地产巨头暗战广铁南站 广州或再现新地王

就在广州房价冲上15000元/平方米大关之际，今年以来广州最受关注的住宅靓地—广铁南站“巨无霸”地块将于本周四（11月25日）出让。
作为近年来广州市难得一见的市中心江景靓地，同时也是广州乃至全国首宗出让的“三旧改造”用地，广铁南站地块自推出起受到市场广泛关注。一方面，在空前严厉的调控政策下，起拍价达9828元/平方米的广铁南站巨无霸地块能否超越云祥路地王，成为广州新任单价地王？另一方面，独享“三旧”改造政策优惠的原地主广铁集团能否力战群雄，将这幅绝版靓地重新收入囊中？
剑指广州单价地王
广铁南站地块位于黄沙大道，不仅位于未来荔湾区的公共中心，邻近黄沙海鲜市场与城市绿化广场，坐享老城区成熟配套，同时还拥有约900米的岸线与800米长的绿化空间轴线，无论是地理位置还是观景均相当出众。除此之外，地块总占地面积为26.1507万平方米，可建设用地面积15.5559万平方米，建筑面积49.7789万平方米，容积率为3.2，是近年来难得一见的巨无霸中心城区地块。
如此靓丽的地块自然“价格不菲”，广铁南站地块挂牌底价为47.9227亿元，同时地块还规定竞买人要负责建设地块内的铁路博物馆、詹天佑纪念馆，初步估算建设费用1亿元，这就意味着开发商付出的地价达到约49亿元，折合楼面地价高达9828元/平方米，成为广州土地出让底价中单价最高的地块。
“广州市中心靓地屈指可数，因此每次推出均受到开发商关注，此次广铁南站地块卖个好价格基本不成问题”，资深房地产专家韩世同认为，此前推出的越秀区下塘西地块建筑面积尚不足1.5万平方米，但最终楼面地价达到1.24万/平米，溢价超过70%，无论是地理位置还是地块面积，广铁南站无疑比下塘西地块更具优势，最终楼面地价也应该更高。
据悉，广州史上楼面地价最高的地王是富力地产于2007年拿下的云祥路地块，楼面地价18729元/平方米，但该地块已经退还给政府，以此计算，现任广州单价地王应该是去年由越秀城建以15324元/平方米拿下的珠江新城地王。
“要达到云祥路的楼面地价可能性比较小，毕竟目前政策环境依然趋紧，但追上城建的珠江新城楼面地价还是有可能”，韩世同表示。
广铁集团力战群雄
从广铁南站地块挂牌之日开始，由于原“地主方”广铁集团尽享“三旧改造”的优势，因此业内均预计这块巨无霸靓地将再度回归广铁怀抱。
据悉，根据广州“三旧”改造的政策文件规定，规划（毛）容积率在3.5以内（包括3.5）的，将按土地出让成交价的60%计算补偿款，旧厂房在2010年前完成搬迁、拆除的，按成交价10%追加补偿比例，这意味着原“地主方”广铁集团只需用土地成交价30%的资金，便可以将地块重新收入囊中。
“只需用三成资金就可以获胜，广铁肯定会尽全力拿下这块难得一见的住宅靓地，其它开发商也未必有拿地的热情，因此广铁拿下几无悬念”，合富辉煌首席市场分析师黎文江接受网易房产采访时表示。
他认为，广铁集团尽享“天时地利”优势，除了“花钱”比别人少，由于地块规定竞得人负责地块内铁路博物馆、詹天佑纪念馆建设，且两纪念馆的设计方案和施工方案应征求广铁集团的意见，即使有开发商能如愿拿到，单单是博物馆建设要征求广铁同意，其难度可能比“拆迁”还要高。
但韩世同认为，广铁南站地块的稀缺性注定了它必然能吸引大型开发商竞买，广铁集团并没有商品房开发经验，假如最终地价卖得很高，那么直接收下70%地价款同样是理想的选择。
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“广铁南站地块作为难得一见的市中心稀缺资源，像城建、万科、保利这种手握重金的龙头企业势必放在眼里，一些外地房企比如说中铁集团甚至是深圳房企不排除会成为黑马”，韩世同表示，地块附近的逸翠湾（资料、团购、论坛、二手）项目主人便是李嘉诚旗下的和黄，难保港资开发商也有意参战，广铁集团要如愿拿地绝非想象中的容易。
他更认为，如果与实力雄厚的房企联合分担风险，对于广铁集团而言同样是一个不错的选择。
截止11月21日晚21时，广铁南站地块已经有3名竞买人参与网上报价，无论最终花落谁家，这块绝版靓地势必引起一场恶斗。（记者:区家彦）
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