二次调控来袭，楼市再陷低迷，但行业龙头万科的表现却与整体市场大相径庭，自8月开始，万科销售金额屡创新高，10月份当月的销售金额更达到惊人的155亿，从全年来看，万科今年销售金额破千亿应该已无悬念。
更引人注目的是，在销售金额屡破纪录的同时，万科的一系列并购行动之后隐藏着怎样的“野心”。
逆市而动 加速并购
11月初，万科收购深圳海轩广场（资料、论坛)，并将其更名为万科红项目。“收购已经完成，万科计划在近期推向市场快速销售，该项目将为万科带来约10亿元的销售额。”据知情人士透露.
该项目原为深圳市海轩投资发展有限公司所开发，根据公开资料，该公司成立于1998年，是以房地产旅游景区开发为主，工业企业、物业出租及物业管理为辅的综合性投资经营企业。海轩广场2008年4月份动工，2009年年底基本具备销售条件，但迟迟未拿预售许可证，目前是准现楼。
据上述知情人士透露，万科之所以收购海轩广场，与深圳新罗湖的规划息息相关，根据最新规划定位，未来10年，深圳市政府投资1300亿元，计划将罗湖片区打造成国际消费中心。
而收购海轩广场，只是万科今年以来众多收购案中的一笔。
市场人士注意到，进入2010年，万科加快了并购步伐，今年的中报显示，在上半年，万科共收购了17家公司，可以说平均每10天就消灭一家地产公司。
2月，万科以3.3亿元收购昆明一家地产公司；3月又以1.5亿元收购上海滨江房产有限公司75%的股权；4月，万科又以9820万将深圳一家地产公司收入囊中。10月20日，万科与中信地产就北京CBD赢嘉中心签署战略合作协议，以11.5亿元拿下该项目。截至11月，万科已知的收购共有19笔。而记者另外了解到，万科还有很多潜在收购正在洽谈阶段。这不禁令人想问，万科收购的胃口到底有多大，万科为何在调控的背景下如此快速地并购，万科是否意欲建立一个庞大的万科帝国？
行业低谷 并购良机
对公司的收购胃口，万科董秘谭华杰透露：“公司不预设资金额度。
”他说：“价格越合理，市场越理性，公司可获得的机会也自然会增加。这方面的机会始终存在。”
不过，谭华杰也表示“真正的并购机会，尤其大型并购机会并不多”，因为在他看来，房地产企业的资金实力和财务安全意识普遍得到增强，今年以来，房地产市场虽然经历宏观调控，但企业的资金状况仍然好于2008年。
“其实万科对新出让土地和盘活存量土地的态度是相同的。”谭华杰介绍，万科始终坚持谨慎的投资策略，根据公司经营和发展的实际需要，谋求以合理的价格获取项目资源。
对万科在调控背景下的频繁并购，一位不愿具名的开发商表示，这表明万科看好后市，着眼于未来。但同时他也尖锐地指出：“万科是资本的奴隶，为了业绩为了对资本有所交代，他不得不加速并购，以获得更多的项目和资源，万科不像私营企业，市道不好可以停下来歇一歇。”不过，该开发商承认对万科而言，行业的低潮期恰恰是机会。“李嘉诚就惯用低潮时期大肆并购。”他称。
“通过合作、收购来扩大企业规模，是趁行业低潮期低价吸纳土地的惯用策略，不但可以通过并购进入之前没有开展业务的地区，同时也补充了产品线，而且收购成品项目或成熟土地，节省了万科的时间成本。”上述开发商表示。资深地产评论人王世泰表示，万科作为专业开发商，土地和项目就是生产原材料，便宜的时候当然要多买一点，而并购相比而言更简单。
的确，每一个产业的低潮期，都恰恰是收购的好时机，其他企业的财务困境，会给一些强势和优秀企业提供收购机遇，而面对这样的机遇，万科频频果断出手。
五年完成110多起并购
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销量破千亿并购100多个 万科谋求“帝国大业”
2 回复：销量破千亿并购100多个 万科谋求“帝国大业”
飞车2010-11-23 14:14:10 发表
回顾2005年至今，在全国范围内，万科已耗资百亿完成110多起收购。业内人士观察分析说，通过并购、合作扩大业务，是万科近年降低土地成本的主要策略，这样的策略带给万科的好处显而易见：一是通过并购进入之前没有开展业务的地区；二是补充缺乏的某个产品线；三是收购成品项目或成熟土地，节省时间成本。
了解万科发展历史的人都知道，以前拿地一直是万科的软肋，万科既不像招商华侨城是“豪门”子第，又不是实力雄厚的大佬，更不是有能耐走通各种关系的老江湖，所以万科一般都通过公开拍卖方式在市场直接拿地，早年的万科为了降低成本，基本上是采取农村包围城市的做法，在城乡结合部拿地。
观察一下早年的万科所开发的楼盘，基本都是郊区大盘，在边角余料的恶劣地段，万科只能以产品取胜，以高性价比获得美誉度，树立万科品牌。所以王石曾笑言，万科是被逼出来的。但毋庸置疑，这样的发展方式要比别人耗费更多的财力物力和精力，对企业而言，很难快速发展。从2005年开始，万科更多地使用收购和合作的扩张方式。
统计数据显示，2005年万科收购了13家公司。2006年，万科收购了22家公司；2007年，万科收购的公司高达27家。2008年，万科收购了18家公司，合计投资金额近30亿元。最大的一单是以7.1亿元购买了沈阳万科浑南金域房地产开发有限公司70%的股权，取得沈阳金域蓝湾项目土地。在光景非常好而拿地十分困难的2009年，万科的收购行动进一步升级，这一年万科以近18亿元的代价收购了27家公司，最重量级的是于 2009年12月，以现金对价人民币56775万元收购了上海庞智投资管理有限公司65%的股权。
迄今为止，万科最大的一笔收购是 2005年以18.57亿元的代价整体收购浙江南都地产，当时万科方面的解释是：一次性在长三角获得约269万平方米的项目资源，尤其是万科进入了一直未有深入、并有着丰厚市场基础的浙江，此举初步形成了珠三角、长三角、环渤海地区的全国布局。
显而易见，万科通过并购、合作来扩大业务，已成为其降低土地成本，进入新领域和新城市的捷径。
据了解，万科常用的扩张方式主要有5种：整体并购、项目收购、股权收购、合作拿地开发、以万科的运营平台为基础对外成立合资地产开发公司。
万科总经理郁亮表示，万科追求 “有质量的增长”，单纯的规模扩张从来不是万科的目标。万科在获取项目的时候特别强调项目的质量，通过改善项目结构，来加快开发节奏，充分利用周转速度和规模效应。另一方面，在商业模式层面上，万科越来越多地通过有条件合作方式获取项目资源，提高资金的使用效率。
有业内专家指出，万科进入以收购兼并为特征的外延式扩张阶段后，万科在获得开发土地和项目资源方面打开了一个崭新的空间，同时进入了加速发展期。
统计数据显示，万科用了5年的时间将销售额从30亿提升到100亿，但从100亿到200亿仅用了1年的时间，而从200亿到1000亿，万科也只用了大约3年的时间。
快速扩张 帝业可期
郭建波，深圳英联置业董事长，也是深圳著名的地产评论人士，他直言：“万科自身的危机也是促使万科频繁并购的原因，因为市场占有率不高，与市场老大的地位不符，行业地位并不稳固。”“目前万科在全国的市场占有率也就是2.18%，这远远不够。”他说。他介绍，以国外成熟市场和香港的情况来看，作为行业龙头的开发商市场占有率要到5%～8%左右才能确定自己的强势地位。
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了解万科发展历史的人都知道，以前拿地一直是万科的软肋，万科既不像招商华侨城是“豪门”子第，又不是实力雄厚的大佬，更不是有能耐走通各种关系的老江湖，所以万科一般都通过公开拍卖方式在市场直接拿地，早年的万科为了降低成本，基本上是采取农村包围城市的做法，在城乡结合部拿地。
观察一下早年的万科所开发的楼盘，基本都是郊区大盘，在边角余料的恶劣地段，万科只能以产品取胜，以高性价比获得美誉度，树立万科品牌。所以王石曾笑言，万科是被逼出来的。但毋庸置疑，这样的发展方式要比别人耗费更多的财力物力和精力，对企业而言，很难快速发展。从2005年开始，万科更多地使用收购和合作的扩张方式。
统计数据显示，2005年万科收购了13家公司。2006年，万科收购了22家公司；2007年，万科收购的公司高达27家。2008年，万科收购了18家公司，合计投资金额近30亿元。最大的一单是以7.1亿元购买了沈阳万科浑南金域房地产开发有限公司70%的股权，取得沈阳金域蓝湾项目土地。在光景非常好而拿地十分困难的2009年，万科的收购行动进一步升级，这一年万科以近18亿元的代价收购了27家公司，最重量级的是于 2009年12月，以现金对价人民币56775万元收购了上海庞智投资管理有限公司65%的股权。
迄今为止，万科最大的一笔收购是 2005年以18.57亿元的代价整体收购浙江南都地产，当时万科方面的解释是：一次性在长三角获得约269万平方米的项目资源，尤其是万科进入了一直未有深入、并有着丰厚市场基础的浙江，此举初步形成了珠三角、长三角、环渤海地区的全国布局。
显而易见，万科通过并购、合作来扩大业务，已成为其降低土地成本，进入新领域和新城市的捷径。
据了解，万科常用的扩张方式主要有5种：整体并购、项目收购、股权收购、合作拿地开发、以万科的运营平台为基础对外成立合资地产开发公司。
万科总经理郁亮表示，万科追求 “有质量的增长”，单纯的规模扩张从来不是万科的目标。万科在获取项目的时候特别强调项目的质量，通过改善项目结构，来加快开发节奏，充分利用周转速度和规模效应。另一方面，在商业模式层面上，万科越来越多地通过有条件合作方式获取项目资源，提高资金的使用效率。
有业内专家指出，万科进入以收购兼并为特征的外延式扩张阶段后，万科在获得开发土地和项目资源方面打开了一个崭新的空间，同时进入了加速发展期。
统计数据显示，万科用了5年的时间将销售额从30亿提升到100亿，但从100亿到200亿仅用了1年的时间，而从200亿到1000亿，万科也只用了大约3年的时间。
快速扩张 帝业可期
郭建波，深圳英联置业董事长，也是深圳著名的地产评论人士，他直言：“万科自身的危机也是促使万科频繁并购的原因，因为市场占有率不高，与市场老大的地位不符，行业地位并不稳固。”“目前万科在全国的市场占有率也就是2.18%，这远远不够。”他说。他介绍，以国外成熟市场和香港的情况来看，作为行业龙头的开发商市场占有率要到5%～8%左右才能确定自己的强势地位。
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3 回复：销量破千亿并购100多个 万科谋求“帝国大业”
飞车2010-11-23 14:14:10 发表
他认为，中国地产行业并不缺乏具有挑战万科龙头地位能力的企业，销售金额达到百亿以上的企业有20多家，而且有不少企业的利润率还高过万科，像绿城、保利、万达等一批优秀的开发商都有潜力与万科叫板，万科必须尽快拉开与他们的距离，增加他们追赶的难度，否则鹿死谁手还真的很难说。
正如郭建波所言，虽然贵为行业龙头，但一直不断有人挑战其行业地位，早年的顺驰，近年紧追其后的保利、中海、绿城等，而且万科一直对自己在行业中所占的份额也不满意，应该说这是导致万科快速收购扩张的关键动因。
平安证券分析师卢先生表示，中国的房地产还是一个诸侯割据的时代，还没有像家电行业一样形成几大品牌的高集中度和占有率，但未来一定会形成这样的格局，万科现在加速并购就是在为未来做准备。快速并购，大幅增加的资源和项目为万科未来的业绩和利润奠定了坚实的基础。
林建辉也表达了相同的观点。他说，现在中国有6万多家房地产公司，但未来这种情况肯定会改变，综合实力强的企业占有率会越来越高，小的公司会被逐步淘汰。
现在的调控反倒有利于大公司逐步提高自己的市场占有率。
他表示，万科虽然优势明显，但也有明显不足，比如产品结构还比较单一，持有型物业太少，在商业地产方面经验不足，万科要成就帝业，必须调整产品结构，完善战略布局，而并购恰恰可以解决这方面的问题。比如进入综合性商业地产项目，增加持有型物业。他认为万科现在这种以并购为主的滚雪球发展模式比过去单纯复制的模式要快得多。
大家比较一致的看法是今年的调控中，万科抓住了战机。“今年对万科是一个良机，因为不确定的市场对万科更有利”。郭建波分析说，在调控背景下，万科显现了品牌优势，因为在市场悲观和混乱的时候人们觉得选择品牌开发商更放心。当然也因为万科在宏观层面对政策趋势的准确判断和在微观层面的调结构调价格的得力措施。
资深地产评论人士高海燕认为，万科的管理层头脑清晰，对大势研判准确。所以才有在调控中的灵活自如。
郁亮就曾对外界表示，早在2004年底，万科管理层就做出了判断，认为持续深入的宏观调控将有利于促进行业的规范化，提高行业的集中度，万科有条件抓住机遇，进入高速成长期。
郁亮还说过这样一段话，大意是中国的房地产的规则是在不断改变，对于开发商来说怨天尤人没有用，要理解规则变化背后的原则是什么，来适应变化。虽然政策频出，但是目标就有一个，就是为了让行业健康稳定地发展。只有经过调控风雨，才可以更好地成长，万科也从来不怨天怨地，万科会适应规则。
正是基于这样的认识，万科在每一次调整中都能实施快速调整，本轮调整也不例外，在国家鼓励首次置业和抑制投机的政策出来前，万科就调整了产品线，以70、90为主的中小户型，把满足首次置业者的需求放到首位，同时迅速高调降价，以客户能够接受的合理价格销售产品，在市场限于胶着的状态下，万科实现了快速的资金回笼。
根据其第三季度季报，万科现在手握现金315亿。
目前，万科销售额占全国商品住宅成交额的比例为2.18%。另外，万科在15个城市的占有率排名较2009年上升，其中，在北京、天津、青岛等城市的排名升至市场第一，在深圳、无锡、沈阳、武汉、镇江等城市继续保持市场占有率第一的位置。万科今年新进入昆明、贵阳、唐山、吉林等城市，除了中报计入报表的32个城市，万科已在全国近40个城市插上了红旗，在全国各地正在开发的项目为100多个。同时中报显示，万科上半年合并报表的公司多达353家，而且表外公司数量庞大。
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正如郭建波所言，虽然贵为行业龙头，但一直不断有人挑战其行业地位，早年的顺驰，近年紧追其后的保利、中海、绿城等，而且万科一直对自己在行业中所占的份额也不满意，应该说这是导致万科快速收购扩张的关键动因。
平安证券分析师卢先生表示，中国的房地产还是一个诸侯割据的时代，还没有像家电行业一样形成几大品牌的高集中度和占有率，但未来一定会形成这样的格局，万科现在加速并购就是在为未来做准备。快速并购，大幅增加的资源和项目为万科未来的业绩和利润奠定了坚实的基础。
林建辉也表达了相同的观点。他说，现在中国有6万多家房地产公司，但未来这种情况肯定会改变，综合实力强的企业占有率会越来越高，小的公司会被逐步淘汰。
现在的调控反倒有利于大公司逐步提高自己的市场占有率。
他表示，万科虽然优势明显，但也有明显不足，比如产品结构还比较单一，持有型物业太少，在商业地产方面经验不足，万科要成就帝业，必须调整产品结构，完善战略布局，而并购恰恰可以解决这方面的问题。比如进入综合性商业地产项目，增加持有型物业。他认为万科现在这种以并购为主的滚雪球发展模式比过去单纯复制的模式要快得多。
大家比较一致的看法是今年的调控中，万科抓住了战机。“今年对万科是一个良机，因为不确定的市场对万科更有利”。郭建波分析说，在调控背景下，万科显现了品牌优势，因为在市场悲观和混乱的时候人们觉得选择品牌开发商更放心。当然也因为万科在宏观层面对政策趋势的准确判断和在微观层面的调结构调价格的得力措施。
资深地产评论人士高海燕认为，万科的管理层头脑清晰，对大势研判准确。所以才有在调控中的灵活自如。
郁亮就曾对外界表示，早在2004年底，万科管理层就做出了判断，认为持续深入的宏观调控将有利于促进行业的规范化，提高行业的集中度，万科有条件抓住机遇，进入高速成长期。
郁亮还说过这样一段话，大意是中国的房地产的规则是在不断改变，对于开发商来说怨天尤人没有用，要理解规则变化背后的原则是什么，来适应变化。虽然政策频出，但是目标就有一个，就是为了让行业健康稳定地发展。只有经过调控风雨，才可以更好地成长，万科也从来不怨天怨地，万科会适应规则。
正是基于这样的认识，万科在每一次调整中都能实施快速调整，本轮调整也不例外，在国家鼓励首次置业和抑制投机的政策出来前，万科就调整了产品线，以70、90为主的中小户型，把满足首次置业者的需求放到首位，同时迅速高调降价，以客户能够接受的合理价格销售产品，在市场限于胶着的状态下，万科实现了快速的资金回笼。
根据其第三季度季报，万科现在手握现金315亿。
目前，万科销售额占全国商品住宅成交额的比例为2.18%。另外，万科在15个城市的占有率排名较2009年上升，其中，在北京、天津、青岛等城市的排名升至市场第一，在深圳、无锡、沈阳、武汉、镇江等城市继续保持市场占有率第一的位置。万科今年新进入昆明、贵阳、唐山、吉林等城市，除了中报计入报表的32个城市，万科已在全国近40个城市插上了红旗，在全国各地正在开发的项目为100多个。同时中报显示，万科上半年合并报表的公司多达353家，而且表外公司数量庞大。
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4 回复：销量破千亿并购100多个 万科谋求“帝国大业”
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