二次调控进入第二个月，上海二手市场继续承接10月底以来的颓势，整体成交量持续萎缩。而房东的心态也发生了变化，交易过程中议价空间增大，出现了不少成交价低于挂牌价的情况。
上半月成交萎缩2成
汉宇地产提供的数据显示，11月上半月，全市二手房市场继续下行，整体成交量环比10月下半月又萎缩2成，其中静安、黄浦、徐汇等中心区域二手房市场成交越发低迷，11月份只有零星成交，环比上月跌幅超过50%。
另外，挂牌数量也急剧增加。网易房产监测网上房地产的数据后发现，该网站上显示的住宅出售套数在10月新政后连日攀升。就在11月11日，网上房地产的二手挂牌量数据显示的还只是150029套，但到11月21日早上，该数据已达152195套，短短十日挂牌数增加了2166套。业内人士认为，这波挂牌浪潮的激增可归结为是市场成交的“反复试水期”，目前买卖双方对市场后期的走势抱的态度并不一致。
另外，挂牌和成交价格也出现了全面下滑。汉宇提供的11月上半月二手房报告显示，闵行区域挂牌均价下跌靠前，特别是距离大虹桥概念较近的七宝板块，挂牌均价下跌2~5%。
“一套莲蒲府邸197平米4房10月份挂牌价格为420万，现在房东已经调整至400万依然没有人要。”汉宇地产的一位门店经理告诉网易房产的记者。而最后的成交价相比挂牌价下调3%-5%的情况也并不罕见。
动迁配套房挂牌价反上扬
受“5变3”政策影响的动迁房成为近期二手市场的香馍馍，有动迁配套房上市的区域成交活跃程度略好于其他区域，挂牌价格甚至有所上调。动迁房也成为11月低迷的二手房市场中较为难得的热点。
据调查，最受市场关注的是宝山的顾村板块，作为上海的动迁房基地，该板块集中了上海全市近1/3的3~5年动迁房房源。菊泉新城、丰水宝邸（资料、论坛)、采菊苑（资料、论坛)，这些均价在11000~13000元/平米的动迁房凭借小面积、低单价和低总价吸引着购房者的关注，成交非常活跃。
随着动迁房交易的增加，动迁房的成交价格也水涨船高，比如上述提到的菊泉新城，由于品质较好，且是和商品房建设在一起，所以很受市场欢迎，近期动迁房市场行情价在11500~12000元/平米。部分品质好的房源价格甚至上涨至13000元/平米，与周边部分次新普通商品住宅已经非常接近。
在动迁房受欢迎的同时，美联物业市场部指出，部分动迁房源因为房东自主需求较大，同时因为相较周边房源品质、性价比并不差，所以短期真正大量流入市场的可能并不大，其部分也存在房东试水可能，通过挂牌来找寻当下最适合自身房源的价格。最后真正因为想卖房而挂牌的房东在这波激增潮中预计最多只占比例的4成。
汉宇地产研究部也认为，从目前的情况来看，若动迁房不能放量供应，反而会造成一种“鲶鱼效应”，对商品住宅价格上涨有推波助澜的作用。
回复该发言