楼市调控将打持久战 开发商最怕资金"掉链子"

无论是民生银行董事长董文标，还是地产界“大嘴”任志强，都不约而同地喊话：房地产调控注定是场持久战，明年开发商的头等大事就是要防止资金链断裂。
11月25日，在第六届中国地产金融年会上，房地产业内外人士围绕高房价泡沫、货币政策趋紧等热点问题各抒己见——“资金安全”，成为当日关键词。
有关楼市泡沫的争论由来已久，不过昨日董文标“一线热点城市确有泡沫”、开发商应避免“自杀式”发展的言论还是引发关注。
他直言，民生银行在日本、加拿大所购房产，较国内一线热点城市价格低得多，由此可见楼市泡沫是显而易见的，而一味涨价的开发商是“自杀式”发展，注定无法持续。
在董文标看来，明年货币政策趋紧。“抑制通胀已成为当前紧要的任务，10月份CPI达到4.4%，明年上半年可能上探5%，收紧流动性、控制货币发行量、控制信贷投放将是必然的。”他指出，明年开发商要防止资金链断裂。金融专家、清华大学经济关系学院博士杜丽虹通过测算认为，目前已经有半数的地产企业突破了资金安全底线。
华远集团总裁任志强也表示，在通胀压力的背景之下，货币政策的收紧和土地集中供应，将给明年房地产企业带来不小的降价压力。
对于明年楼市调控政策，业内外人士一致认为会持续，“调控不会放松，一场持久战让房地产市场不再‘冒尖’”。
董文标表示，房地产市场比较理想的状况是“软着陆”，即保持购销两旺但价格平稳，政府要继续完善土地招拍挂制度，切实落实房地产供地计划，增加有效供应。开发商宜顺势而为，顺价销售，保持高周转。
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明年房价会跌20%？中国人民大学经济研究所抛出的这样一份报告，触动了市场敏感的神经。2010年1月和4月，国务院先后推出了“国十一条”和“国十条”的房地产调控新政，但持续至今，房地产价格依然整体徘徊难下。人民大学此份报告是基于什么理由来预测未来房价会下跌20%的，又是什么因素将直接影响房价走势？本期第一财经“首席评论”约请采访了报告执笔人、中国人民大学经济学院副院长刘元春教授。
关于房价走势，我认为，房地产价格的短期调整不是取决于利润或销售，而是取决于房地产商的资金链，取决于地产商的现金流是不是能支撑现有的运营模式。
因此，我们可以通过几个方面来构建对未来房价走势的预测：第一，可以通过房地产行业资金来源状况，来分析未来资金来源变异的过程；第二，可以通过资金应付款的构成因素，来预测未来几个月资金应付量的变化轨迹，从而判断出整个房地产行业资金恶化的程度。当整个行业资金相对枯竭的时候，其运营策略必然发生重大调整，很重要的就是降价销售；第三，可以根据房地产整个行业降价行为对资金的影响度，测算出要降价多少，才能使销售额资金弥补其现金流缺口。
从整体来看，应该说，中国房地产市场还没有步入真正的调整期，因为目前整个房地产市场的资金依然充足，房地产企业依然可以依赖于前期获得的资金储备拒绝进行降价销售。今年1~10月，行业资金来源增速达到32%，处于历史高位，而应付款累计增速仅为26.9%，还低于2006~2008年的平均水平。同时，从企业流动性来看，目前资金流动性指标——货币资金/（短期借款+年内到期非流动性负债）为1.4左右，虽然较2009年有所恶化，但依然远远高于2008年房地产降价销售时的0.8。
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但是，这种局面将在2011年二季度出现全面逆转。这也是为什么我们提出明年房地产价格会下降20%的原因：第一，从2010年12月起，房地产企业进入还款高峰期，应付款累计增速将超过30%；第二，资金来源由于销售的下滑、贷款条件的提高、上市公司增发和票据融资难度加大等因素，将出现快速恶化，预计到2011年一季度将出现大幅度负增长；第三，由于首付比率、房地产抵押贷款等条件的变化，房地产企业的各类杠杆率出现了下降。按照推算，到2011年一季度资金流动性指标——货币资金/（短期借款+年内到期非流动性负债）可能下降到0.9左右。
与此相应的是，在政府加强土地和房产开发进度、整顿市场秩序的作用下，房地产开发投资和新上马项目大量增加，这直接导致未来资金需求压力加大，同时导致市场供给放量。
2010年3月，住宅新开发面积和施工面积增速开始明显回升，进入加速投资时期。今年1~10月住宅新开工面积累计同比增长60.8%，比2008年、2009年同期高出53.9个百分点和60.4个百分点。按照建设周期1年左右进行测算，2011年3月，房地产竣工面积将导致住宅供给大幅放量，从而改变目前房地产供给偏紧的局面。而这个时点，与房地产业资金全面紧张和经营模式调整相一致。
因此，正常预测，2011年3~4月是房地产市场进行全面调整的时点。
但需要提醒的是，目前房地产市场并没有崩盘的可能，出现超过30%以上价格下降的可能不大，房地产市场能够实现软着陆。其主要原因在于：一是开发投资的杠杆率不高，目前只有5倍多，比发达国家平均水平要低30%，因此资金紧张难以引发金融危机性的调整；二是消费杠杆率也不高，从2009年的1.74倍下滑到目前的1.3，难以引发一般居民全面性抛售；三是房地产商资产负债依然处于健康状态，三季度房地产整个行业资产负债为67%左右，不会出现整体性资产负债恶化带来的全局性大调整。
因此，2011年房地产市场调整将是流动性压迫式的调整，与2008年二季度的模式有些相似。
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