上海八成热销盘有退房现象

东方早报11月25日讯 “二次调控”开始后，上海商品住宅成交面积连续数周下滑，市场观望氛围不断加重，退房现象频频出现。
早报记者调查发现，众多有退房登记的楼盘中，撤销的套数基本都是个位数，最高退房率不足4%，并且其中七成退房客属于被动退房。还有部分购房者认为目前上海住宅价格虚高，相信在政策的调控下房价能有所回落，于是主动选择退房，选择等待。
而二手房市场在经历了前一段时间的大量退房退订后，目前已趋于稳定，退房现象基本消失。
业内人士指出，年底将至，银行紧缩银根，在政策与房价走势紧密关联的基础上，买方对未来房价继续快速上涨看淡，依托于房价高速增长的炒作心理根基面临松动，楼市淡季或将全面来临。
退房率有限
有相关的统计数据称，在10月7日至11月7日，也就是上海房地产细则出台后的一月内，上海一手房退房比例达20%左右。其中，多数是10月1日-7日认购后而未及时签约的商品房，大部分是由于贷款原因造成的被动退房。
另一份统计报告称，沪上八成热销楼盘出现了退房现象。
搜房网数据监控中心针对“退房率”对上海近7周以来热销的约40个商品住宅项目展开了相关数据调查。结果显示，在这近40个项目中，有31个楼盘出现了退房登记，其中9个楼盘的退房记录确切发生在细则出台前后；6个楼盘虽然没有退房登记，但是在细则出台后存在多次“定金逾期”的情况，有退房可能；仅2个楼盘既无合同撤销也无定金逾期的情况。
记者发现，在众多有退房登记的楼盘中，撤销的套数大多是个位数。在近期开盘的新盘中，最高的合同撤销率为3.68%，其次为2.13%，其余各新盘的撤销率均在2%以内。
一位销售人员告诉记者，“由于贷款环节出问题而提出退房的客户确实有，但还是极少数的。所以现在我们在合同签订前就反复和客户确认，并和合作银行确认后，再与客户签订合同，尽量避免这方面的问题。”
中国房产信息集团分析师薛建雄告诉早报记者，退房是很小概率的事件。虽然目前对退房没有一个明确的定义，但一般来说，如果是签好购房合同的退房一般不会超过1%，退定的也不会超过3%。实际的退房很少，都是特殊原因导致逾期重签等。
薛建雄指出，相比之前，新调控措施出台后，开发商对于新盘开盘时间的确定谨慎了许多，常常是要“蓄水”很长的时间，保证有一批真正需求的客户才会开盘。
因此，尽管新政初期确实有购房者因为贷款或限购令的问题不得不放弃购房，但是这几周来退房的数量已经大大地减少了。
七成属被动退房
中原物业顾问有限公司研究咨询总监宋会雍指出，“差别化信贷”政策严格执行后，一套房首付三成、二套房首付五成、三套房停贷，以上原因确实会造成一部分客户由于首付不足或者贷款受限被迫退房的现象。但经过一个月的时间，受政策影响的被动退房的客户该退的已经退了，开发商也会在销售时就问清楚客户是否有贷款上的问题，尽量减少此类被动退房的发生。
搜房网数据监控中心分析师认为，近期退房潮的产生有两种原因，首先是“被动退房”，9月29日五部委联合出台调控措施，规定第二套住房首付款比例不低于50%，10月7日上海细则出台，暂停第三套房公积金贷款、上海市及外省市居民家庭只能在上海新购一套商品住房，限购、限贷政策的出台使一些“第三套”或者依赖贷款的购房者措手不及，不得不退房。
另一种是主动退房，部分购房者认为目前上海住宅价格虚高，相信在政策的调控下房价能有所回落，因此选择了观望等待，主动退房。
回复该发言

据上海德佑地产市场中心研究部此前的抽样调查结果显示，在第二轮调控后的一手房市场退房客户中，72%是由于政策等客观原因而被动退房的，28%则是由于主观原因主动退房。
二手房市场退房消失
不仅是一手房市场，二手房市场也一度在限贷后出现不少退房现象，但如今后者退房情况基本已消失。
记者来到常德路上的一家房产中介，中介人员告诉记者，前段时间由于限购等原因遭遇大量退房的市中心高端项目确实有不少。“我们这里10月下旬，位于昌平路上某项目的房子退了4套，达安锦苑也退掉了好几套。”
“但11月份以来，退房的情况就基本没有了。”中介人员介绍，现在前来看房的客户多能自己解决贷款问题或是干脆一次性付款。
德佑地产市场研究部经理蒋旭表示，目前，一系列组合拳政策出台带来的对未来市场的悲观预期对客户确实有影响。尤其是市场上低端物业投资型客户及刚性需求对贷款的依赖度较强，受限贷政策打击的程度更大。但相对活跃的中高端物业投资型客户受限贷影响有限。
上海中原研究咨询部经理龚敏表示，年底将至，银行紧缩银根基本成定局，人民银行10月份信贷报告显示，消费贷款被迅速收紧，楼市投资的杠杆空间被进一步压缩。市场的漠然甚至反向拉升实质上在继续迫近政策底线。在政策与房价走势紧密关联的基础上，买方对未来房价继续快速上涨看淡，依托于房价高速增长的炒作心理根基面临松动。这一迹象会随着楼市淡季的全面到来显露得更加充分。
回复该发言