秦虹:房价大幅下跌不符合客观规律

秦虹:房价大幅下跌不符合客观规律
备受瞩目的第二届中国地产年会今日在深圳洲际酒店正式举行，本次中国地产年会的盛况。在年会上，住房城乡建设部政策研究中心副主任秦虹发表了演讲。
主持人：感谢曹轲先生，曹轲先生也是以主办方的角度诚邀全国乃至国际上在经济、金融、房地产领域的专家学者、实践者能够积极的参与年会论坛，其实也是为目前中国经济、房地产行业已经存在及可能面临的问题出谋划策、看医问药，在我看来，这样一个论坛对于中国经济发展来说真的是功德无量的事情。
刚才无论是曹先生还是孟先生都提到了目前中国经济和房地产行业存在的问题，同样也存在着挑战，所谓思则变，变则通，通则达，我们组织这样的年会，就是和国内一流的学者分享思想、观点，总结过去，展望未来，短暂的开幕式之后，接下来进入今天上午的中国地产思想论坛，论坛的主题是“中国地产的变革与未来”，首先上台给我们作论述的这位嘉宾是世界银行的访问学者，曾经主持“引导我国房地产健康发展研究”等部级科研项目20多项，获得国家“九五”科技攻关与国家重大科技产业工程项目科研突出成果奖和个人先进奖，他就是国家住房和城乡建设部政策研究中心副主任研究员秦虹女士，掌声欢迎，她演讲的题目是“十二五”扩大内需战略与房地产发展”。
秦虹：大家上午好！很高兴来到深圳和大家再一次交流有关房地产方面的问题，刚才主持人说了，这一阶段论坛的主题是“房地产业的变革与未来”，如果谈到房地产业的变革和未来，眼前的未来就是我们要结束“十一五”，进入“十二五”国民经济发展时期。房地产业的发展从来都不是孤立的，它和整个国民经济的发展关系十分密切，从这十几年来房地产业的繁荣、发展、进程及宏观调控政策等等，我们都可以看到房地产和国民经济之间关系非常密切，对房地产调控的所有政策也都是和国民经济发展的大局有很大关系，所以我们在看房地产业发展的未来的时候，我觉得我们还要看整个经济发展的大局。
看经济发展的大局，就要关注十七届五中全会党中央关于对“十二五”规划提出的建议，整体的思想和脉络，也就是说我们在关注到“十二五”发展的基础上来看我们国家房地产业面临着怎样的发展机会和政策调整。
应该说我们在学习、研究党中央关于“十二五”规划的《建议》中看到这样一个思想的脉络，“十二五”中国经济面临非常复杂和不确定性的国际环境，实际上我们可以看到，2008年这场全球金融危机对发达国家的影响远远高于中国，也就是说这场危机的渡过对发达国家来讲绝不是那么简单的、轻易的和短期的，所以大家看到美国再次启动了量化宽松货币政策，意味着什么呢？意味着未来美国的经济增长并不是确定的，再加上欧洲不断出现的国家债务危机等等，中国经济从2001年，我们开始进入WTO所开拓的新一轮经济增长的模式，依靠国际市场的扩大来发展的格局在“十二五”可能面临很大的危机，这种模式很难持续下去，所以“十二五”规划给我们提出了一个很重要的发展脉络，即要加快转变经济发展方式，这是“十二五”经济发展的主线，也是核心。
怎么加快转变？在国务院的文件中可以看出，加快转变经济发展方式，实现这样一个经济发展脉络的关键就是经济结构的战略性调整，所以“十二五”规划中把“经济结构的战略性调整”作为实现经济发展方式转变的第一项要求，“加快经济发展方式的转变”中央提出了五项要求，第一项是经济结构的战略性调整，第二项是科技进步和创新，第三项是社会保障和改善民生，第四项是节约资源和环境保护，第五
回复该发言

项是改革开放。经济结构战略性调整是最重要和关键的一项措施，其他几项都是相支撑、相配合的战略目标。
那么如何实现经济结构战略性调整呢？按照我们现在面临的大格局，就是要实施扩大内需，特别是扩大国内消费需求的战略，在整个“十二五”建议中，中央提出“要通过扩大建立消费的长效机制，逐步使我国国内市场总体规模位居世界前列”，也就是说这一次经济的发展，扩大内需、调整经济结构不是传统意义上所说的结构调整是第一产业、第二产业、第三产业的产业结构调整，我们这次所说的经济结构的战略性调整，是把内需作为经济发展、支撑经济结构调整、支撑经济发展方式转变的第一要素提出来的。
“十二五”要立足于转变经济发展方式，转变发展方式的关键是实现经济结构的战略性调整，实现经济结构战略性调整的关键是扩大内需，而不是走传统的，走过去十年我们所走的外向型经济发展之路，扩大内需靠什么？扩大内需就是要扩大国内市场，扩大国内市场一个很重要的关键因素就是推动中国的城市化发展。无论从目前的GDP发展水平来看，还是从目前工业化发展进程来看，目前中国的城市化发展和服务业的增长都具有巨大的内需空间，现在和我们同等GDP发展水平的发达国家，比如说美国、英国等等，我们今年达到人均4000美元GDP，在人均4000美元GDP的情况下，他们的城市化率至少也比中国高10个百分点，中国城镇化发展水平和目前的经济发展阶段相比差距还很大。
从服务业这个角度来讲，中国的差距也是非常大的，现在第三产业在整个国民经济占比中占42%，发达国家都是70%以上、80%以上，即使一些中等发达国家，服务业在整个经济中所占的比重也在50%以上，而中国仅40%。我们城市化发展的差距和服务业发展的差距，和经济发展水平相比，还有巨大的增长空间，所以城镇化成为实现扩大内需战略、扩大国内市场的核心环节，促进更多的人进入到城市里生活，具备城市消费方式，对扩大内需的确有实质性贡献和意义。
2009年，农村家庭人均收入和消费仅为城市家庭的38%和51%，农村盖房子、建房子投入是非常大的，如果扣除建房支出的话，农村家庭在主要商品和服务方面的人均消费是城市家庭的50%以下，也就是说农村的消费总体上是非常低的，如果我们扩大城市化，有更多人进入城市，在城市里挣工资，在城市里取得就业、稳定生活，按照城市的生活方式来实现消费的话，就会大大扩大国内的市场，所以城镇化成为扩大内需的战略重点是毫无疑问的，既有巨大潜力，有巨大的现实力。
我们大力推进城镇化的发展对房地产业意味着什么呢？我想可能有四个方面：一、居住需求层次更加丰富；二、梯级城镇化进程将惠及大中小城市房地产市场；三、商业服务性地产面临发展新机遇；四、抑制住房投机仍是政策主题。
一、居住需求层次更加丰富
“十二五”期间中国的人均GDP将会进入4000美元时代，这是非常关键的时期，将会有更多城市进入10000美元的发展时期，进入中等发达国家收入水平。“十二五”时期，中国的城镇化率将会达到50%，也就是说中国城乡人口格局将会在“十二五”期间发生变化，“十二五”之后就会变成城市人口大于农村城市，“十二五”对中国的房地产业发展确实不同寻常，因为目前44.6%的城镇化水平将会在“十二五”期间突破为50%，城市化率将会从低于世界平均水平进入到更高的层次。
城市人口增多意味着什么？意味着收入层次更加丰富，收入层次丰富将会使我们对居住的需求层次更多，一是城市里会有更多年轻人、更多的城市新移民，他们迫切需要在城市里安居，在城市里落户，这个需求量是非常大的。
回复该发言

我们刚刚拿到2009年国家统计局统计年鉴，2009年我国人口结构是0-34岁占45%，65-95岁在人口结构中占10%，总体上来讲，中国现在人口的年轻化优势仍然非常明显，34岁以下的人仍占人口总量的45%，这个比重非常大，年轻人的需求、新婚的需求，以及城市新移民对住房的需求是最基本的层次需求，这将意味着“十二五”期间保障性住房的供应和需求都会大大增加。
工业化进程仍处于加快期，工业化进程仍将吸引大量农民工进入城市里工作，“十一五”规划对中国区域经济发展提出了战略布局，这样的战略布局从“十一五”开始已逐步推进实施，把整个中国地图板块区域经济发展分为四个板块：一是优化发展区，优化发展区基本上是长三角、珠三角、环渤海、京津冀等，重点发展现代服务业和先进制造业；二是重点发展区，重点发展区包括中国绝大部分中西部地区，重点发展区要实现两个承接，一是要承接优化发展区的产业转移，长三角、珠三角的工业转移到中部地区，二是承接限制开发区和禁止开发区的人口转移，也就是说大量工业化进程将在重点发展区加速发展，近期我们到合肥的开发区看到了格力空调集团大规模工人宿舍、职工上班洪流，而且发展还在继续；在优化发展区和重点发展区的重点城市，今后一是面临着服务业的快速发展，二是工业产业的快速发展，这就会提供大量就业岗位，吸引大量城市新增移民，为新增移民、农民工进入城市定居落户是我们推动“十二五”城市化进程的核心要素，换句话说，我们现在趁着农民工年轻的时候出台政策，促使他在城市里安居落户，如果他年轻的时候、有就业能力的时候不能在城市里安居落户的话，年老了困难就非常大，所以现在中央提出来要推动具备条件的农民工进城定居落户，首先对中小城市开放户口，对大城市要使那些具备条件的农民工，就是有稳定工作年限的农民工在城市里住下来，享受到城市的基本保障，稳定他们的就业，最后稳定他们在城市里生活。
随着这样的发展，中小城市对农民进入城市落户政策会越来越宽，大城市对具备条件城市的农民工住房保障力度会加大，大家现在看到，现在保障房有三类：一是廉租房，二是经济适用房，三是公共租赁房。廉租房是对城镇里原籍城市居民，即老城市居民住房困难户最完整的保障，叫做应保尽保；经济适用房基本上是定向的，比如拆迁，比如大型企业利用自有土地为职工建的住房；公共租赁住房是放开政策，放开户口，面向广大城市新增移民的这一部分群体。
“十二五”期间可以预计在大城市保障性住房的建设比例一定会有所提高，一方面是保障性住房的条例现在已经进入立法程序，即将在“十二五”期间实施，使地方政府对住房的保障有法律依据，而不是靠短期政策进行调整；二是最近国务院提出各个地方要加大住房保障规划，住房保障规划是一个新规划，以前没有过，各个省、各个市做的“十二五”住房保障规划将会使大城市住房保障的建设，无论是规模还是保障的条件（资金、制度、政策等）进行相应的配备，“十二五”期间一定是保障性住房增大的时期。
除了居住需求层次更加丰富之外，其次是高品质住房需求将继续提升，现在已经进入人均GDP4000美元，很多城市进入万美元的消费时代，目前中国消费结构升级依然非常强劲，对住房需求的升级也在不断提升，高品质住宅今后的市场发展空间非常大，中国人愿意买大房子，为什么？就是因为社区所能提供的游乐、健身、消费等公共服务配套设施非常欠缺，所以在家里要有健身房、影视厅，在家里要有休闲的、接待客人、喝茶的地方，这种大家都需要的公共空间完全可以在社区里集中提供，但我们的很多小区没有这种功能，迫使大家有了钱买更大的房子，来满足生活中的居住需求，所以说高品质不仅仅是房子质量好
回复该发言

，更重要的是居住环境所提供的服务功能更加齐全，现在收入水平提高，大家对健康更为住宅，那些生态型住宅、养生住宅也会越来越受到高收入者家庭的青睐。此外，中国的老龄化程度也在逐步提高，养老住宅，适合老年人生活的家庭养老住宅也会有很大需求，具有多服务功能、具有完善配套设施、具有优美环境、具有生态环境的高品质住宅今后市场空间一定非常大，现在中国住房的升级换代远未结束。
节能环保绿色新型地产的发展也面临着新前景，节能是我们国家今后发展所关注的重点领域，也是企业创新的重要方面。
总而言之，“十二五”期间由于中国目前的发展阶段所决定，我们的经济进入人均4000美元GDP时代，由于城市化速度仍处于加快期，“十二五”期间中国的居住需求仍然是处于提升期，也就是说可以预见“十二五”的居住需求仍然是非常大的数量，我们从十年前城市竣工总面积不到5亿平方米，到2009年竣工7.9亿平方米，我们预计“十二五”期间城市总面积住宅的竣工会更大，因为现在中国城镇的家庭户数比上现在的住房存量还未达到1：1，但发达国家住房的家庭户数和住房套数比，比如法国是1：1.21，日本是1：1.13，美国是1：1.11，英国是1：1.03。以美国为例，美国的家庭户数和住房套数相比，有11%的富余，而我们现在还不到1：1，因为我们城市还在更新，还在发展，还有大量拆迁，“十二五”期间增大住房建设，满足住房需求，既有客观需求，也有客观现实性，增大供应不会有太大的市场风险。
二、梯级城镇化进程将惠及大中小城市房地产市场
中国的城镇化进程不仅仅意味着农民进到城市这么一个简单的事情，现在每年农民进到城市大概是1600万，但不仅仅这么简单，中国最大的特点是梯级城镇化，不仅仅是农民进到城市里，更多的是城市人口之间的大规模流动，小城市向中等城市移动，中小城市向中心城市移动，中心城市向直辖市流动，城市之间的人口流动规模仍然非常大。梯度城镇化和公共服务水平决定了人口流动的趋势，进而决定了房地产市场增长的格局，中国城镇化进程就是农村人口+城市人口大规模流动的历史进程。
近年来，高校毕业生在大中城市就业人数占总数的80.8%，2009年，全国共有农民工2.3亿，流向大城市者占65%，中国的城市化发展呈梯级，而我们打造城镇群同城化和快速轨道交通的连接，使城镇群的发展速度加快，这样一个格局将会给大中小城市带来不同的发展机遇，这使得大中小城市都得到了发展，而大中小城市房地产的发展，又得到了城市群战略的配合和实施，目前中国的大城市发展速度很快，中小城市将来要推行的人口政策、开放户籍政策会吸引更多农民落户，但大城市的机会也仍然非常大，过去中国城镇化进程非常快，快到什么程度呢？我们改革开放三十年的中国，中国城镇人口新增了4亿人，其中2亿人是改革开放后十年增加的，近十年来中国城镇化增长速度最快的是200万以上人口的大城市，2001年大城市数是25个，2008年已发展到41个，大城市发展空间仍然非常大。
这是我在世界银行工作时看到的统计数据，05年时各个国家大城市化率和百万城市人口占比，什么叫大城市化率？大城市化率就是这个国家最大的城市和所有城市人口之比，百万城市人口占比是这个国家一百万人口以上的城市和整个国家城市人口相比，从图中可以看到中国目前还是比较低的，也就是说我们现在所有城市都有发展机会，大城市的发展机会仍然比较大，大城市的辐射力强、凝聚力强，带动整个地区经济的发展，所以城市群的中心城市、次中心城市今后的发展空间仍然非常大。
回复该发言

由于是梯级城镇化，所以既有农村人到中小城市落户政策推动中小城市发展，大城市的发展空间也仍然非常大，所以中国梯级城镇化发展格局将会惠及大中小城市房地产业的发展。
三、商业服务性地产面临发展新机遇
这是今年1-9月份的统计数据，住宅物业、办公楼物业和商业用房销售面积的增长速度，今年1-9月份，非住宅物业销售面积增长速度大概是住宅物业的5-6倍，大家都说“这是调控政策的结果，调控政策控制投资购房，所以大家都去买商业地产”，我想可能有一点这样的原因，但并非根本原因，目前中国商业地产正面临黄金发展期，这和我们的城市发展有很大关系，当一个城市规模小、人口很少的时候，简单的商业就能满足城市的基本生活需求，当一个城市规模扩大时，变成一个大城市，七、八百万、上千万人口的大城市时，我们不是简单的靠复制几个原来的商业项目就能满足城市需求的，并不是说城市规模扩大了，我多建几个超市就能满足城市发展需求了，而是需要更复杂的、更高级的、形式更加多样的商业地产需求，需要专门的酒店，酒店也有多层次需求。
人们的需求也是，当人们的收入提高之后，并不是在原来需求基础上简单的复制，比如我收入提高了，原来一顿吃一个馒头，现在吃两个馒头，原来穿一件衣服，现在穿两件衣服，并非这样的简单复制，而是质量提高，原来没钱的时候我穿普遍衣服，现在我有钱了，要买差异化衣服、个性化衣服、独特设计的衣服、买有品牌的衣服。所以当一个城市规模扩大时，对商业地产的需求会更加丰富，这和城市发展有关。
中国城市发展是什么特点呢？一方面大量人口向城市内集中，另一方面城市向外扩张速度非常快，也就是说中国的城市化正在经历着和世界已经完成城市化进程的国家所不同的发展状况，即城市化和郊居化同时并进，由于欧洲、美洲等发达国家、发达地区的城市化进程时间非常长，比如美洲的城市化进程有两百多年，美洲的城市化进程有一百多年，大规模人口向城市内集中，和城市公共服务均等化是分开进行的，而中国由于计划经济体制的转变，造成中国的城市化一方面是大量人口向城市集中，每年城市化以一个点的速度在增加，已经有4亿人进城了，还有4亿人要进城，另一方面是城市扩张速度非常快，这是城市的建成区面积，1991年中国城市的建成区面积是1.2万平方公里，2008年中国城市的建成区面积是3.6万平方公里。
大家注意，我说的是“建成区面积”，建成区面积意味着建筑连接成片、基础设施配套齐全，在城建体系里，符合这个条件的称之为建成区面积，即市区面积，并不包括郊区、城市腹地的面积。也就是说08年比1991年，城市建成区面积从1.2万平方公里扩大到3.6万平方公里，1991年中国的城市人口有3亿人，2008年中国城市人口是6亿人，包括所有的流动人口、常住人口，也就是说我们从1991年-2008年，城镇人口从3亿增长到6亿，但城市建成区面积扩大了2倍，从1.2万平方公里，增长到3.6万平方公里，城市的扩张速度更加快，这也是城市建成区面积的扩大直接导致大城市级差地租的扩大。
决定房地产开发空间和决定土地价值最重要的核心因素是级差地租，级差地租的形成主要是级差地租1和级差地租2，级差地租2主要是公共服务的投入，公共服务的投入包括商业基础设施、文化基础设施、教育基础设施、医疗基础设施等，也包括交通基础设施，城市规模扩大意味着级差地租的扩大，级差地租的扩大意味着我们这些年来正面临着城市内公共服务投资增长的时期，这个公共服务投资一方面有政府基础设施的投入，更多方面是城市目前商业的投入，办公、商业等居住需求，所以中国的城市发展正在摆脱过去以企业为中心、以工厂为中心，现在正在打造服务
回复该发言

业的发展，以人为中心发展中国的城市，大力提升城市的商业、教育、文化、各种服务业，这些年来城市政府对城市综合体特别感兴趣，杭州提出在十年内要建一百个城市综合体，这就是中国城市定位的转变，特别是大城市。
城市目前不仅仅处于规模扩大、人口增加，更重要的是城市功能、地位的转变，处于功能改造、升级的发展关键时期，这和中国城市发展的指导思想、思路的转变有很大关系，现在城市里很少有人到工厂里上班了，由于工业区才在工厂上班，在城市里都是在办公室上班，这意味着我们包括商业在内的服务业需求大幅度提升。
四、抑制住房投机仍是政策主题
前面我谈了三点，其中两点讲的是居住需求，第三点讲的是商业服务性地产的需求，在我们看到房地产发展的机会、空间、未来前景时，必须要高度认识到一点，即房地产的金融资产属性不能忽视，因为我们搞了这么多年房地产市场，按照孟总的说法，84年就在搞房地产，实际上84年不对中国人销售，只对外国人销售，或只对企业销售，那个时候能不能算房地产市场呢？我觉得值得研究，中国房地产市场真正的形成是住房制度改革之后，因为住房制度改革之后房地产市场才面对个人，才真正称其为市场。
这十年来房地产市场的发展，给了我们一个非常清醒的认识，即我们认识到房地产不仅有居住功能，它还有一种功能——金融资产属性，我们过去对房地产的金融资产属性了解不多，房地产的金融资产属性决定了大家买涨不买跌，越涨越买，越跌越不买。我看了一下咱们的统计数据，其实统计数据也能反映这一点，2009年初，是中国房价近年来最低的时期，经历了08年下半年金融危机的影响，08年底、09年初是全国房地产市场的低谷，09年2月份时房屋成交是最少的，09年初时房价最便宜，但卖的房子也是最少的，反而房价最高的时候，卖的房子是最多的，为什么？就是房地产的金融资产属性，因为房地产有这种金融资产属性，所以我们对它今后的发展就要高度关注。
什么和金融资产属性有关系？货币，我们在观察房地产市场变化时要高度关注货币，很多国家的经验表明，实际利率和房地产价格的变化有非常明显的对应关系，大家要注意，我说的是“实际利率”，什么叫“实际利率”呢？名义利率-通货膨胀-CPI=实际利率，它和房价的涨幅完全是对应关系，以美国为例，美国2001年遇到“9.11事件”，为了刺激和保护美国的市场，鼓励大家在美国投资，防止大量资金外流，美联储连续13次降息，基准利率从5.5%降到1%，一直到2005年，这五年也是美国房地产市场成交量最高，价格涨的最快的时期，05年美国又17次升息，使得房地产价格直接掉下来了。
（PPT）这是中国05年房价涨幅的变动和实际利率涨幅变动的对应情况，持续利率走低、货币供应量扩张、通胀预期强化等条件下，房地产市场上资产定价的作用力都强于商品供求关系，房地产的名义价格难以大幅走低。
所以我们看房价的变化，大家经常问价格会涨还是会跌？我觉得短期内不同市场不同项目的价格涨跌都是很正常的，但从根本上来看，在通货膨胀非常明显的情况下，如果你要求房地产的名义价格大幅下跌是不符合客观规律的，所以我们说实际上房地产价格走势变化和货币的关系特别密切，和实际利率、货币供应量、通货膨胀的情形有直接、密切的关系，违背了这样的规律恐怕很难实现大家的愿望。
要研究美国的房地产价格，这几十年来名义价格涨了很多，但扣除通货膨胀之后的实际价格并没有涨多少，如果在通货膨胀情况下，期望房地产名义价格大幅下跌是不符合规律的。
回复该发言

关注中国房地产的变化，要高度关注货币政策，反过来讲，今后的货币政策要高度警惕其对房地产资产价格产生的影响，过去我们对此没有足够的经验，关注的不够。在货币政策上，对房地产的刺激、紧缩、调整幅度应该更加慎重，由于我们在“十二五”期间，未来的居住需求空间还非常大，所以我们要格外关注投资性需求对市场可能会产生的影响。
我的看法是为了保护房地产市场“十二五”期间的稳定发展，所以要关注抑制投机性住房，接受国内外的经验，高度关注货币政策可能对资产价格产生的影响，所以我们在控制投资性需求方面的政策是不容放松的。
既然房地产有很大的实际居住需求，其实这种投资需求的打击，反而会对房地产市场的稳定发展造成一些负面影响，不仅仅是政府，所有行业、所有企业都希望房地产平稳发展，而不是大起大落波动，大起大落的波动不仅仅是中小企业难以承受，其实大起大落对大企业的影响更大。
“十二五”城镇化发展对房地产发展意味着什么呢？主要就是以上四个观点，我的发言仅供大家参考，谢谢大家！
主持人：为了让所有到场的嘉宾能够更充分的分享演讲者的思想和观点，大会在演讲结束之后专门给大家设计了一个互动环节，如果大家有关心的话题可以利用这个时间提问。
现场观众：尊敬的秦主任，我有一个问题，我们公司一直是做产业地产的，我们判断未来十年除了商业地产之外，也是产业地产的黄金十年，我们是做产业地产的综合开发，其中以科技产业为主导，但会综合商业等各种类型，满足人的基本需求，请问在产业地产的开发方向上，我们走综合开发的途径您有什么看法？我们在做综合体开发时，始终感觉还是有一些政策瓶颈，请您谈一谈未来这一块的政策导向可能会是什么？谢谢！
秦虹：刚才您讲的是综合地产，我没有太理解你所谓的“产业地产”，可能产业地产是复合性的，有商业，也有科技，估计还有酒店、住宅、仓储，现在地产发展的重要方向就是复合地产的发展，复合地产发展最重要的核心因素是土地的综合利用，过去中国城市规划沿袭的是苏联城市规划体制，比较讲究分区，商业区、生活区是独立的，近几年来，地产的发展，除了工业地产之外，其他各种类型地产，土地的综合利用是发展方向。
为什么突然综合利用是发展方向呢？第一、土地综合利用可以减少大量人口出行，满足更多人的多层次需求，既有居住，也有就业、购物、休闲、会友；第二、综合地产相互之间产生巨大的人流、信息流支撑，如果我们看欧洲那些衰败城市的城市中心复兴就知道它走的是地产土地综合利用之路，整个城市的居住功能、商业功能、办公功能、对外开放的旅游、酒店等服务性功能结合在一起，才复兴了日益衰败的城市中心。
综合体发展是今后的一个方向，现在很多城市综合体得到城市政府的关心，一方面政府关心的是收入，城市综合体能够带来就业、稳定税收，比住宅物业的财政物业持续性更好；另一方面，综合性土地的地产利用，既满足了快捷、丰富、需求多样、时间紧的现代生活方式的需求，又产生了大量人流的支撑，我在这儿住，可以在这儿消费，同时可以在这儿会友、看电影等等，也能办法信息、办公等，所以综合性地产是今后的发展方向，也是城市升级改造，防止城市走欧洲大城市衰败之路的重要的规划思路，我们现在正在进行调整。
现场观众：作为一个普通市民，我也有投资需求，在通胀预期比较强烈的情况下，个人认为把钱投到房子比存在银行好，但在深圳这边，既有“限购令”，又限贷，请问国家对于个人的投资需求是怎样引导和保护的？刚才您也提到房产也有金融属性，我觉得在深圳，房产的金融属性已经远远大于实际居住功能。
回复该发言

秦虹：如果过度放大住房金融资产的功能，它带来的风险是非常大的，因为无论自住还是出租，所有房子都是拿来住的，如果你买房子仅仅为了增值、获利，而不实现居住功能的话，风险性非常高。从另一个角度来讲，国家一是提高利率，二是提高首付，三是限制购房数量，实际上是在帮助你规避风险，如果政府放任不管，普通老百姓肯定会看到短期的利益，看到短期的上涨，但房地产是长期性的，如果过度投资，泡沫增大，一定会给市场带来很大的风险，一旦市场崩溃，投资者的利益就会受到很大的损失，你要这样理解，虽然政府出台了限制措施，但从另一个角度来讲也是对你的提醒和保护，你没买，所以规避了风险，而且因为大家都没买，资产泡沫小了，房地产市场反而不会有更大的风险。
投资性需求是存在的，你要是有钱能改善型住房，用于自我消费，这是应该的，既能满足居住，又能使你的货币资产为生活的改善提供更好的物质条件，我觉得两者相结合是最好的，单纯炒房、投机，其中的风险一定非常大。
国家的确应该为不断积累增加的家庭财富找到新的投资出口，实现货币财富的保值增值，这一点的确非常重要，国家在大的层面上需要考虑这个问题，其实主要是中国的金融太不发达，一方面老百姓手中有很多富余的资产，另一方面国家在建设领域还缺少大量资金，由于我们金融业的不发达，资本市场的不发达，所以连接城市居民的富余财富和建设需求之间的桥梁还欠缺，这是国家今后要重视的问题。
主持人：刚才我给大家介绍了，秦虹女士是国家住建部政策研究室副主任，也就是国家该领域决策者的智库，今天秦女士的讲话分量可见一斑，大家可以充分利用今天这个机会，有问题赶快问。
秦虹：谈不上，我今天说的都是个人的思考，和国家没关系。
主持人：我经常出来的时候说“我谨代表个人，不代表中央电视台”。（众笑…）
现场观众：尊敬的秦女士，就是因为知道今天这个会议非常重要，是2010年中国地产年会，所以我昨天夜里一点钟才从马来西亚赶回来，今天应南都的邀请过来参加这个年会受益匪浅，我是东方银座集团的副总裁，东方银座也在走商业地产路线，特别是在五年前，我们就已经走入酒店地产领域，目前来讲，酒店地产的需求非常大，所以我们现在在中国长三角、珠三角等很多城市都有业务，主要做中心城、地产广场等商业地产，我想请您给我们指点一下我们在酒店地产这一块还要注重什么？谢谢！
秦虹：谈一点个人的看法，酒店地产的发展实际上大幅度的经营收益不一定很高，酒店地产是持有性物业，主要是增值收益，酒店地产和出租物业一样，比如我们现在住房的租金收益非常低，酒店也有赔钱的，经营上不一定能赚钱，但为什么大家还愿意买房出租，或建酒店经营呢？其实就是因为这一类物业是双重收益，一方面是租金收益，另一方面是资本收益，当资本收益+租金收益高于你的预期时，大家就会愿意买房子出租和经营酒店，这是它的核心所在。
关键是你持有，还是经营，如果是持有酒店，可能追求的是资本收益，如果你经营酒店，可能更多关注的是经营收益，要是既持有又经营，恐怕经营收益是低的甚至有可能是赔的，但持有资本资本收益是正的。
酒店这种产业的风险比较大，我刚才重点讲的是城市扩张速度快，人口规模大，特大城市的商业地产发展空间是最大的，随着城市规模的往下衰减，商业地产规模也会衰竭，所以要看你是持有还是经营，持有和经营的追求的收益来源是不一样的。
主持人：由于时间关系，互动环节暂告一段落，再次把掌声送给秦虹女士。
秦虹：谢谢大家！
回复该发言