诸建芳：明年下半年房地产高压政策或有缓解

第六届中国地产金融年会25日在北京举行，网易财经全程直击。中信证券首席经济学家诸建芳认为，随着明年下半年国内通胀水平逐步回落，宏观经济和房地产政策均有可能做出一些调整。
诸建芳认为，今年国内通胀水平一路走高，预计春节之前仍会继续创新高，但高通胀形势在2011年很有可能发生一些转变，从上半年比较高的状态到下半年逐步回落。经济方面来看，明年的经济增长会比今年减少1个百分点左右。
受到反通胀的压力，货币政策方面，预计明年会有两到三四倍的加息空间，而存款准备金率上调的频率和强度则会更强。
“政策开局肯定是比较紧的状态，但是明年年初以后会有一些政策的调整”，诸建芳认为，这种政策调整对房地产来讲，首先是加对房地产的影响，另外对开发商的投资和居民购买房子方面都有抑制，保障房也将对房地产带来一定的压力。不过随着宏观政策的调整，预计房地产的高压政策在明年上半年可能有一定的压力，下半年将会做出一些调整。
以下是诸建芳发言实录：
各位朋友大家早上好，很高兴有这样一个机会给大家汇报交流一下明年宏观经济的情况，首先感谢主办方提供这么一个交流的机会，宏观面从今年来看，变化非常大，股价跌宕起伏，简单回顾一下大体有几个波动，第一季度大家看到经济过热的现象，到了二季度实际上由于房地产的调控，数据影响，大家感觉到经济会二次探底，三季度大家看到的数据是企稳回升的状态；四季度通胀的预期急剧的加强，大家担心通胀会不会呈现失控的状态。今年的变化，数据的变动，大家对明年的担心是很大的。
今年已经是定局，快要结束了，主要还是要看明年的宏观经济大体什么情况，我在这里谈三个方面，通胀的前景，通胀背景下经济增长会是什么样的，第三个是预判一下明年的情况。
首先我们看到的今年是一路走高的通胀走势，从数据上大家可以看到，整个一年除了二月份春节的时候看高了一下，一路往下走，这个高点从今年来看，10月份创出了今年的新高，但是11月份的通胀会更高，我们会预计4.8%左右的CPI的上升，年内会更高 。
但是整个趋势来看，明年来看，我们认为一路走高的通胀在2011年很有可能发生一些转变，从上半年的比较高的状态到下半年逐步的回落，所以大家现在看到的通胀是比较危机的状态，这里我想简单的说一下通胀的走势，一些因素的变化的情况。
实际上目前的通胀从因素来看，大体上三个方面，一个是农产品、食品价格上升带来的影响，目前的数据大家可以看到，70%多实际上是食品价格带来的影响，大体上可以看到这样的变化，前期的食品价格上升很快，这里边除了供需方面的影响，供给端的短期冲击以外，另外就是通胀的长期影响，这个关系到食品加工企业，这个行业库存方面的问题，从数据可以看到库存的增加，这种增加带来了短期里面食品价格上行，这是基本的食品需求，这个行业的增加库存的活动，加强了这方面的上扬。这个水平高于过去平均的水平。
右下角的图可以看到，由于库存增加，拉动了食品价格的上涨，非常明显的看到这块，心里面是这样的，往后看，隔一段时间带来的价值影响可能是向下的影响，反而会助长价格回落的因素。另外还有大家可以观察到食品当中上升比较快的猪肉价格和蔬菜价格，我们可以看到部分的食品价格涨价周期基本到了周期，后续可能还会涨一点，但是这个涨从整个的走势来看已经到了后期阶段了。到今年年底明年年初的时候某一个时间点价格会回落下来，猪肉价格我们也做过一些案例，典型地区的调查，湖南省、四川省，是养猪生产的大省。从这个猪肉价格的走势来看，实际上存在这样的状态，年底和明年，春节之后，正月十五之后，价格很有可能就会回落下来 。
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大家可以看到生猪的存量在持续上升，春节初期疾病很严重，这方面的供给有问题，但是现在的存量很大，现在的猪肉价格大批上涨，从我们调研到现在，一直在上涨，这种盈利也刺激着供给方面的增加，前期价格下跌的过程当中，母猪宰杀比较少，不像长一轮宰杀的比较多。
所以我们认为这个价格不会像现在一路上扬，蔬菜价格也是这样的，今年的天气方面比较异常，大家看到政策十六条在积极的实施，这里面部分的因素对供给方面的增加是有帮助的，极端的天气看明年比今年更严重，这时期的食品价格会逐步的涨势趋缓，CPI来看明天会逐步的有回落的过程。
跟踪食品价格周期的情况来看，从我们数据跟踪的推测来看，明年可能会进入到食品价格回落的阶段，这个是我们从99年开始到现在，大批量的食品价格的变化。
另外第二个因素就是输入性的通胀，全球经济环境的变化，还有美元的因素，全球经济来看，简单的增长高一些，明年我们预测经济会有一定的放缓，从大宗商品价格上升以外，从基本的需求来看，并不是强硬支持价格上升的，美元有比较大的波动，明年我们判断不会再大幅度的下跌。
从这个数据来看，大宗商品价格变化对国内原材料的价格变化实际上趋势是非常一致的，这种大宗商品价格放缓有利于整体市场的趋缓，我们认为输入性通胀并不会在目前的基础上持续加强。
再有一个因素就是比较基本的因素，经济增长对通胀产生的压力，这个大家可以看到，GDP的变化，强劲程度的通胀，实际上有很高的关系，从时间来看，经济冲高的情况下，还有经济偏热的状态下，通胀都会出现，相反来说经济快速回落的情况下，增长对目前的经济增长偏离比较大，通胀也会出现。我们现在来看经济有一定的回落，明年的经济增长会有部分的减缓。目前看到的通胀压力很可能是短期造成的，而不是趋势性的或者说更长时间。
另外我们可以看到，现在很多人担心劳动力供给导致的人工成本的上升，我们从实际的变化情况来看，经济有一定的放缓以后，劳动力的供应紧张情况有所降低，这个大家可以看一下，前期我们有一个供求比例很高，明年的经济会有一定的放缓，这些因素会有利于我们明年通胀的控制。这是我说的关于通胀方面的，很可能明年通胀会发生一些改变，今年的走势会有比较大的趋势的差异。
经济的增长我们基本的结论是这样的，从目前的情况来看，政府马上要开经济工作会议，定的基调可能更多的关注通胀，也就是一些政策会收紧，有一些反通胀的措施得到加强，在这个背景下面，对经济增长会有部分的牺牲，我们认为反通胀会牺牲部分的经济增长，但是总体来看，今年的经济增长我们预计有10.2%，明年大体上9.5%，有一定的回落，这里面也带有经济反通胀的压制，信贷控制加强，新增贷款数量的控制都会对经济增长采用向下的压力。
总的走势，明年的经济我们想，明年一季度同比来看会做到这轮经济回调的低点，从环比的情况来看，今年已经出现了底部，明年环比会有一些提升，但是同比来说明年一季度可能比较低，而且从政策的周期来看，明年一季度的政策周期会比较低，这种回升包含两个因素，另外一个因素，我们认为明年的政策从全年来看，很有可能重新企稳，政府的调整对经济来说也有向上的修正。年初的时候主体部分更多的关注通胀，这是我们对明年经济的主要指标的预测，GDP刚才也提到今年10.2%，明年会有9的增长，一二季度相对比较高，带来了全年通胀比今年高的状态，但是走势来看，明年下半年通胀会逐步的放缓下来，另外从经济增长的因素，像投资，消费、出口这些变化比较大的就是出口这块，这部分比较大一些，像投资，消费，内需部分大体还会保持相对稳定的状态。
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这里面简单的梳理一下全球经济的状况，我们的基本判断明年全球经济比今年略有放缓，我们的出口肯定会放缓，从数据、经济来看，我们出口最核心的影响因素是全球经济的变化情况，全球经济跟今年会有小幅度的回落，从这一点来看，我们的出口会有一定的放缓，从政策的调整来看，明年会有两方面，一方面是贸易政策向出口，进一步需要努力的措施，明年十二五规划开局，很重要的任务就是经济转型，要使经济可持续，高污染的行业会受到一定的压力，出口方面也会反映出来。另外会有一定的变化，总体来看，明年还会有小幅度上升的阶段，出口会有一定的影响，今年30%，明年大概只有15%这样的水平了。
投资的话，明年十二五规划有新的投资，但是背景很可能是在政策收紧的情况下展开，这一点对投资有一定的压力，如果政策相对松一点的状态，或者今年的经济比较平稳，不需要收紧的话，那么资金的状况肯定不一样。投资里面大体上可以看到这四个范围的变化，中国的基础设施、制造业、房地产、服务业加农业四个方面，投资行为是政府投入很强的领域，这个领域的投资增长跟今年大体上是持平或者回落的状态，但是这部分基本保持稳定的状态，十二五里面有很多基础设施的规划建设，像高铁等等。
从目前的地方五年规划来看，工业投资的安排在中西部还是保持着比较强的态势，这里面有一个基础，目前制造业的产能向中西部转移，另外中西部人口很多，一方面是劳力，另一方面也是一个庞大的市场，像河南、四川，都有一亿农民，从目前的情况带看，消费也是保持着比较好的势头。
第三个是房地产投资，可能会有两方面的因素，保障房这部分，明年的增长，从绝对的投资规模来说，会有显著的加强，今年很多的投资会落到明年，9月份已经全面开工很多，明年这是一个增长的因素，明年保障性住房的规模比今年将更大， 这也是一个新增的量。
另外是开发的投资，投资还没有明显的体现，至少前十个当中增长非常强，但是明年上半年这个因素会逐渐的体现，而且对房地产政策，明年上半年政策会有明显的调整，所以从投资来看，这部分会构成一个压力，整体我们做了一个谨慎的估计，明年可能有10%左右的增长，今年我们做了一个比较谨慎的估计，20%左右的增长，实际上会超出来。
服务和消费来讲，目前的走势还是比较平稳的，投资来讲，目前保持着平稳，并维持着比较好基础，从目前的来看，整体增长会保持相对平稳的状态，但是极个方面会发生一些变化，消费领域，一个是服务消费，一个是可选择消费，这个从我们根本数据的表现来看可以看到这些方面的情况，政策也是在加大力度，保持力度，比如说像以旧换新的政策，扩大实体范围，覆盖将近3.5亿人，所以整体政策带来的平稳的效益。
服务领域的发展也是一样，医疗等等方面政策都在逐步的加强力度，所以从消费的角度来看，服务消费也会逐步的体现。这是我想说的整个经济增长明年的内需因素造成的格局。内需的环境是消费、投资，结构来看相对均衡一些，不像危机当中，08、09年很强的偏差，明年整个会有变化。
从政策来看，我想大的趋势也比较全面，从宽松和适度宽松的状态变成稳健的。目的更多的是关注通胀，政策里面主要就是货币政策稳健，财政很可能提供收紧的财政政策，而且从结构来看，过去财政当中很大程度做的实际上是政府支出方面的力度很大，明年很可能反应是结构性减税做的更多，货币来讲，总体是紧的效应，考虑的因素通胀的压力，资产价格的上涨都有调整的基本的因素和理由。
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措施我想，货币信贷的增长目标跟今年比较可能会有一个降低的过程。像信贷很有可能控制在很紧的状态，跟今年会感觉趋紧，加息的话，我们认为逐步的加上去，各国对通胀、资产价格的上涨用加息还是起到刺激的作用，加息我们认为会有两到三四倍的加息。
存款准备金率应对国际出口、热钱流入会有一个进一步的上调，上调的频率和强度还是取决于资金流入，预期这个方面的调整还会比较密集的出台一些政策的行动。
我想更多的考虑我们国内自己的因素，国外的汇率压的比较大，但是会估计到人民币升值，产业结构的调整，如果短期里面会有大部分的汇率升值的话，很多企业出口前可能面临很大的问题，如果企业倒闭对出口和就业都会产生很大的影响，就业有影响收入就有影响，这样我们的消费就有影响，我相信内需、外需都会出现段时间内的调整。这是我们经济保证平稳的一个因素，所以我们认为人民币会按照我们自己的步调发展，尽管外部的压力很大。
另外是民生方面，这些我觉得明年都非常有可能出现问题，对特定领域的警惕程度会带来明显的影响。简单总结一下，明年一方面一路走高的通胀可能有可能发生一个变化，上半年有一些压力，尤其是季度的时候，压力比较大，通胀水平10%以上比较也可能，也是比较确定的状况。但是春节之后，一些因素逐步的减弱。经济来看，反通胀对经济有一定的压力，所以明年的经济增长会比今年减少一个百分点左右；第三部分是政策的调整，政策开局肯定是比较紧的状态，但是明年年初会有一些政策的调整，包括通胀逐步回落的状态，到回顾明年上半年工作的时候，我们很有可能出现一些调整，这种政策对房地产来讲，我想有几个因素，一个就是加息，这个对房地产，对开发商的投资，居民购买房子方面都有抑制，保障房也对房地产带来一定的压力，房地产的政策明年上半年可能还有一定的压力，下半年从宏观政策方面还是会做出一些调整的，谢谢大家！
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