杭州版预售资金监管细则“难产”半月终出台

　当地开发商称，做低工程预算清册总额等漏洞依然存在
11月1日是浙江省商品房预售资金监管的大限之日。但终因缺乏可操作性的细则，“大限”后的半个月里，监管政策并未实施。直到11月17日，杭州市房管局、中国人民银行杭州中心支行、银监会浙江监管局才联合公布了21条《杭州市商品房预售资金监管实施细则》（下称《细则》）。
明天起，杭州市房管局受理的主城区预售商品房项目，将全部实行预售资金监管。
《细则》第八条规定：房地产开发企业不得直接收存购房款，应由购房人将预付的购房款直接存入在当地银行机构申请开立商品房预售资金专用存款账户(下称“资金账户”)。
“我们公司在售项目的新预售证都提前拿出来了，搭上了自由资金‘末班车’。不过，仍有两个未来的新项目逃不掉资金监管，其中还有一个地王项目。”昨天下午，杭州当地一家地产上市公司的证券事务代表向《第一财经日报》记者感叹，“浙江省的商品房预售资金监管在执行层面上并不透明，而《细则》对于预售资金封闭式管理的操作方法做了明确说明。预售资金多方监管，开发商无法直接触摸客户资金。”
不过，《细则》也并非铁板一块，开发商依然存在做低工程预算清册总额等灵活掌握的空间。此外，《细则》里似乎没有提及开发商、监管项目的工程监理单位或者监管银行一旦联合作假，将承担何种责任。
　开发商不能直接收存购房款
这一次，杭州似乎“动真格儿的”了。按照《细则》，房地产开发企业可以根据建设项目的实际情况，按照商品房预售许可规模或者建设项目全部作为独立的预售资金监管对象，在当地银行机构申请开立资金账户。一个监管项目只能开立一个资金账户，该账户不得支取现金。
复地集团（02337.HK）杭州某项目一位管理层人士评价，预售资金入账不经开发商的手，提取时间和提取方式又有多方监管，假如这些规定能执行到位，善于多个项目之间彼此腾挪资金的开发商将受到许多制约。
在杭州当地从事房地产开发业务近20年的王旭飞指出，今后，开发商只有结清项目的款项后，才能拿到全部的预售款。一旦商品房预售制真的得到变革，开发商无法提前获得该部分资金的回流，再也难以大手大脚地将资金投入土地市场，这样也会影响他们的拿地热情，从而影响市场整个的供应量，这同时也是一个危险的弊端。
不过，《细则》也存在含煳之处。比如，“被监管项目”是一个完整的开发项目，还是按预售证来界定？当地市场人士指出，房地产项目太复杂了，各种情况都有。如果是一个规模很大的项目，开发商可以分批领证，分批开立监管账户，因为一个监管项目只能开立一个资金账户。否则，一个占地数半亩的项目，如果仅仅开设一个监管账户，那开发商沉淀的资金就太庞大了。
　　未来的漏洞
此前，为规避预售款监管，杭州开发商纷纷抢在11月1日以前申领预售证，出现了一波前所未见的“领证”高峰。数据表明：从9月30日发文之后至11月1日实施之前，共计28个楼盘“为规避预售款监管而领取预售证”，领出预售证共计34本，预售房源共计6430套，预售面积逾72万平方米。
如果按照杭州官方“透明售房网”标注的“预售总面积”与“开盘均价”，可以粗略计算出“大限”之前抢出预售证的房源预售款总额——大约超过100亿元销售资金成功“逃脱”了预售款监管。
仅仅在11月1日“大限”前的最后两天，杭州共计有15个楼盘领出了19本预售证，这是十分罕见的开盘现象。但是，10月下旬拿出预售证的许多楼盘实际开盘时间将推迟到11月。
回复该发言

但《细则》存在“漏洞”。根据规定：在保证整个项目建设资金使用的前提下，资金账户中商品房预售资金超出该监管项目“工程预算清册总额”的130%时，可允许以其超出部分用于调用，房地产开发企业凭工程监理单位对房地产开发企业调用预售资金用于有关工程建设的真实性证明向监管银行提出申请。符合条件的，监管银行自申请之日起二个工作日内进行付款。
针对《细则》所说的“监管项目工程预算清册总额不低于130%的预售资金，按预售资金监管协议方式监管”，上述地产上市公司证券事务代表告诉本报：“《细则》也不能说十分严格，操作空间还是存在的。比如，工程预算清册其实也就占项目总投资的很小一部分。假如一个10万平方米的项目，楼面地价10000元/平方米、工程造价5000元/平方米，那么按照细则，5000×1.3=6500元/平方米是被监管的，不能支取只能用于支付工程款。项目10万平方米的体量，也就是6.5亿元是要趴在专用账户里面的。假设对外销售的单价是2万元/平方米，当你销售完成3.25万平方米的时候，这恰好是一个临界点，之后获得的销售钱款，按照新规定，你可以调用。”
因此，未来，一些当地的开发商可能会努力做低工程预算清册总额。
此外，该人士指出，鉴于一张预售证开一个监管账户，所以，开发商可以把一个项目分多次申领预售许可证，以使被监管资金最少，这样也有助于地产商节约财务成本。
　当地开发商称，做低工程预算清册总额等漏洞依然存在11月1日是浙江省商品房预售资金监管的大限之日。
明天起，杭州市房管局受理的主城区预售商品房项目，将全部实行预售资金监管。
《细则》第八条规定：房地产开发企业不得直接收存购房款，应由购房人将预付的购房款直接存入在当地银行机构申请开立商品房预售资金专用存款账户(下称“资金账户”)。
“我们公司在售项目的新预售证都提前拿出来了，搭上了自由资金‘末班车’。
不过，《细则》也并非铁板一块，开发商依然存在做低工程预算清册总额等灵活掌握的空间。
　开发商不能直接收存购房款这一次，杭州似乎“动真格儿的”了。
复地集团（02337.HK）杭州某项目一位管理层人士评价，预售资金入账不经开发商的手，提取时间和提取方式又有多方监管，假如这些规定能执行到位，善于多个项目之间彼此腾挪资金的开发商将受到许多制约。
在杭州当地从事房地产开发业务近20年的王旭飞指出，今后，开发商只有结清项目的款项后，才能拿到全部的预售款。
不过，《细则》也存在含煳之处。
　　未来的漏洞此前，为规避预售款监管，杭州开发商纷纷抢在11月1日以前申领预售证，出现了一波前所未见的“领证”高峰。
如果按照杭州官方“透明售房网”标注的“预售总面积”与“开盘均价”，可以粗略计算出“大限”之前抢出预售证的房源预售款总额——大约超过100亿元销售资金成功“逃脱”了预售款监管。
仅仅在11月1日“大限”前的最后两天，杭州共计有15个楼盘领出了19本预售证，这是十分罕见的开盘现象。
但《细则》存在“漏洞”。
针对《细则》所说的“监管项目工程预算清册总额不低于130%的预售资金，按预售资金监管协议方式监管”，上述地产上市公司证券事务代表告诉本报：“《细则》也不能说十分严格，操作空间还是存在的。
因此，未来，一些当地的开发商可能会努力做低工程预算清册总额。
此外，该人士指出，鉴于一张预售证开一个监管账户，所以，开发商可以把一个项目分多次申领预售许可证，以使被监管资金最少，这样也有助于地产商节约财务成本。
回复该发言