惯性，发动机马力不足，小马、大车，需要中国注入强劲的动力。
奥巴马要选票，难道萨科奇不要吗？大家只要想起了选票，就想起了中国，想起了人民币对欧元、美元的升值，这才是我们讨论输入型通胀的背景。
出口本身并不带来经济的增长，如果中国出口一万亿，进口两万亿，对不起，那是中国在拉动全球的增长，所以只有中国出口多，进口少，进出口贸易才能成为保8的动力，现在我们看到中国外贸顺差最大的两个地，美国和欧洲，中国获得的贸易顺差在急剧缩小。
回复该发言

日本和台湾，我们历史上是贸易逆差，在中国经济规模日益庞大的基础上，在欧美联手的背景下，中国的需求越来越成为欧美经济增长的动力，而不是成为国内经济增长的动力，所以保8靠外贸越来越不靠谱，第一个结论出来了。
第二个结论，来到了深圳心情愉快，听到了乡音倍感愉悦，但我们忽然想到了一个问题，到了11月初，为什么银监局公布截止6月末，地方政府融资平台欠银行贷款7.38亿元，其中23%是不良贷款，银行为此要计提的风险准备是1.5万亿元，但实际上中国银行全行业的风险拨备只有不到1.3万亿。这个数据大还是小？绝对低估，因为4万亿真正开始是去年下半年，修一条高铁、高速，没有两三年不可能完工，所以大家看，现在正在大兴土木的高铁、高速、基础设施，如果立刻停掉贷款就是烂尾工程，如果继续硬着头皮把贷款放下去，到它建成通车之日，我们看到北京到天津的城际高铁，建成一年，亏损7个亿，今年好象又要亏损了。武汉到广州的高铁，一日千里插上了双翅，但没有听说过武汉到广州高铁盈利的喜人信息，只看到武汉到广州的航线纷纷裁减班次，票价跳水；上海到南京73分钟，上海到杭州45分钟，很快就38分钟，但传出的消息是上海到无锡的动车组停了，因为要为高铁让票源。
用贷款建成的项目，不建成是烂尾，建成以后经营上有相当部分很难立刻实现财务平衡，我们有银行拍着胸脯“房价下降40%，我的不良资产率只上去一两个点”，对不起，再有三个月卖不下去，地方政府不要说还本，连利息都没了，大家看看是不是这个情况？
为什么我说今年国庆节房市一定会起来呢？因为我们明年过年的时间是2月份，如果农民工兄弟拖欠一个月工资就算了，他如果1月15日拿不到工资，是不是又要请领导去讨工资了？如果全国各地到处讨工资，这个场景极其不和谐。12月15日必须开始或完成土地的出让公告，按照国家规定，还有一个月的公告期。
那么请问各位，你的漂亮女儿比武招聘，结果来了一群少年和尚，咋办？无效需求，什么意思？地方政府想卖地，但是没有开发商来应标，他也没钱，所以开发商在11月15日之前至少不能拿到首付款的话，他不会来应标。开发商在11月15日之前要想把首付款拿到，是不是还有开盘的筹备期、前期广告等时间？所以8月底、9月初不打广告，9月底、10月初不开盘，开盘以后不踊跃的定金，定金以后不踊跃的签首付合同，是不是地方政府年底希望通过土地出让来获得大量预算外资金，来平衡地方融资平台的财务压力这一最后的埋单者就不靠谱了吧。
各位朋友可能讲“卖不掉就借钱嘛”，能借吗？地方政府再向银行借钱，不是更大的信贷规模，更大的通胀压力吗？地方政府可以发债嘛，中央今年发了一万亿的债，其中两千亿是向地方政府发的，一万亿已经占中国GDP的3%，超过了这个比例，多发了国债，又是新一轮通货膨胀的源泉，何况中国除了这一万亿的债券以外，还通过中央汇金公司增加了1600亿银行间债券，干什么？为几大银行在香港和上海证交所配股提供大股东的配股资金来源。
大家都明白物价，凭你们的眼睛和感觉，从今年4月份到今年10月份，怎么可能统计出来只有4.4%的物价上涨？白菜涨了好象不止4.4%，食糖涨了一两倍，买柴油还要给小费，不知道怎么统计出这么和谐的物价上涨数据。出口不靠谱，投资有压力，中国信贷规模非常庞大，去年增量9.59万亿，今年前十个月已经贷款增量7.5万亿。
回复该发言

同志们，中国特色的经济要用中国的话来诠释，因为我们的银行贷款并没有给嗷嗷待哺的中小企业，给的都是地方融资平台，变成了铁路、高速公路、基础设施，所以大家发现一个什么问题？如果通货膨胀高了，那我们的利率涨的可以和通货膨胀抗衡，加息就是中央对地方政府额外的收税，收多了，爹对儿子收多了，现在是啃老族，怎么变成啃小族了？所以可以有加息，在地方政府大量信贷的情况下，加息是必然的，但加息不到位也是必然的。今年6月末是7.38万亿，乡镇改革还欠3亿多，项目后年才竣工，明年还要继续放贷款，所以大家可以翻出一个新的数据，到基础设施项目竣工之日，应该会突破18万亿人民币。加一个点，地方政府要额外多出1800万亿，如果加2个点就是3600万亿，加息是必须的，不到位是必然的，信贷流向极其不合理，导致了贷款不能够同比例加息，但是中国的银行又不可能不赚钱，它不像美国存贷款只有不到一个点的差别，更不像香港只有0.75个点，了存款利率2.5，贷款基准利率5.56（一般要上浮），所以既不能让贷款多掏利息，又不能让银行少掏钱，最后只有让全体存钱的朋友继续被承担负利率，讲白了，同志们，钱存在银行里，存的越多，亏的越多，存的越久，亏的越多，所以聪明人现在借钱不存钱。
在这样一个背景下，大家后来发现了一个问题，我们还有经济学家说中国的钞票发多了，你看中国的GDP只有美国的1/3，但是中国的M2却超过美国1/6，所以钱发多了，肯定物价上涨了。同志们，理论上讲是对的，但理论在中国从来没有成为现实，重庆下暴雨，为什么武汉要涨水？葛洲坝三峡干什么的？发的钱多不要紧，只要用银行把它存进去，这个钱就不会泄出来在社会中乱窜，坏就坏在现在大家都明白存的越多是傻老帽，所以大家都不愿意存钱，所以钱发多了又没有蓄水池，一路一泻千里，到了洞庭湖，洞庭湖涨水，到了太湖，太湖涨水，到了上海黄埔江一样涨水。
既然大家不愿意存钱，又不愿意太多的花钱，那我们面临什么样的选择呢？明明知道西红柿今天5毛，明天5块，你可以买两千斤存着吗？买两百斤，老婆打你，买两万斤，她跟你离婚，买二十万斤。你说广州的朋友可以买两百桶汽油存着，那汽油肯定涨价，你敢，你敢买，邻居打110，警察想你，妨害公共安全；老百姓也不能买水泥、买钢，老百姓既不能存生活资料，也不能囤生产资料，中国社会还有一个现状叫两极分化，没钱的，左手进，右手出，花个叮当响，有钱的，既不买青菜，也不买汽油，同志们的眼神是不是又盯住了资产领域？资产领域有三块，古玩字画，有人看你送唐伯虎的画，你肯定百分之一万希望这幅画是真的，因为唐伯虎他老人家离开我们很多年了，真品就那么多，赝品很多，古玩字画可以分流一部分，它既不是太湖，也不是黄埔江，只是一个小河岔，杯水车薪。
那么股市呢？中国的股市分一级市场和二级市场，一级市场就是政府包装好的国有资产，一块钱换走中产阶级五块钱人民币，然后中产阶级在二级市场勇敢的自由搏杀，有赔有赚，惨淡经营，刀口舔血。如果国庆节之前，房地产市场不活跃，地方政府没有钱过年关，所以在金九银十没有显著征兆出来之前，再打压地方政府的财务命脉，是不是等于给中央自己造成麻烦？但是当国庆节以前房地产市场全面好转的时候，十一的新政是阶段性政策，过渡性政策，它是解决中央和地方利益的政策，如何理解？因为房地产预期长期不明，房地产的估值相对偏低，房地产板块的股价极其具有投资价值，所以银行板块就是涨不上来。
回复该发言

去年9.6万亿，明年至少8万亿，再加上今年的，三年至少28万亿人民币，中国的银行，历史上的坏帐和老本早已一笔购销，中央政府在香港这个国际市场圈了很多钱，圈钱是开心的，但圈了钱以后要接受全世界统一游戏规则的监管——新巴塞尔协议，在没有老本的情况下，增加一万块钱的贷款，就必须有8%，800块的股本金，以及5%，超过5年期的长期债券，叫做次级债，作为银行防范风险的国际指标，既然中央通过信贷大爆炸支撑了国内的大建设，让我们的中国经济平稳的躲过了美国金融海啸的波及，那么现在负面影响出来了，如果到明年底中央的银行业三年新增贷款是28万亿元人民币的话，注意，现在中国银监会说了不算，要全球巴塞尔协议指标，8%，要补充22400亿元中国银行业整体的股本金，5%就是14000亿元，超过5年期的银行次级债，也就是说到明年底中国要完成近四万亿人民币股权和长期债权资本的补充，否则失去了风控能力和放贷能力。
大家发现，香港市场成交规模很小，在金融海啸以后，投资者信心还没恢复，这四万亿要地方出，地方出不出来，要中央，中央出不出来，最好是股民出，股民是怎么出的？中国银行上半年发行了404亿六年期可转债，年利只有1.8，这个时候中央一分钱没掏，圈了四百来个亿，开心啊；但是，钱还不够，所以中国银行要配股，配了将近600亿元人民币，其中中央汇金公司承担了将近400亿，从香港和上海A股只圈了200亿，大家看，中央政府还没赚到银行分红，先通过汇金公司，在通货膨胀高昂的情况下，在银行间债券市场发行了1600亿元的特别债券，专款用于补充中国银行、中国建设银行、中国工商银行等在香港和上海证交所配股的，作为大股东的中央汇金公司的配股资金来源。
这说明什么问题？中央花四块钱，通过中国银行圈了全世界两块钱，是不是已经是不合算了？如果汇金公司不表态，大股东认购配股，小股东压根就不参加配股，如果不配股，银行的股本金如何得到快速地补充？所以中国政府在楼市不明朗的情况下，第一、不能继续打压，让地方政府年底遭遇财务危机；第二、到明年底之前要补充2万亿股本金，所以大家看到一个什么问题？我们以打击投资者为口号，但我们以打击中产阶级为事实。什么是中产阶级？就是钱没有温州朋友多，但是有那么一点，房子不是说没买过，但是住的不理想，还住更大的，所谓既认房，又认贷，只要你买过房，再破、再小、再偏、再远，算你享受温州人待遇，只要你贷过款，哪怕是公积金，还光了，你还是享受温州人待遇，为什么政策要这么做呢？它是合理的，因为中国的农民既不炒股，又不炒楼，中国的黄光裕可以自己坐庄，他不需要在二级市场慢慢玩，他直接做房地产开发商，炒房子，炒地，只有中产阶级的心是很大的，能力是有限的，要么买房，要么买股，所以既认房、又认贷，银监会暂停第三套住房按揭贷款，中产阶级面临一个痛苦的选择，因为你买过房、贷过款，所以再改善时你就是投资客，你的利率不但不下浮，还要上浮10%，让你为同样的贷款金额，为银行的利润做贡献。如果你心痛这笔利息，就会暂时推迟改善住房的步伐，一推迟，你的口袋里揣着五十万现金，怎么办？买上一公斤黄金，老鼠一叫，你以为贼来了，放在家里又怕失火，这种钱放在口袋里，想来想去只有到股市里潇洒走一回。
心一动，怎么样行动？首先让中产阶级面临买房和买股的艰难选择，然后由基金联手大幅度拉高中国银行业的估值，股指一下就上去了，但大部分股票并没有上去，大家一看股市终于动了，每天成交两千多亿变成四、五千亿了，好象是牛市的前期，牛来了，勇敢的小羊羔奔向大草原，大家跳进去以后，发现今年不是时候，因为很多中小庄家的钱是借的，正好利用板块轮动，新能源
回复该发言

、新医药，拉高出货，再歇歇劲，等明年大展宏图。
随着几大行配股的成功，银行不好往下砸了，只能通过估值最高的中石油、中石化，通过这两家公司来砸盘，银行刚刚配股，怎么能砸银行的盘呢？这个时候大银行配股成功，又面临着年前资金的真空期，所以拉高石化双雄，掩护大小主力，调庄的调庄，出货的出货，所以股市一塌煳涂，但不会一塌煳涂，今年小小的调整，意味着明年上半年的冲高，我们不过圈了两千亿，还差两万亿没有从资本市场拿到手，今年上半年如果不动，明年上半年如何完成这一艰巨的光荣使命？
听党的话，跟党走，保持高度的一致，大家都能从小羊羔变成大水牛，否则恭喜大家很快减肥成功，买房还有砖头，买股连骨头都没了。
在这种情况下，先让股东小动动，但房地产因为伴随着欧美经济的不明，没有办法继续打压，也没有办法继续放手，所以预期不明，金融板块拔高以后，没有房地产板块的支撑就很难继续拔高，既然不能向上冲，只能向下震，庄家只要有差价就会有利润，今年是小动动，明年是大动动，大动完了以后接着是房地产市场动，明年是房市、股市轮动，高端房该涨的照涨不误，但经济适用房和低端产品进入市场，会让成交结构的优化伴随着房价的上涨，形成一道亮丽的风景线，也就是今年涨的大家心里面气不顺，明年涨的大家笑呵呵。
所以还是一个字——涨，行动还是一个字——强。
国际因素不明朗，中国需求只有在人民币升值的背景下能够源源不断地支撑欧美经济稳定和动力，所以出口减速，政府的项目大部分投向了高速铁路，坐了飞机就不能坐高铁，坐了高铁就不能开小车，这帮人需求相对有限，高端需求有限，中端需求难以改进，高铁是一个愿景，总有一天会盈利的，但不是今天，高速公路也是一样。
这个时候我们就看到了机遇和挑战的并存，大家形成一个不良的惯性，宏观调控调控房地产，宏观调控出政策打压房地产，我们要解决什么问题？请教大家一下，钢铁、水泥、电解铝加上发改委审批的投资规模，再加上银行的贷款，加上国土部的用地指标，等于嘛？等于厂房和生产设备，干什么用的？生产商品的，生产商品干什么用？用来卖的，卖给谁？农民，家电下乡、科技下乡，还搞了个证券下乡，中国的内需不足，凡是除了垄断行业以外，中国竞争性行业的生产能力，国内的需求饱和，国际市场也饱和，在这样一个背景下，我们不能够像官方文件说中国大部分商品和劳务处于生产全面过剩的状态，因为马克思讲了那叫经济危机，因为马克思看到资本的贪婪和逐利，看到生产的高度发达，所以他说我宁可炒股票，也要为帝国主义唱死亡的葬歌。在帝国主义的废墟上迎来了无产阶级的黎明。
中国还在社会主义初级阶段，就处于生产全面过剩的状态（2004年以前），那个时候卖一台海尔彩电只挣五十块钱，空调、冰箱无一不是过剩的状态，为了让中国生产过剩的危机不要继续恶化下去，通过国际、国内市场的逐步增长，来缓和中国国内生产过剩的危局，宏观调控不讲生产过剩，换个话——结构调整，干什么？防止产能过剩，什么叫防止？已经过剩了。
金融危机是什么？本来中国大陆对欧洲、美国全世界的出口可以每年增长超过30%，但欧洲、美国碰到了经济困难，碰到了经济海啸，所以他不能够用以前那种高速度来吸收中国的出口商品了，所以中国国内产能过剩的状况在后金融危机时代不但没有好转，反而更加恶化。这是我们宏观的定位，定位以后，在后金融危机时代，我们必须通过内需来发展，而政府投资不靠谱，我们现在顽固的想把房地产一半打入冷宫，一半放在阳光下晒，所以我们选择了新模式，叫做战略性新兴产业，画了一个大饼，哥儿们，饿两天，饼来了，同志们，什么叫战略新兴产业？给大家翻译一下，就是美国前一段竞选失败的总统小
回复该发言

布什扔掉的一双破鞋，我们当成了灰姑娘的水晶鞋。小布什意识到了美国经济增长乏力，为了竞选得分，又不能让选民不投票，所以脑筋急转弯，大幅度削减美国的贸易和财政赤字，他想起了美国农业的巨额补贴太高了，又不能不补贴，所以学习中国人的榜样，把政府的包袱丢给市场，他搞了一个什么好东东？叫新能源革命，新能源革命的核心是两大块，一块是生物能源，也就是说把美国的牛、中国的人吃的玉米从食物变成乙醇的原料，用可以再生的乙醇去替代不可再生的原油，一旦把玉米从食物变成了工业原料，06年施行的计划，06年下半年以玉米为代表的国际粮食产品价格连续狂涨，玉米、小麦、大豆几乎都翻番，因为市场价格涨，所以美国政府对农业的巨额补贴就转移给了市场。美国并不是真的用乙醇代替石油，是为了甩政府的包袱，所以小布什政府后期，美国政府财政赤字好转，但依然败给了奥巴马。
光伏产业更不靠谱，如果中国靠太阳能上网电价，岂不是要涨50%，我们的通货膨胀将更加不可收拾。光伏产业无法和传统产业竞争，何况当夜幕来临的时候，太阳能也能发电吗？除非是全球联网，所以生物能源是一个口号，为的是卸美国的包袱。
中国国家工信部、发改委也搞玉米炼酒精，也搞光伏产业，以新能源为基础的光伏产业想成为中国国民经济的支柱产业是不是任重而道远？你的女儿才两岁，到她嫁给皇太子成为皇太妃时，还得坚持十几二十年呢，既然远水不解近渴，而我们的增长需求，在全民的社会保障没有及时足额到位之前，大家一是缺钱花，二是有钱不敢花，没钱没胆，内需靠什么启动？所以一个是信心，一个是能力，跟大家勾勒出来的远景，三驾马车，两驾半熄火，还有漫长长夜等待渡过，而明天早上可能就没有早饭吃了，这是经济增长的唯一动力，只能城市化和新型工业化。
新型工业化是内需为主有支撑的制造，而不是全球制造了，我经常打一个比方，我们很多不良的专家、不良的教授，动不动就学习香港的经验、新加坡的经验、美国的经验、欧洲的经验，什么意思？中国还处在城市化和工业化的高峰期，大量农村人口要进入城市，大量农民要变成市民，所以中国处于经济增长的青春期，什么叫青春期？只要你基因没缺陷，吃饱了肚子就长个子，巴黎、纽约、伦敦、东京是什么地方？是后工业化，讲白了，是更年期（众笑…），更年期吃饱了是什么后果？中部崛起，肚子上去，不长个儿，讲肚子，我们怎么老是动不动学更年期的经验来指导我们青春期的实践呢？就是因为我们的指导思想出了问题，学习的对象出了问题，应用的环节出了问题，所以很多不是问题的问题到了今天全变成了问题，我们一个问题没搞定，又来了千百个新问题，一个房价没搞定，又搞出了物价，一大堆价格全出了问题，这就是我们面临的真正的现实难题。
中国在城市化和工业化的高峰期，要鼓励人口进城，鼓励人口进城后有房子住，有地方上班，有地方吃饭，有地方住宾馆，各种房地产在中国一定是要快速蓬勃、扩张的时候，这是宏观的判断，但如何让中国人有能力消费呢？对房地产的宏观判断毋庸置疑，同时在后金融危机时代，同志们，明年是个好年份，我们的地方领导立场过硬，但是地方的社会要稳定，也需要经济跟进，后金融危机时代，央企的利润归北京，除了房地产外的企业，非央企在后金融危机时代是不是生存举步维艰哪？汇率的挤压、劳动力成本的挤压、原材料成本的挤压，还有各种明的、暗的、实质上的社会制度成本的约束，中国竞争型中小企业的生存举步维艰。
回复该发言

我刚从温州回来，把去年给大家汇报的结果一再重现，四年不到，几万个打火机企业只剩下16家，以前我跟他们怎么宣扬的？在过去的十年里，只要买房就是对的，只要卖房就是赚的。他说错了，我把房子卖掉干什么？因为他不缺钱，他把房子卖掉就会拿到一堆现金，又将面临买黄金、买股票的痛苦。以前的温州人是狼群战术，一个村、一个乡、一个镇，千百家企业生产同类型产品，大家抱团共同形成产业群，今天狼群没有了，变成一山不容二虎，这些狼不想变成小羊羔，不想回到无产阶级的回报，也不想把钱存在银行里慢慢变老，股市太凶险，房市太高。
这样一批人，我总结是被刚性，也就是说他今天可以受政策舆论影响不买房，但是钱揣在口袋里，他郁闷了，烦了，他不和谐，因为他除了买房，没有地方能让他口袋里的现金觉得安全。到了这个时候我们对投资的需求有两个策略，一个是疏，一个是堵，如果洪水在洞庭湖泄掉了，那么太湖就不用防洪了，如果我们堵来堵去，建防洪堤的成本极其高昂，但祸水还在，所以应该要给投资找到最终的归属，可是国内的民间资本还没有找到出路，在量化宽松的支撑下，海外资金又继续汹涌的跟进。
有朋友说“华伟，没这么厉害吧，国家外管局把热钱挡的死死的”，同志们，真挡死了吗？我认为答案是否定的，为什么这么说？因为全世界没有比印钱更快乐的事，印完钱就兑现，没有人找你讨债，这是更加快乐的事。中国需求没到位之前，美国人又不愿意降低现实的福利，所以选择了大把印钱兑现全世界资源这么一个模式，这个模式必然意味着在美国借钱很容易，但美国借钱也很便宜，再加上人民币对美国的升值预期，在中国赚钱太幸福。
中国的房地产市场和中国的可口可乐不能划等号，因为中国的农民兄弟打完工也能买一罐可口可乐，它属于全民市场，而中国的房地产市场是少部分市场，首先它是70个大中城市房地产市场的集合，其次它是两三亿中国人正在积极参与的市场。
什么叫投资？能够买，也能够卖的，对于住房而言，尽管温州绍兴的房价也很高，但想把高价的房变成现金非常困难，大家发现只有在上海、北京、广州、深圳这样房价居高不下的一、二线城市，正因为它具有发达的租房二级市场，买住房容，卖住房也容易，所以区域性一、二线房价少数上涨过高、过快的城市，将成为全国需求乃至全球需求的被动载体，这些城市中高端住宅需求将成为首选目标。
其次，中国的城镇化和中国的高铁建设会导致在高铁的节点，人口大量的向区域城市集中，这样的话在三、四线城市的城市中心区，得益于近期人口的大量导入，商业物业也具备了垄断性质、稀缺性和单位租金营业额迅速上涨的推动。
但是很可惜，因为中国的商业物业流转交易税费太高，所以个人持有不合算，往往需要用法人持有，在股权交易环节规避相关的高昂税赋。
这样，两个投资机会显现了，专业的投资机构替代盲目的个人投资，这样一来，大量资金必然向一、二线中高端住宅（散户）以及高端住宅的开发商、以及二、三、四线中心城市商业地产的营运商，从这个上面看，最近内资、外资纷纷关注二、三、四线城市的商业地产。对于开发商来说，尤其像万科这样的上市公司，它不好逃税漏税，所以为了规避高昂的土地增值税，把商业成本摊入前期，最终通过股权转让的形式还可以规避大量土地增值税和所得税，所以中国的政策扭曲逼着不做假帐的公司都得把住宅和商业地产联手开发，作为抗税避税的手段。
回复该发言

特有的政策、特有的种子，特有的土壤，会有特别的产品，在这一轮背后，我们认为风险比较大，有朋友讲“深圳的房子受限制了，那我去买小城市的”，可以啊，四个字——关门打狗，为什么？三、四线城市房价便宜，买住房很便宜，但没有二手房市场支撑，进去容易，退不可能，你进去能干什么？去多了，你太太会怀疑你有外遇，但是你急啊，投资住房集中在一、二线城市，投资商业法人持有集中在三、四线城市，他们面临的都是全球和全国资本。短期之内指望我们开放垄断的行业，可不可行？愿望是良好的，就像“英特纳雄耐尔”一样。
限购虽然违背市场，但可以救急，我们中国的不是建筑施工的周期，是一百多个政府部门敲章的周期，我们的需求立刻就能卷土重来，而供给却需要周期跟上。同志们，换位思考，在当前情况下，如果楼市莫名其妙的火爆，你敢把面粉烤成面包吗？当你把面粉烤成面包时，调控政策来了，白烤了。
现在开发商的心态和政府的需要，楼市的供给和需求的释放存在一个显著的周期，在中低价经济适用房和商品房入市之前，用行政的手段在少数房价上涨过高过快的城市实行对外对内的双重限购，是不是可以暂时缓和和平稳区域市场的供求失衡状态？但它绝对不会坚持超过半年，因为最终还得靠市场去行动，因为前期地方政府失去了外贸效益的支撑，必然要从土地财政来找到更大的动力，进行最后的和谐冲刺，上了起跑线还在闹肚子？绝对不行，所以到最后通缩的时候，土地财政的依赖不但没有降低，反而比以前更加单一、更加严重、更加更加地依赖。
依赖的土地财政，如果卖不掉房，开发商拿什么买地？如果没人买地，又何来建安工程？没有坚安工程，何来预售销售？没有预售销售，一系列税又从何谈起呢？
大家又说“老华，不一定啊，我们还有最后的王牌——房产税”，不怕你涨，一翘起来，立马能把你砸昏。同志们，既然下了结论，地方进行最后经济冲刺的需要更旺盛，一根稻草如果压死了一头骆驼，这个责任是不可能承担的，所以地方政府的利益，最多是希望保住现有的土地财政，然后再附加一个小小的房产税，就是说不能因为房产税把房地产市场收垮了，土地收没了，同时这个房产税既不合情，也不合理，我认为也不合法，因为中国的土地没有产权，只有70年使用权，开发商代我们缴纳了70年租金，然后开发商用三年的时间建成房子卖给我们，在卖的时候交了所得税，也交了土地增值税，而我们买到手以后，不管明年卖还是二十年再卖，你卖房子的时候仍然有所得税和持有期间的土地增值税，持有期间的增值我们不仅交了，而且双重交了，没有产权，又付了租金，还交了增值税的情况下，有可能理由对青春期的孩子收更年期的税呢？
当然，如果我们强行有中国特色，一定要收，也没问题，为什么？收这个税既然不可能就高，那只能就低，如果按照原价的千分之八，五年房价涨一倍，等你卖的时候就变成原价的千分之四，现价的千分之二。此举不但不能抑房价，也不可能抑制房价伸张，房产税收重了，房市垮台，土地财政破产，中国的社会就会立刻发展动荡；房产税收轻了，等于没收，因为下家承担，不但没有降低房价，反而助涨了房价新一轮的快速上升。
这个税还有很大的技术麻烦，你说是对原价收还是对现价收？第一个问题是收租金还是收原价的比例？因为非住宅是可以收租金的12%，或自用部分收原价的千分之7-8，如果收租金，我就把我的房子租给我的秘书，每个月交12元房产税，白收。很显然，不好收。上海是评估师最集中的城市，不吃不喝也得三年才能评完，三年后才能评完今天的价格，深圳是一个特例，大部分城市是有历史的，十几年前可能在徐家汇买一套房只要五千块，如果按照原价收等于没收，按照现价还得重新评估。
回复该发言

问题多着呢，我们房地产证是共有产权，除非特别注明，也就是说先生、太太，再加上一个未成年子女，每个人各占1/3，但对爹马这一套是不是免税啊？小孩长大了以后，又组建了家庭，在没有控股权的房产里，非控股地位的小股东是不是可以一直避税避下去？
另外一个问题出来了，一百万的房子，银行贷了六十万，明年涨成两百万，我还欠银行五十万，钱没还光，这个产权不能说是我的，银行里抵押了一部分，没有还完之前，这个钱是不是银行也应该承担一部分房产税？
这些都是合情合理的，因为我的房子首付百分之二十，100%的产权，我只付了20%的钱，80%是属于银行的，谁的孩子吃谁的奶，银行的房子你得收银行的房产税。老红军、老干部哪一个退休以后没有分到很好、很大的房子？同样一个老干部，可以享受160平米的房子，要么给他一套，要么给他两套80平米的，如果按照套收，两个小套的就吃亏，如果按照面积收，理论上党的干部都是人群团体的任职，还不是公务员，机关事业单位，包括中国残联、宋庆龄福利会，包括我们教授、副教授，是不是也可以享受待遇？一旦按照级别来减免，就会受到很大的非议和不公。
我的房子一百万，你给我估一百万是OK的，你估成115万也是对的，但你敢估成115万，我心情好，骂你，心情不好，踹你。而且估价师不是政府官员，他评估你的房子谁出钱？是老百姓出钱还是政府出钱？你要敢对离退休的老干部收房产税，一套房子评估下来一千万，你收他八万块，老头子拿拐杖敲你，“小子，江山都是老子打下来的，你敢收钱？”房产税如果真的收，是帐面上评估上去了，但大家还没赚到一分钱，如果哪个领导干部家里房子多了一点，会不会出现巨额纳税收入来源不明？（众笑…）
大家不要笑，我是随随便便给大家举了几个例子，深圳是改革开放的窗口，上海是经济的中心，北京是权力的灵魂，怎么也不会拿这三个地方做破坏性试验（众笑…），把深圳人玩熄火了，影响改革开放窗口的形象，上海玩歇菜了，经济不稳定，北京更不能玩歇菜了，所以这个玩意儿雷声大，雨声小，既没有可行性，也没有必要小，而且我们的体制决定了只能就低，不能就高。
在这样一个情况下，我认为中国的房地产要大发展，但是不能带着隐患发展，房地产业作为国民经济重要的支柱产业，这个地位不能动摇，但是房地产市场作为主体势在必行，房地产市场总体膨胀，结构优化，为地方政府提供源源不断地埋单的资金来源，地方政府针对中国的国情，对原住民采取经济适用房和廉租房两种模式，对于新移民采取公租房的模式，这两个控制在百分之二、三十以下不会有问题。当外地朋友为深圳的发展贡献青春和热血时，他的实力稍弱，可以在公租房里待几年，过两年翅膀硬了，想去北京，住北京的公租房，想在深圳落户，住深圳的商品房。
一个没有人埋单的盛会，是不可能真正开下去的，所以房地产市场为住房保障埋单，住房保障为房地产市场的发展保驾护航，以房地产市场的繁荣为主旨，住房保障的根基为要求，二者的结合就构成了中国房地产行业大发展的新契机，我们认为最重要的并不是把开发商包装成三角眼、水蛇腰的不良坏蛋，而是要给需求一个泄洪的通道，要大力进行金融创新，放开商业地产的法人投资，组建相关的机构，来引导个人把住宅投资转向非住宅，来引导对住宅的投资从一、二线城市的二手房投资，和新建房的消费投资，转移到三、四线城市的开发投资，通过适当的政府财政倾斜，把消费投资转成供给投资，这样的话可以应对中国目前资金过剩的现实，同时我们还要在海外，包括香港，加大人民币债券的发行力度，让越南、老挝、柬埔寨、外蒙古、东盟想消费中国商品的人不用美元，他可以向我们借人民币，买了东西以后再还人民币，因为中国
回复该发言

经济必然有一个大的风险，这是大家没想到的，为什么？因为美国是消费增长，所以它发行一亿美元，每年可以在美国的社会转五圈，中国是投资增长，所以中国的人民币在中国的高铁、中国的高速公路上可能两三年才转一圈，同志们明白什么意思了吧。
今天因为我们是投资兴国，而不是消费立国，尽管中国的现金比美国还多，但因为周转速度慢，所以没有表现出价格的狂涨，但随着长周期铁公基项目投资周期的缩减，已经发出去的钞票，随着中国消费增长的比重，以前是两年转一圈，现在一年转两圈，意味着它转到大蒜，大蒜涨，转到食糖，食糖涨，那个时候即使中央银行不发行货币，即便是存量货币也绝对能掀起滔天巨浪。孟博士讲的非常好，吴敬琏老先生忧国忧民，打压房价必然引发物价失控，因为中央的水龙头没有关，反过来意味着什么？在水龙头没关的情况下，你把物价打压了，是不是又给房价增添了新的动力？尤其是明年必须活跃股市，为金融行业吸纳资本，明年上半年开始的新一批股市大量盈利的朋友，随着潇洒走一回，最终还是在房价里、在楼市里找到了资金最为安全的归属感，而中国具备投资价值的住宅只在一、二线城市，一、二线城市普通的财政实力比较雄厚，住房保障的规模越大，中低端需求被替代的程度越大，在这个时候只有中高端的需求是不会被替代的，而会被下家所追逐。
有人很担心没人跟进怎么办？错，中国的房地产也就是20%，两三亿人口现在运作的市场，随着党中央国务院更加关注民生，更加关注和谐，原来很难涉足房地产的80%的人口有相当一部分在未来也会加入到相对有限的城市空间队伍中来。
同志们，水涨船高，虽然船不够大，但看见要涨水了，咱们怎么可能坐失良机呢？房地产大可以安邦立国，小可以安身立命，买好两套房，家庭绝对和谐，哪怕股票暂时被套住，也不会产生婚姻裂变。我们处在一个好时代，未来的五年是中国房地产市场，尤其是一、二线城市房地产市场成长的钻石期，五年以后如何？不敢苟言，因为政策环境会发生变化，如何变化？咱们还要拭目以待，所以可以让中国人暂时不买房，不可以让中国人不买房，可以让中国人暂时在国内不买房，不可以让中国人不去香港、新加坡、澳大利亚买房，横竖大家买遍地球，全球通，既然进入全球时代，还有什么好商量的呢？说不如做，言必行，行必果，衷心希望大家2011年获得社会主义发展的璀璨成果。谢谢各位！
回复该发言