深圳岗厦废墟中的钉子户 身份多为境外(图)

“深圳可以改进，但不该停顿，深圳最怕停顿。”
一年前，福田区旧改办主任郭鹏生这样评述岗厦河园片区旧改所遇阻滞；一年后，拆迁签约率艰难提高了2%，被高楼包裹的岗厦废墟之中，仍有数十栋房屋屹立未倒。亚运令珠江新城生辉，反身自顾，深圳人难免在万千网帖中抱怨起岗厦的疮痍。

一名妇女在岗厦的废墟上晾起了衣服。因为租金低廉，有很多农民工住进了这里仍未拆迁的出租屋。

俯瞰岗厦，未拆迁的房屋在CBD高楼的包围下，显得十分落寞。
争议漩涡中央，坚守着CBD旁最后的钉子户。他们身在特区，身份多境外、身家皆宽裕。“特钉”的他们俨然挑战着这座城市的耐性。
为何，他们不惧四面而起的质疑？他们错综的诉求又如何深插在岗厦的遍地瓦砾中？在政府、开发商和“特钉”的对峙与沟通中，在拆迁的巨大利益背后，城市变迁的逻辑又将如何展开？

网帖聚焦
“深圳中轴线以西还像一个国际都市，可是中轴线以东的岗厦片区，黑压压死沉沉一片，一个严重失衡残缺的中心区，依稀中残垣断壁的岗厦村房子钉在中心区心脏”
11月12日，第16届亚运会开幕，礼花点亮广州夜空，却刺痛百里之外的深圳。
11月17日，从奥一网到天涯社区，对比珠江新城与岗厦的网帖成为议论的焦点，广深两大都会的中心地带奔向华美与狼藉的两个极端。
“深圳中轴线以西还像一个国际都市，可是中轴线以东的岗厦片区，黑压压死沉沉一片，一个严重失衡残缺的中心区，依稀中残垣断壁的岗厦村房子钉在中心区心脏”，奥一网友“sunner1”就此论定，占深圳C BD面积9%的岗厦拖累了整个深圳的国际形象。
一石激起千层浪，对岗厦旧改的叩问一时间成为各大论坛的热门主题，对现状的不满终究集中于对钉子户的声讨。
“目前岗厦河园片区面积签约完成率在97%左右”，开发商、深圳市金地大百汇房地产开发有限公司总经理胡卫明承认，从去年南方都市报推出《岗厦涅槃》特刊、关注岗厦旧改以来，签约率仅提高了2%左右。
站在开发商的角度，胡卫明困惑自己该往何处去，“不能因为几户人不签约，整个项目就不进展；也不能因为谈不拢，就采取一些下三滥手段，这是社会主流价值观不认同、且加以谴责的；如果单纯靠法律解决，上位法、下位法错综复杂，等待我们的是一个漫长的理论探讨和无休无止的伦理辩论，等到一切都尘埃落定的时候，烂尾将成不争事实。”
无限期拖延，对城市形象、已签约村民利益都将是毁灭性打击，公共利益亦无法通过旧改释放。“在各种矛盾的纠缠当中，我失去了方向感，不知道怎么办”，25栋、26户未签约业主的“非暴力不合作”让胡卫明心焦。
独守孤楼
周围的楼幢幢倒去，文添银却说，最初的恐惧感已不存在“本来我就是孤独的了。”
文添银的举动逾越了胡卫明的定义。11月16日，她举一把长刀闯入拆迁工地———一周前，与她紧邻的最后一栋三层楼轰然倒下，外姓业主拿到补偿后离去，施工不慎影响到了孤楼的水电———她坐在挖掘机前不离去，终让水电于下午修复。
1993年，32岁的文添银凑齐百余万，从打工14年的香港回到岗厦，找来工程队，用半年时间修成了10层红楼，用2个月时间完成装修。
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2006年，福田区政府、岗厦股份有限公司、金地集团签订框架协议，文添银也于同年结束香港打工生涯，回到岗厦守住测绘面积893.26平米的小楼。
周围的楼幢幢倒去，文添银却说，最初的恐惧感已不存在，“本来我就是孤独的了。”每晚，她在十楼的小屋里过夜；白天，除了偶尔花十多分钟踩着瓦砾走出拆迁片区，大多时间她都在一楼的“办公室”。
“现在迟交多少天都没关系了”，说起墙上贴的“迟交租一天多交10元”字条，文姨露出难得的笑容，小楼目前仍满员，租金却早已不复当年。
按照村民文水凤的说法，自己原租价1000元的单房已跌到300元，600元的单房则已跌到了150元。
文添银偶尔会张望，看东边姚家的白楼还在否。比起文姨的狠劲，30岁的姚先生更克制，家人于上世纪90年代初建起西三坊13号的4层半白色小楼，在村民大批签约的浪潮中陷入孤独。金地大百汇方面自2009年4月起陆续投入了411万余元维护临时出入道路、临时供电线路、临时供水管路，姚家的楼因位置等原因断水断电断排，目前空关。
手握星巴克新品太妃榛果拿铁，周遭是破败的残垣断壁，姚先生不奇怪他人的离去，“我做设计，有稳定收入。你觉得一般村民能撑得住？旧改使他们的根本收入受到了威胁，所以不得不迁。”
在村口，虽然收入的唯一来源只有房租，文贵琦仍在坚守。旧改前，整楼每月收租5万到7万元，按文贵琦的说法，如今每月租金仅数千元，“还不够我一个人花。”
1992年，他拿出在港打工的积蓄，建起了这栋5层建筑，面积1280.3平方米。“当时香港人来深圳玩都会租我们的屋，1994年，我的2房1厅能租1400到1600块钱。”文贵琦还能回忆起上世纪黄金般的最后10年，骄傲着自建楼的与众不同，“我的楼在村口，一个一楼铺位都要比里边的整栋房子值钱啦。千篇一律我不反对，但个别问题还是要具体衡量吧？”
同床异梦
“同台吃饭，各自吃粮。我一定支持岗厦发展，只要补偿标准相对楼的位置来说稍微公平点，我马上签。”
文贵琦认定，自己的小楼位置特殊，不应与其他楼相提并论。
按照文贵琦的说法，尽管开发商与股份公司通过多种渠道公示了补偿标准的议定方式，自己却从未参与这一议价过程；自己的房屋价值与其他楼不同，本应将房龄、地段、租值、历年抽税数额等都计入。
“有人说，村口外的繁华都是别人建设的，你已经享了那么多年好处，现在还想再收获一次？他们不知道，我的房子没建完就开始抽税，别人的楼收2000，我的要收5000，有没有比一比？”被外界戏称为“钉子团团长”的文贵琦不讳言，有部分村民正尾随他的举动，“同台吃饭，各自吃粮。我一定支持岗厦发展，只要补偿标准相对楼的位置来说稍微公平点，我马上签。”
在胡卫明看来，这样的想法颇具代表性，“我们知道，想要很顺利地谈判成功，前提就是放水，这点钱对我们项目不是大问题，但已签约的人会觉得不公平，这项目将遭遇灭顶之灾，同时对整个深圳未来的城市更新也是毁灭性的，因为它违反了最基本的公平规则。所有人都会牢记这个事实。我只要坚持到最后，就会比前面的人拿到更多甚至翻几倍的赔偿。所以，我们不可能这么做，也不允许这么去做。”
同为港人，楼的位置不如文贵琦，文添银却一样认为自己的情况特殊。1979年赴港打工，至今未婚；与父母因种种原因断了关系，连兄妹都已不再联系，文添银认为此次拆迁的赔偿直接关系自己下半生的幸福，“我不是股民，没有每年几万块的分红，就靠这栋楼过日子。如果我有2000平方米的楼，不用多说，现在就签给你，可我就这么八百多平方。”
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她同样不认为这一特殊要求会引致不公，“已经签约的人自己放弃了权利，不存在公不公平的问题。”
而立之年的姚先生显无养老之忧，在他看来，最重要的不是拆赔标准，而是程序正义。
“我2004年留学回国，听说岗厦拆迁后，专门自学了一点有关的法律规定。我们查了，岗厦河园片区改造项目虽然有拆迁许可证，但没有办这个证所需的‘一书三证’，程序上是不合法的”，姚先生称，自己至今没有看到未来岗厦的规划，若选择以物业补偿，无法确定未来收益，“我很赞成改造，但不经过我同意的改造程序、模式绝对不合理。”
针对他的质疑，胡卫明解释说，在行政流程中的各个审批节点上均有一些替代性文件，例如项目规划许可证虽没下发，却有正式规划批复，两者享有同样效力，均属行政审批上的合理弹性空间，一般只有行业人士才较了解；因此，岗厦项目的拆迁许可证不存在程序违法。
“关于规划，他的说法不太客观，我们的项目规划经过了多渠道公示，随时可以和他们一对一沟通，不管是设计还是价格。”曾与胡卫明一起参与谈判的杨崇(化名)透露，姚氏家族内存在产权纠纷，是其迟迟未肯签约的重要原因之一。
家事难断
旧改冲击了城中村原有生态和利益格局，引发了此起彼伏的家庭内部纠纷。按杨崇的说法，它甚至成了补偿标准之外最大的旧改阻碍。
接受采访时，多数文氏族人不愿言及家庭纠纷的因素对旧改的影响，有些甚至已在纠纷出现后失去联络。据拆迁谈判人员介绍，一位方姓业主原在河园片区拥有6栋物业及2片空地，谈判启动后，他签约许可拆除了其中的3栋，留下的3栋恰好扼住了岗厦与外界交通的枢纽位置，以此与开发商议价。
经过漫长谈判，今年2月他签约同意拆除剩余3栋，并获得了补偿款，与此同时，方父生前认下的干女儿致信金地大百汇，称最大一栋中有一层归她所有，并列出了建楼时的出资明细单，据此拒绝拆楼，而方姓业主目前已失去联络，导致这一已签约物业无法拆除。
最富戏剧性、也最难以断言的是一文姓大户人家的物业。有村民透露，该物业公示时本有第一业主文声(化名)侄儿的名字，文本人系股份公司工作人员，在无人知晓的情况下将侄儿的名字换作了自己的妻子。开发商不知情，与其顺利签约，却引来侄儿母亲的激烈反对。
知情者称，矛盾可能来自于家中老人言行的前后不一致———文声母亲年迈，可能曾先后两次对房屋权属作出过承诺，如今已难厘清其中真伪———政府、开发商召开数次协调会，仍无法解决这栋已签约物业的权属争议，且牵一发动全身，导致周围10栋民宅无法拆除，严重影响工程进度。
“改造释放出庞大的利益，和谐家庭在利益面前，分配不均，导致一系列问题。老子签，儿子不签；婆婆要这么分配，媳妇不干，出来的都是人性问题”，胡卫明分析说，“建筑重建很容易，秩序、伦理要重新塑造不是开发商能解决的问题，但是我们要共同面对。”
“特钉”之特
无论是远高于内地利益诉求，还是错综复杂的历史、家庭关系，都是这些特区钉子户身上的显眼标签。
“要充分认识深圳特区与内地截然不同的地方，这里钉子户的资本积累过程、持有的心态和内地完全不同。”胡卫明告诉南都记者。
梳理未签约业主资料可以看到，其中超过半数拥有香港等境外身份，如拥有近3栋物业、总面积超过2500平方米的文水凤即为荷兰公民。据工作人员介绍，他们中的不少人早年移居海外，转移在深圳获利所积聚的资产；当城市更新开始，城市新的利益得到最大化的重新释放，他们又以村民身份回来了，并以境外身份拒绝受内地法律约束，“这个群体和内地不同，这些人绝大部分是不需要住在这里的。周边都有别墅或豪宅。这些都不是赖以生存的东西，是解决更高层次欲望的东西。”
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胡卫明认为，深圳城市更新的迫切性、必要性也不同于内地“深圳特区经济发展速度太快，有些建筑物理属性才过了二三十年，根本不该拆除，但它的存在跟不上城市发展，功能性衰退，只能拆除。深圳城市更新和内地有根本差别，从深圳出发，第二个三十年怎么发展，没土地、没空间，没有对功能的重新梳理，很难打通经脉。就好比一条深南大道，如果不理干净肠梗阻，效率也没法高起来。”
大量网帖更直指，钉子户们大多身家百万乃至千万，与内地农村的钉子户大有不同；收租多年，已获得大量收益，“这次理应为城市利益稍微做一点妥协让步。”
被外界贴上特别的标签，对钉子户们而言并不是件愉快的事。虽不会说英语，多年赴港经历仍令文添银的口中不时蹦出“50percent(50%几率)”；她却觉得香港身份没有带来丝毫好处，于香港，自己始终是个过客，深圳才是根。
“他们只看到我们富裕的一面，怎么不提，改革开放前30年，我们也付出了很多？”姚先生更多一些思辨，“大量劳务工置不起业，我们让他们能租房，共同造就了繁荣。现在，我们和所有内地被拆迁户受同样法律规定约束。在特区这些年，我们比别人付出更多，才有了现在的相对富裕，说我们是食租阶层不公平。”
“我们还是农民，几千年来有赖于土地，现在他们看中了我们的土地位置好、值钱，以为岗厦村民没眼光。”对外界议论，文贵琦不忿，“民众条件不好，看到你们富了，就对你有看法。”
先行之惑
“深圳在全国来讲走得靠前，岗厦在C BD，在深圳又走得靠前一点，各种现有的矛盾冲突先透露出来，隐性的变显性。”
交锋不仅存于理念层面，更伴随工程延期频频出现。
岗厦项目原计划历时4年完成，今年12月15日本应是拆迁完成、新楼动工的日子，眼看目前大片瓦砾中散落的数十栋建筑，工期显然要拖延，岗厦文氏宗亲会今年5月就预见到了这一情形，致信胡卫明，“回想岗厦西的拆建签约行动开始的时候，港澳同胞鼎力支持，大家一同为美好的‘新岗厦’而努力。时光飞逝，转眼已近一年多，看见现在的岗厦村仍然是一片残砖败瓦，满目疮痍，实在令人心酸。大家心里焦急，亦不禁怀疑，并发问大家心中的‘新岗厦’要到何时才能建成呢？”
一个月后，近200位已签约业主亦发表联名公开信，表达焦虑，要求福田区政府和金地大百汇回应———如何确保岗厦改造不会因少数村民未签约而成为烂尾项目，为何房屋拆迁行政裁决程序至今无进展———事实上，近2个月内，对于未签约建筑的行政强拆裁决已陆续下达，但在全国强拆屡屡出现冲突、争议的当前，相关推进工作更加谨慎。
胡卫明透露，签约物业补偿的业主无法回迁，公司要支付其每月每平米30-35元的过渡租金，以致公司每天要支付70万的成本，可能会导致项目难产；另一方面，实际入住后租金可达每月每平米80到100元，业主利益亦受损。
而在更广阔的层面上，岗厦项目的工期关系到整个深圳的利益。知情人士透露，深圳大运会执行局办公室正位于俯瞰岗厦河园片区的大中华喜来登内，一切筹备、外交活动均在此展开；此前国际大体联主席基里安来访，考虑到形象原因，只能将他安排到楼的另一侧居住，岗厦问题对深圳形象、发展的制约由此可见一斑。
更何况，今年是特区成立30周年，作为中国改革开放的城市标本，深圳如何以最新的形象展现在世人面前，承载了太多预期。
对于种种冲突，胡卫明坦承“不可避免”，即使政府公共开发同样会遇到，“所有的理念和法规总是有一定的滞后效应。深圳这座城市在全国来讲走得靠前，岗厦在CBD，在深圳又走得靠前一点，各种矛盾冲突先透露出来，隐性的变显性。”
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郭鹏生则认为，隐性矛盾凸显还能构成动力，令城中村与这个城市的标准真正对接，以产生新的竞争力，这不仅是城市的重新定位、秩序的重新构建，更是一次重要而持久的“反刍”。
未完待续
“像这样的事情，需要一座城市给它关注，可能会推动政府的决策”
围绕这场“反刍”究竟会以怎样的方式完成，所有人亦各有见解。
1983年，文贵琦在香港元朗的一处房产遭遇改造，他至今仍认为，当时邻城的经验对深圳有借鉴价值。
“整个过程非常公开、透明，事先大家一起坐下来商议具体的补偿标准，立法会委员、群众的意见都综合进去，出一张表格，上面标明房屋是两千多一平米，绿苗每株多少钱，有几口井、养了些什么，具体怎么赔偿，一套计算方法很公平”，文贵琦回忆说，公布标准后也有足够的宽限期，“况且给的钱不用那么多也能买到其他地方的房子。”
姚先生总结说，拆迁事涉敏感，每走一步都应监督走过的路是否合法，让土地使用价值得到最大限度体现；而在他看来，更希望由岗厦村民自主渐进式开发——— 拆除集体物业后，筹措资金建小批商品房，出售回笼款项后再做进一步开发。
这些构想在眼下拆到一半的岗厦难以实现，姚先生更关注现实的进展。在国土部门裁定行政强拆后不久，他和部分未签约业主已将其告上法院。
获悉岗厦旧改被上万网帖关注后，文添银对南都记者表示，“越多人关注越好。”
至少在这一点上，双方达成共识。“像这样的事情，需要一座城市给它关注，可能会推动政府的决策”，言及岗厦困局的出路，胡卫明分享了自己的判断“因为它回避不了，你总要面对它。”
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岗厦拆赔标准
共有两个标准、三种模式、六种选择。
两个标准，一种是按面积划分：480平方米以内按1∶1补住宅，超过480平方米按1∶0.88补公寓；另一种标准按层数划分：首层按1∶0.9补集中商业物业，二层以上按1∶0.9补住宅或公寓。
三种模式，即一是选全部实物补偿，二是选全部货币补偿，三是可选实物和货币补偿相结合。住宅每平方米补1.28万元，集中商业每平方米补2.38万元。
根据以上标准和模式，居民就有了2×3=6的6种选择。
如果按现金补偿方式，文添银、文贵琦均将获得千万以上现金，姚先生一家获益亦近千万；若选择以物业补偿，周边房价已达3万以上，待建成后价值更高。
“要充分认识深圳特区与内地截然不同的地方，这里钉子户的资本积累过程、持有的心态和内地完全不同。”
———胡卫明（深圳市金地大百汇房地产开发有限公司总经理）
采写：南都记者　叶飙
摄影：实习生 陈文才 南都记者 陈以怀
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